关于不动产登记制度及完善建议的研究

张伟 杨中贵 石晓

山东省泰安市不动产登记和交易中心

社会经济快速发展态势下，不动产逐渐成为经济生活中的关键组成部分，不动产登记制度和不动产的获取、交易及处分存在密切联系。当前我国已经颁布实施《不动产登记暂行条例》，但实施效果相比于其他发达国家仍然存在一定差距。因此，本文结合当前不动产登记制度所存在的不足，探寻完善不动产登记制度的建议具有重要意义。

一、不动产登记制度的意义所在

不动产登记制度方案是马凯在2013 年提出的，在社会经济和房地产行业的快速发展下，面临着愈发严峻的不动产问题，不动产登记制度的意义主要体现在以下几方面:一是强化基础性制度的建设，完善不动产登记制度是落实物权法规定的支持，有利于保证不动产交易的安全性，进而保障不动产权利人的合法权益。二是强化行政制度的合法性。提高制度的合理性是保证落实依法行政制度的基础。要求相关部门建立健全民主科学、依法决策机制，在此基础上客观的评估和纠错制度内容，遵循相关程序规定履行职责，确保各项制度落实的合法合规。此外深化开展政务公开工作，完善监督机制，发挥人民群众的监督职责。三是完善的不动产交易制度是优化市场交换制度，使市场机制更加清晰的基础。在不动产交易市场中，交易主体在市场制度的制约下完成各项工序流程，规避不动产交易制度不完善而引发的双方纠纷问题。

二、分析影响不动产登记制度的因素

(一)经济因素

社会经济的快速发展以及人们生活水平的提升对不动产登记制度产生一定影响。特别是当前市场竞争日益激烈影响原有政策方针。我国不动产登记制度和经济发展速度匹配度较低，对整个生产领域产生影响。只有对现行不动产登记制度加以完善，才能有效解决因经济快速发展而产生的经济发展与制度建设相矛盾的问题。

(二)制度因素

制度因素主要包括内部组织架构和不动产登记立法两方面。对于前者而言，我国已健全完善不动产统一登记制度体系，但在实际应用中，仍然存在较多上位法与下位法相抵触现象。对于后者而言，虽已颁布实施相关法律文献，但对于不动产登记方面的条款规定仍然不够清晰。

(三)技术因素

不动产登记技术层面的影响因素主要体现在属地性。在对数据进行整合处理时往往会出现汇总数据差别大的现象。并且一些数据通过文本方式进行记录，随着时间的推移，数据材料有所损坏和丢失。不同地区信息化系统存在一定差异，数据整合方面面临一定困境。

(四)社会因素

影响不动产登记制度社会因素包括人民群众的参与感和获得感。因此在推进完善不动产登记制度中，群众的参与度是很关键的，现如今我国人民群众对不动产登记理解还不够深刻。

三、不动产登记制度所存在的不足

(一)不动产登记适用范围小

不动产登记制度并未在我国全面推广应用，相关法律文献在内容请求权上限制着不动产登记制度，清晰界定了不动产物权的转变、取消和设立。并且事实上，不动产登记在其他领域同样适用，但因为法律排除了其他内容，从而缩小了不动产登记的适用范围。

(二)不动产登记申请条件未明确

现阶段，对不动产登记的申请条件进行了明确规定，但在应用时，不足之处仍然存在，当事人依据相关法律法规，完全接受不动产登记事项即可进行申请，但实际上双方不动产登记申请难以按照约定进行。即使已达成一致意见，其中一方违约的风险仍然存在。由此可见，应当进一步完善不动产登记申请条件，使不动产登记制度得到完善。

(三)不动产登记主体相对宽泛

现如今，已健全完善宅基地不动产登记机制，可以从法律文献和规章制度角度，对使用权的主要原则和基本内容进行明确。但是却未明确规定登记主体，登记主体存在权属问题。同时由于宅基地登记法律和政策体现出一定宽泛性和复杂性，在概念定义上较为宽泛，加大了宅基地登记工作的难度。退休职工、离职人员、回乡落户人员是宅基地登记的主要主体。随着我国城镇化建设进程不断推进，回乡落户的城市居民数量越来越多。同时为明确规定登记主体的限制条件，导致登记工作过于混乱，土地资源存在浪费现象，影响居民的基本权益。

四、不动产登记制度完善路径

(一)审查客体真实合法性，为完善不动产登记制度提供法律保障

物权的实施需要将物作为基础，才能有权利的存在。因此需审查物的实质性，其主要体现在以下几方面：一是是否存在。可通过现场核实或利用遥感影像技术对不动产情况进行核查。二是自然状况及建造合法性，对首次登记材料进行查阅核实。三是物的权利状态和登记条件是否相符，可对登记记录进行查阅核实。四是是否对主物和从物进行有效区分。分析物的来源和权属登记情况，对物权完整性得以保证。因此可从以下几方面对不动产登记制度完善：一是随着信息化水平的提升不动产登记审查应提高信息化程度，一改纸质资料办公的情况，实现高效互通的共享平台，简化当事人自我举证流程。二是逐渐完善不动产登记机构专业化，职业化团队建设，注重相关法律法规的培训，制定具备标准化的审查规范，使审查工作更加专业。三是对登记审查和民事法律关系的严谨进行区分，获取相关部门的支持。特别是对于深化“放管服”改革，营商环境优化要求下，在保证登记真实性的基础上，尊重申请人意愿，实现利民便民。四是如果当事人不能够正常履行其承诺或提供虚假材料和虚假承诺，加强法制方面监管，从民事、形式、诚信、信用等方面，构建多维度的法律责任体系，为客体真实合法性和不动产登记制度的完善提供法律保障。

(二)完善实施证据管理机制，使不动产登记更具规范性

对于宅基地不动产登记存在的权属问题，相关部门可从资源配置和技术规范两方面出发，对证据管理的程序、价值加以明确，使证据管理的标准化和规范化水平得到提升。在技术规范方面，不动产登记部门应当依据不同类型归纳分类宅基地，对存在历史遗留问题或权属纠纷问题的宅基地进行详细分析，确保证据管理工作系统且规范的落实。在收集证据过程中，重视强化相关管理人员培训教育，科学落实监督机制及奖惩机制，凸显相关管理人员在宅基地不动产登记中的价值。在证据收集过程中，普遍存在群众不配合的问题，特别是在农村地区。因此，登记部门应当沟通村支部，对该项工作的开展进行宣传教育，使群众能够正确认知宅基地登记工作。在资源配置方面，面对证据内容繁杂且范围宽泛的问题，基于此，相关部门应加大偏远地区的财政支持，对人员进行科学调配，充分利用登记资源。与此同时，借助于高速发展的科学技术优势，构建全国范围的不动产数据管理平台，为调取、利用登记数据提供便利。

(三)整合国有建设用地数据，奠定不动产登记制度基础

对不动产登记数据进行整合的对象主要包括：国有建设用地登记档案数据、发证数据。在整理工作中，需利用各城镇地籍数据和集体土地确权登记数据。以城镇地籍数据库举例，若在范围内宗地信息不存在明显变化，则可对其进行保留。若宗地信息发生变化或存在灭失，则需明确标注相关变更信息，并在此基础上进行外业测量，落实修补与核查工作。对空间图形进行全部整合后，依据宗地权利登记信息，查看相关登记档案。基于档案的整合管理规范，填写宗地的权利性质、面积、坐落情况等基本信息内容，完善宗地的档案内容。在对宗地档案权利人的信息进行整合时，应对其户籍所在地、权利人名称、证件号、不动产权证号等基本属性信息进行全面填写，做到全面整合建设用地数据，为完善不动产登记制度奠定基础。

(四)优化不动产信息查询及变更，保障不动产权利人的合法权益

不动产登记制度是否能够实现科学实施与国家利益和个人权益存在密不可分的联系。传统的不动产登记工作中，信息不透明问题明显，对不动产登记的落实效果产生影响，不动产权利人的利益存在侵害风险。因此，在完善不动产登记制度时，相关部门应从优化不动产信息查询及变更入手，从而能够实现不动产权利人和相关人能够通过查询了解并掌握不动产登记信息。例如，依据《不动产登记资料查询暂行规定》不动产权利人可对自己名下的不动产进行查询，体现出不动产登记管理的透明性。另外，在不动产登记工作中，以往登记方式相对滞后，在不动产权利发生变更时，所对应的不动产登记信息不能做到同步变更，即不动产产权证的信息和实际信息存在不符的现象。不动产权利归属是导致这一问题的主要原因。在法律层面上，交易完成后不动产权属已发生转移，但在变更不动产登记信息时，要求相关交易人员携带相关证件到不动产登记部门进行申请变更，这一时间差为非法行为的发生提供机会，威胁着不动产权利人的合法权益。通过公示不动产登记信息，相关人员能够对不动产情况进行更全面的掌握，行使公开查阅的权利，保障不动产权利人的合法权益。

(五)完善不动产登记机制并将其纳入社会诚信体系

完善不动产登记制度，需以健全不动产登记体系为基础，在体系框架基础上对不动产相关管理细则及管理措施进行补充和完善。不动产登记工作具备长期性和复杂性，在分析和评价过程中国家需加大投入力度。在健全完善不动产登记体系过程中，应当梳理不动产登记和管理流程，形成科学合理的登记体系，实现不动产登记信息的全覆盖，确保将所有不动产行为纳入其中，实现综合性监督管理。同时，还可将不动产登记纳入到社会诚信体系中，针对提供虚假资料，欺骗不动产登记部门的行为进行惩戒，加强不动产非诚信行为的惩罚力度。同时有利于对不动产交易秩序进行维护，保障相关交易人合法权益。实现不动产集中统一管理，是保证不动产登记效率的根本，始终坚持实质性审核原则和确认原则，遵循法律规范，落实不动产登记。

(六)搭建信息共享网络平台，保护不动产权利人隐私权益

智能化、信息化技术的不断应用，推进信息化时代的到来。在这一背景下，需以大量信息数据作为支撑，为房地产经济战略发展，指明方向。尤其在不动产登记制度完善过程中，需加速推进不动产登记相关信息的共享，规避不动产租赁或交易过程中频繁出现信息不对称问题。当前，我国科学技术应用水平不断提升，信息技术，计算机网络技术得到广泛应用，为不动产登记和构建查询服务网络平台奠定了技术基础。通过运用云计算、大数据等现代化信息技术，实现对不动产相关信息数据进行归纳整合。依据完善的网络信息平台，使不动产线上登记和线上信息查询等服务更加高效。社会群众能够通过共享网络平台查询到所需要的资料或信息，使工作效率得到明显提升，实现资源优化配置，创新改革不动产登记管理模式。另外，网络共享平台存在一定信息泄露风险，为保证不动产信息的安全性，科学设定个人登录权限，以实名制作为信息查询和检索的要求，加密处理，有效避免了关键信息和敏感信息泄露问题，保护不动产权利人隐私权益。

(七)加强提升不动产登记人员综合素养水平

不动产登记具备较强的法律严肃性，完善不动产登记制度，应当重视提升相关工作人员的综合素质。首先从专业知识及业务能力方面，不动产登记人员各项能力水平应当与不动产登记工作要求相适应，将相关人员纳入国家职业分类体系中。统一由相关职能部门对其进行专业的技能培训及考核，应将培训考核信息录入信息数据库，实现实时了解不动产登记人员的考核信息。另一方面，完善不动产登记制度还应从加大宣传入手。主要因为，全面完善不动产登记制度要求所有人配合和支持，若宣传工作落实不佳，社会公众将对不动产登记存在认知偏差，在全面开展不动产登记的执行方面将受到影响。因此，不动产登记部门应当积极组织开展社会宣传工作，通过网络媒体、政府网站等多方渠道，使更多人了解不动产登记，意识到不动产登记的重要性，扩大不动产登记制度的覆盖范围。

(八)尽快出台《不动产登记法》，为不动产登记制度的完善提供法律保障

2015年3月，《不动产登记暂行条例》正式实施，但现有条例无法完全满足不动产相关法律需求，为完善不动产登记制度，为其提供法律保障，应当在现行《不动产登记暂行条例》基础上完善不动产登记相关法律法规。转变现行法规条例中内容重复、不协调等问题，在时机成熟时，将《不动产登记暂行条例》上升为《不动产登记法》，明确不动产登记的程序、性质及效力，以具体的操作程序和法律法规为基础，保证不动产登记制度的逻辑性和科学性。

五、结束语

综上所述，在社会经济发展过程中，不动产是关键的资金来源，不动产的权利与归属是规范化管理不动产的基础。本文基于不动产登记制度的意义、影响因素及所存在的不足，提出几点完善不动产登记制度的建议，意在通过完善的不动产登记制度保证市场经济的有序性，为社会经济的长久稳定发展奠定基础。