经济转型时期物业管理的发展趋势研究

刘延齐

在“加强城市规划建设管理”的政府政策下，对住房财产管理有明确的指导方针。新住宅区实行街区制，将原先封闭的住宅区逐步改为开放式住宅区。这项政策直接影响到许多社区，也影响到许多社区的财产管理。改变以往的房屋物业管理模式，已成为房屋署今日面对的主要问题之一。

一、当前小区物业管理服务的具体内容和状态

在国家政策出台之前，大多数居民居住在封闭的定居点，大多数没有或没有足够的公共设施。部分居民的日常生活不适宜或地理上远离居民点。在我国，社区物业管理的概念最初是模糊的，主要由区办事处管理。这对社区管理的效率和区办事处工作人员的工作量有很大影响。随着社会的发展和国外先进物业管理理念的探索，房地产经纪人在自治区逐步建立了物业管理，为了提高人民的生活质量。例如，万科房地产管理系统不仅提高了居民的生活水平和生活质量，还通过物业管理服务树立了良好的企业形象.目前，封闭式住宅区的管理面临诸多挑战.首先，封闭社区的地理位置较为特殊，因为许多封闭社区建设较早，地区相对集中。在高峰期，社区内的人口流动可能导致街头骚乱，这不利于城市交通规划。第二，地方公共资源没有得到充分利用。封闭式住宅区没有大型超级市场等公共设施和资源，极大地限制了居民的生活。同时，孤立社区的地理位置不符合现代城市建设的要求，阻碍了城市的现代化建设。第三，社区缺乏足够的动力，其居民无法感受到社区物业管理服务的温暖和民众的集体认知。

二、转型时期经济发展的特点

当今世界经济有两种发展模式：传统的计划经济模式，其特点是集中整合资源；其次，根据市场经济模型，资源的配置主要取决于供给和需求。20 世纪80 年代末，世界政治和经济发展发生了重大变化。以美国为代表的发达国家已经进入了以信息技术和创新为特征的新经济时代。以俄罗斯为代表的东欧国家采取了所谓的“休克疗法”，以便迅速从计划经济转向市场经济。然而，实践表明，这项改革的成本和代价是巨大的，其负面影响是长期的。以中国为代表的一些东亚国家选择了渐进式改革的道路，主要是为了完善微观管理机制，加强对工人和企业的激励，利用丰富的劳动力。为了加快经济增长和产业结构调整，这些新资源必须流入与传统经济体系相关的领域。

面对世界经济格局的变化，美国著名经济学家斯蒂格利茨认为，中国面临转型发展的双重挑战。事实上，这两个因素是相辅相成的，转型似乎是我们经济持续发展的必要条件，发展是过渡时期的目标。改革开放以来，我国经济发生了两个重要变化：一是由传统计划经济向市场经济的转变；二是由粗放型管理向集约型管理转变。值得注意的是，我们现正检讨这种被称为转型经济的经济发展模式。转型经济体的主要特征可以说是不稳定、选择性和高增长率。它包括一系列旨在实现这一转变的体制选择和政策措施。物业管理行业正是在这个经济背景下应运而生。

三、我国物业管理行业的发展趋势和方向

财产领域的发展与人民的社会经济发展、生活水平和生活方式密切相关。因此，可以从法律环境、经济背景等方面确定房产财产管理行业的发展趋势和方向，工业含量等。

1.物业管理市场由单一、狭小逐渐转变开放、扩大

在经济转型的过程中，中国必须进入住房市场，作为人口的生活条件。20 世纪80 年代以前，住房、分配和管理主要是集中分包商，房地产很少。1999 年，60%以上的社会住房出售给家庭。至于新单位，在1985 年及1999 年，个人购买单位的比例分别为14%及80%。这表明，单一居屋的公有制受到侵犯，情况正在逐步恶化，各种产权并存。

此外，根据统计数字，2000 年，中国在地产业的占有率为本地生产总值的6%，而同期日本为11%，香港为19%。“十五”计划明确指出，发展新市镇是刺激经济增长、调整经济结构和产业结构的重要手段。因此，我国房地产发展空间巨大，房地产市场发展前景十分乐观。

2.物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态

目前，我国住宅建筑总面积约为90 亿平方米。据估计，到目前为止，物业管理的平均面积还不到10 万平方米。物业行业管理具有低收入、低利润的特点，需要大规模管理.市场竞争的基本规律必然导致许多物业管理公司的合并、清算和破产。以深圳市为例，全市共有1200 多个经济管理机构，其中正式注册的房地产管理机构470 多个，共有30 个房地产管理机构，面积超过100 万平方米。然而，它管理着该市60%的居住面积，40%不到10 万平方米。为避免无效竞争和资源浪费，深圳市政府对物业管理公司的注册进行了限制，限制了房地产管理公司绝对数量的增长.同时，已邀请发展商投标兴建新的住宅选择管理公司。这一趋势表明，随着市场竞争的加剧，大多数房地产经理人将被淘汰。物业管理将进入战国时代，最终形成一批领先的物业管理企业，成为行业发展的标志。

3.政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强

如果现时和将来的房产管理市场仍然需要有关政府当局的干预和指引，我们可以得出这样的结论：随着改革的深化和市场竞争机制的效率和效益的提高，政府在房产管理中的作用将逐步发挥放松并转化为适当的监管。确保法律法规的严肃性和权威性。行业自律的形成完全取决于市场的发展程度。高度发达的房地产管理市场必须得到妥善监管，中华人民共和国建设部牵头将制宪会议的行政职能移交给中国房地产管理协会，尽管她仍然有官方文件，但她在生产实践中迈出了令人鼓舞的一步。

4.物业管理服务的内容将向两头延伸

传统的物业管理服务主要包括公共安全、环境卫生、维修、设备的维护和保养，其目的和目的是延长设备的使用寿命。现代物业管理系统已经面向物业业主和用户，为个人和个人管理创造条件。不过，物业管理服务的内容亦会扩展至楼宇设计阶段，以及设备的安装和调试阶段。这在实践中似乎是一种非专业行为，是物业管理企业的内在要求。一方面，开发商希望事先听取物业管理公司的意见，充分利用信息资源，由物业管理公司接收，与业主及居民建立联系，确保跟进服务的质素，以达至目标树立品牌；另一方面，物业管理企业要了解和掌握设备状况，承担前期干预，以确保输入期间的平稳过渡。

四、结语

根据国家城市发展规划的要求，社区必须适应开放管理的条件，改变和完善现有的物业管理模式，提高物业管理服务的质素和水平。在开放条件下，房地产管理服务模式应具有以下特点.一是创新驱动，创新服务管理，创新思路，更有效地服务社区，建立健康的社区；二是要方便现有人口因地制宜，及时与人沟通，调整情绪；三是开放式社区物业管理模式的转变，并没有令社区物业管理质素下降；四是结合地方政府的政策支持，加快转变开放条件下的物业管理服务模式。