基于市场法的房地产抵押价值评估改进研究

兰州财经大学会计学院 赵艳

一、引言

随着我国社会现代化的快速发展，用房地产来抵押贷款慢慢地变成一项新的融资渠道，但房地产抵押价值的评估不管是在理论上，还是在实务操作中的研究都非常稀少，这极大影响了房地产抵押贷款业务的顺利开展。通过对文献的搜集阅读，笔者发现学者们主要从价值类型和抵押风险进行研究。崔宏（2008）认为房地产抵押评估时的价值类型应选择抵押价值，之所以这样选择的依据主要从抵押的意义和目的，贷款与抵押价值和市场价值的内在关系这两方面得出。王德起（2011）指出我国在贷款估价中出现的被动高估以及评价过程不完善，引发了我国房产贷款估价的危机，由此呼吁应该重新制定房地产评估准则，加强对风险的防范。对于抵押评估方法，国内另一研究者杨冰（2015）则在传统收益法的基础上对其进行改进后对房地产抵押评估，主要体现在对预期收益额的估测时，不减掉折旧费的同时使用统计学的方法对折现率进行测算。

综上所述，我国对房地产抵押评估的相关研究集中于价值类型的选择和抵押评估风险，对于房地产抵押评估具体如何改进的相关研究较为稀少。因此，本文将在采用市场法对房地产抵押评估的基础上，引入风险抵押系数对房地产抵押价值进行评估，从而完善房地产抵押评估的相关研究。

二、基本概念和相关理论

（一）基本概念

1.市场法

市场法又称市场比较法，简要而言就是在市场上选择相当数量的可比案例、将它与估价对象加以比较，量化并调整差异，最后得出评估对象价值或价格的方法。市场法适用于市场成熟、成交数量多，交易活跃、有较多同类且有可比性的房地产估价。市场法的实质其实是在求取房地产的价值或价格时，以房地产的市场成交价为导向。市场法就是运用现实中直接发生的，可以通过市场“评判”的并且与估价对象相差不大的交易价格进而来获得评估对象的价值，因此，该方法是一种相对直白，并且有一定的公信力的估价方法，其测算结果也最靠近市场价值，易于被人们掌握、认同和接受。

2.抵押和房地产抵押

我国的《担保法》对抵押有较为清晰的定义。抵押就是指欠款人或第三人将特定财产作为债权担保但不转让对其财产的拥有的行为。通俗来说就是欠款人不履行合同欠款时，债主享有法律权利通过对该物品处理，比如折价、变卖来获得该物品的价款获得优先受偿。抵押是抵押欠款人把自有的财产作为担保借以获取某种资金的一项活动。依据被抵押资产的种类差异，我们可以将抵押分为以下六类：不动产抵押、权利抵押、动产抵押、财团抵押（企业抵押）、共同抵押和最高额抵押。《民法通则》中规定：凡提供财产作为担保的，无论是其不动产、动产或有价证券都为抵押物。抵押权是依据财产的交换价值而设定的物权，目的是希望以财物进行支持确保债务人得到清偿，所以抵押权也属于担保物权。

房地产抵押是抵押常见的一种类型，房地产抵押是指贷款人凭借自己的房产以未转让所有权的形式向抵押权人保证债务的保障情况；债务人不承担债务的，债权人应当依法对抵押的房产处理取得的价格先行受偿。

（二）相关理论

1.区位理论

区位理论产生于19世纪初，在20世纪得到全面发展。区位理论是对房地产评估时的基础理论，同时也是其评估过程中不可或缺的理论。房地产是房子和土地共同的组合，房地产所在区域的不同直接影响房地产的价值。日常生活的社会经营生活中，我们会按照自己实际状况和需要，选用适宜的地点和条件，由于人们各种各样的选择区位就产生了阶级之分，也可以说是质量高低之分。比如在住宅区，通常情况下交通便利程度高的地区，区位的质量也会较高，在商业区，随着距离市中心越来越远，区位质量越来越低。人们普遍愿意选择质量高的区位，但我们都知道资源是稀缺的，区位是有限的。因此，区位对房地产的价值影响非常大，在使用市场法对抵押房地产进行评估时要考虑到区位理论。只有合理有效的规划利用不同区位的土地功能，才能得到可持续的经济、生态及社会效益，保障房地产市场的发展，所以在对房地产抵押价值评估时首先就要考虑到区位理论。

2.供给需求理论

供给需求理论是指商品经济社会中所有可用的东西都被当作是商品，相应地，存在很多理性的生产者和消费者，消费者的需求和生产者的供给是根据商品价格的变化而变动的。当商品的供给大于需求时，商品的价格就会下降，生产者自然而然就会减少供给，消费者也会增大需求；然而当商品的供给小于需求时，商品的价格会渐渐上升，生产者则为了赚取利润进而增加供给量，而此时消费者则会减少需求量，当需求量少于供给量时，这又会引起商品价格的下降，如此反复，最终需求量等于供给量时商品的价格达到均衡也就是均衡价格。房地产市场中的供需及价格波动现象就由此理论可以解释。房地产作为商品，房地产价值是由多种因素影响的，并非一种，房地产市场供需情况的变化会造成市场价格的波动，在进行价值评估时需要考虑供给需求理论。

三、房地产抵押价值影响因素分析

对房地产抵押价值的分析必须要考虑到它的特殊性并据此分析影响其价值的因素，只有这样才能更好地对其抵押价值进行评估，才能体现出评估的公正性、合理性、科学性以及客观性。

（一）产权

产权设置不同，所有权人（即产权所有者或使用者）的权益也不相同。不同的使用权将会给予所有权人不同的利益或作用，从而形成不同的价格。房地产评估首先需要明晰的就是产权问题。

（二）风险

抵押贷款行为往往存在一定的风险。抵押的风险主要产生于抵押中期，由于市场环境的变化或者房地产自身条件的变化引起的房地产价值变化，这种不确定性就是所谓的抵押风险。

1.外部风险

（1）相关政策的稳定和连续性

对于房地产的相关政策稳定性和连续性，会对房地产抵押价值产生一定的影响，从而产生一定的风险。

（2）社会稳定的有序程度

一般来说社会的治安情况与稳定性会对居民的居住环境等产生一定的影响，进而会对房地产的价格产生影响。

（3）房地产交易市场成熟度

通常情况下，房地产的交易市场越成熟，其交易对象就会增加，相对的就会降低交易风险。

2.自身风险

（1）变现能力

有些房子由于其特殊的权属关系，其产权的不完全性将导致交易成本变高，进而造成变现能力弱。

（2）抵押人的资信情况

通常情况下，评估公司在接受金融机构的委托开展房地产抵押价值评估之前，都会事先调查抵押债务人的资信状况，具体内容包含但不限于借款人近几年的资产负债情况以及收入支出情况，项目借款人的资信情况，还要仔细审查抵押房产的权属证明文件上所有权人和抵押人是否一致等。

四、基于市场法的房地产抵押评估

（一）评估思路的提出

在对抵押价值进行评估时，房地产由于其具有较大的不确定性和风险性，对房地产抵押价值进行评估使用传统的市场法是不够谨慎准确的。应当在传统市场法评估的基础上进行改进，通过选取附近房地产的交易实例，确定两者的差异，计算出两者的修正系数进行价格的修正，最后通过抵押风险系数评估出房地产的抵押价值。在改进市场法对房地产抵押价值进行评估的过程中，与传统市场法评估的不同之处主要表现在以下这两方面，一方面是房地产抵押必须具备合法性，因此选择可比实例时，对于产权不完整的房产不予选择；另一方面由于房地产抵押的特殊性，需要考虑其抵押风险，因此通过抵押风险系数计算得到房地产的抵押价值。基于改进市场法对房地产抵押价值进行评估的具体思路如图1所示。

图1 基于市场法的房地产抵押价值评估思路

（二）评估参数的测算

1.一般因素修正系数的确定

在改进市场法中的评估过程中，选取相似地段或者附近的交易住房为可比实例，选择区位情况、实物状态、权益情况作为比较因素进行比较并计算出修正系数对房地产抵押价值进行修正。需要注意的是，考虑到房地产抵押的合法性，对于一些所谓的小产权房，在评估时需要确定评估对象是否可以设定抵押权，对房地产的可流转性、合法性进行判断，减少房地产抵押风险。

2.抵押风险系数的确定

在上一部分将风险分成两大类，分别为外部风险和自身风险，在对抵押风险系数的计算时，要先把对房产抵押价值有关的风险因素一一列出来，之后再对其进行研究和量化。

（1）风险因素的分类

本文选择了综合评价法对各类风险因素进行量化，进一步讲就是设立多个指标，通过多个指标对风险进行评价。对可能影响抵押房产价值因素的分类标准是依据风险来源，基于风险来源这一要素我们将其分为两大类：来源于外部的风险和来源于房地产自身的风险。

（2）抵押风险系数的评价指标体系的构建

在对风险分为两大类的基础上进行再一步的详细划分，其中外部风险又可以分为以下3个二级指标：相关政策的稳定和连续性、社会稳定的有序程度和交易市场的成熟度等；自身风险可以细化为变现能力和抵押人的资信情况等。构建抵押风险系数的评价指标体系，如表1所示。

表1 抵押风险评价指标体系表

（3）权重的确定

各级指标总和为1，在此基础上对一级指标和二级指标权重计算，通过专家打分法，计算出各级指标所占的权重比例多少，最后选择各个专家结果的平均数作为最终权重的确定。

（4）二级指标的取值范围的确定

对二级指标的取值范围，首先明确满分为100分，然后再进一步详细划分。拿自身风险中的变现能力为例，若该房地产区位条件、通用性、独立使用性、处置状况等都较好，则可在1-20分期间进行打分；若区位条件等较好，但其他方面一般则定位在21-40区间内；若所处区位较为一般，其他方面也一般，则将在41-60范围内进行打分；若地段通用性独立使用性等方面都一般以下，则选择范围在61-80之间；若各个方面都特别差，则在81-100分之间进行打分。

（5）抵押风险系数的计算

运用综合评价法，计算公式为：

x：抵押风险系数；Pi：第i个影响因素的权重；λij：第i个影响因素中第j个指标的得分；Pj：第i个影响因素中第j个指标的权重。

特别说明，各个指标的数据都是百分数，因此最后计算得出的抵押风险系数数值也是一个百分数。

（三）评估结果的确定

使用抵押风险系数法对房地产抵押价值的计算公式为：

V：房地产抵押价值；P：房地产修正后的市场价值；R：抵押价值风险系数。

五、结论

鉴于我国房地产市场的蓬勃发展，金融行业贷款业务的不断更新，房地产抵押作为其非常重要的一部分，但当前我国评估行业对于房地产用作抵押的价值评估方面，还没有明确一个统一的标准和规范，因此对房地产抵押价值进行研究不仅利于我国评估行业的发展，还对银行等金融行业的促进也有非常大的帮助。本文通过对房地产抵押价值影响因素进行探究，研究对房地产价值的形成以及价值的影响因素进行了分析和论述，提出了房地产抵押价值的评估框架，并确定了基于改进市场法的评估思路。在用改进市场法对房地产抵押价值进行评估的过程中，通过周边房地产的交易价格的修正系数进行调整，进而确定房地产的价格，最后根据保守谨慎的原则通过计算抵押风险系数评估出房地产的抵押价值。本文由于资料和数据收集的有限性，受到一定的限制，并没有把所有可以影响到抵押价值的因素全部考虑进去。在今后的研究中可以把更多难以进行量化的指标充分考虑进去，从而确保评估方法的完整性和客观性，使得最后的评估值更具有客观性和科学性。