中欧班列高质量运营对徐州物流地产发展的影响探讨

吕 品

一、绪论

徐州中欧班列自2015 年开行首列以来，经过2016—2018 年培育，至2018 年累计开行102 列，实现了在国际通道建设方面的初步探索。而从2019 年开始，徐州中欧班列进入了快速发展期，203 列、304 列以及今年的405 列，从2019 年至今连续三年保持超100 列的年均增速，年底即将完成累计开行逾千列、累计贸易额超12.7亿美元，年承接江苏省1/4国际班列开行任务的重要目标。

徐州中欧班列对区域物流产业的发展产生了积极影响，也将推动淮海国际港务区的高标准建设。徐州中欧班列的高质量运营叠加中国（江苏）自由贸易试验区联动创新发展区的相关政策，在促进物流经济发展的同时使物流地产市场产生新的变化和挑战。

二、中欧班列高质量运营给物流地产市场带来的契机

1.推动仓储基础设施的发展

有别于义乌等商贸服务型城市，徐州中欧班列立足淮海经济区发达的制造业体系，进口以木材、纸浆、橡胶、金属等大宗金属原料为主，出口则是将工程机械、机电产品、零配件和金属制品等特色产品输送到欧洲和中亚，产品结构本身对仓储设施及空间需求较大。由于徐州执行通道强枢纽、枢纽兴陆港、陆港聚产业、产业促开放的发展理念，随着中欧班列国际通道体系不断完善，国际贸易顺势而起，而在“双循环”的宏观趋势下，伴随国际贸易与国内贸易联系加深，国际贸易的活跃将显著带动国内贸易的流通。这种情况下，仓储物流随之获得更多的市场需求。

2.对区域物流设施提出更高要求

随着徐州中欧班列开行量、国际贸易量的增加，物流设施投资也必将是近年来物流地产市场投资的热点。比如近年来，受跨境电商发展迅速及第三方物流需求增长等因素带动，高标准仓储物业的租赁及定制的需求持续旺盛，未来仓储市场的需求更加注重专业化，电商、医药、汽车、制造、农产品等不同行业的客户也因其行业特殊性对仓库设施提出各种专业具体的需求，定制化也将会成为仓库投资开发中的主流趋势，使得有关方面建造高质量、高效率的现代化仓库，向国际仓库水平靠拢。

三、从中欧班列高质量运营影响探究物流地产存在的问题

徐州综合交通网络完善，形成了公路、铁路、水运、航空、管道五种运输方式的立体化交通格局。具备与淮海经济区主要城市互联互通的较好基础。但多年以来，徐州的物流业态一直没有达到与交通区位优势相符的发展水平，从运输结构来看，长大距离货物运输很多仍然采用最不经济的公路方式，公路货运中1000 公里以上占比高达35%，更加经济、更加节约的铁路、水运优势没有得到充分发挥，推高了社会物流成本。经研究，徐州长距离适铁货物从公路转移至铁路后，平均运输费用可节约170 元/吨；徐州至上海之间的集装箱货运，水路较公路运输费用可下降50%，徐州工程机械的成品设备至出海口每台可节约运输费用3000 ～4000元。分析这种情况的主要原因，是铁路、水路的综合物流服务水平相较公路运输仍有较大差距，物流效率不能满足现代贸易企业的业务需求，使企业要么增加成本采用传统公路物流，要么寻求周边其他城市的更优服务，制约徐州外向型经济的发展。随着徐州中欧班列的高质量运营，以及与徐州顺堤河作业区的联动发展，直接降低了区域物流成本，加快物流流通速度。正因为如此，港中旅华贸、中集物流等大型企业不断挤入徐州，落户淮海国际港务区。

由于徐州中欧班列发展产生的辐射效应和更高质量服务要求，徐州地区的物流设施及服务水平将得到更进一步的提升，更多影响周边城市的物流业态。同样，也必然会导致山东、安徽以及江苏省内其他城市与徐州在物流市场及物流地产方面竞争加剧。

四、对当前物流地产发展的建议

徐州中欧班列的发展在一定程度上促进徐州枢纽经济和外向型经济的整体发展，叠加中国（江苏）自由贸易试验区联动创新发展区优惠政策对于区域内的物流地产有不同程度的推动作用，然而，如何借助上述政策的“春风”，在抓住机遇的同时，改善淮海国际港务区物流地产现状，对此，本文提出以下建议：

1.结合本地产业需求发展专业物流中心

徐州相对苏州等经济发达地区，在市场规模、营商环境方面均有一定差距，但是徐州土地及人力成本相对较低，物流地产发展应结合本地区产业优势，通过园区的产业定位和差异化导向，发展针对不同行业和领域的专业物流中心，形成徐州物流地产发展的特色竞争力。物流地产商开发物流地产时，应充分进行市场调研和预测，结合地区发达产业和市场需求，有针对性地发展这类物流的地产平台。同时也一定要依托发达城市，承接徐州的物流发展，与其紧密合作，才能吸引更多的投资商入驻。

2.通过主体企业引导完善产业链

徐州中欧班列高质量运营对物流业的影响是显著的，同样的，对物流地产市场的推动也是利大于弊。但就目前情况来看，受益地区还很局限。而怎样让其他区域同样获得投资者青睐，本文建议让综合实力较强的主体企业来做引导，即在某个产业领域具有技术、资金及品牌优势的企业，在发展到一定程度时，可以考虑获取更多的物流土地，建设相对集中而经营独立的产业园区，该企业首先自身入驻以占据产业链主导地位。

在主体企业引导的前提下，通过该企业在相关领域内的凝聚力与号召力，吸引该产业里同类中小型企业或者能提供配套服务的中小型企业入驻，这样通过同类企业的凝聚以实现打造相对完整的产业链。除此之外，在主体企业的引导下，这些同类企业可以相互进行交流、协作以及提供配套的产业服务，形成产业集聚式发展的模式。

同时，本文在这里要强调这些入驻企业不应各自为战，而要有相互分工与协作的关联性，尤其是要能形成纵向联系的产业链条，同样要避免各个企业同构化现象以及重复建设而导致产业园区内出现不良竞争。所以主体企业在招商引资过程中，首先要择商，要主动强调分工，比如手机产业就要覆盖从复杂的科技含量较高的电子芯片生产到简单贴片元器件生产的全产业链。

3.积极对接中国（江苏）自由贸易试验区联动创新发展区

2021 年5 月28 日，江苏省自由贸易试验区工作办公室印发了《关于支持中国（江苏）自由贸易试验区联动创新发展区建设若干措施》，淮海国际陆港（徐州淮海国际港务区）被纳入江苏自贸区联动创新发展区名单，有力推动淮海国际陆港与省内自贸试验区联动改革、联动创新、联动发展，打造江苏东西双向开放新高地。

而江苏自贸区联动创新发展区的一大优势就是开放，这一优势决定了淮海国际港务区应为该战略的落实起到带头作用，不仅仅是要进一步推动国际贸易合作，还要加快建设和完善枢纽型、功能型物流运输的基础设施和服务体系。积极对接中国（江苏）自由贸易试验区联动创新发展区，能够吸引凝聚更多的企业，为徐州中欧班列的高质量运营提供更全面的服务。同样，也是徐州中欧班列也是淮海国际陆港开放发展的重要载体，徐州中欧班列与江苏自贸区联动创新发展区的无缝对接，也将为物流业和物流地产带来了更广阔的发展前景。