浅谈小型商业楼的物业管理

陈浩

由于各种原因，商业楼的产权有时较为复杂，同一片物业管理区域房屋，有些是国有资产公司持有，有些仍在开发商手里，有些被开发商出售变为私人所有。同时，他们会租赁给不同的商户。物业管理方面，对不同的业主以及来自各方的小商户，一些服务对象都有着各自不同的经营方式，期望值也不尽相同，因而对服务管理要求也不同。业主的收入来源主要就是来自于承租商户（实际经营者）的租金，商户经营的好坏对物业公司来说至关重要。

对商业楼项目，本人概括了几方面的管理服务工作。

一、作为物业管理方对项目做好具体的基础管理服务工作是根本保障

1.建筑物的维护

建筑的完好和美观是会影响消费者的体验的，一般消费者都喜欢去整体环境优美的商场购物。这就要求物业对建筑物本体的保护和维护必须做好。

（1）墙面：做好外墙面、内墙面的保护和维护，不受破坏和损害，房屋有渗水会造成墙面等破损，必须及时的去修复，减小受损面积。

（2）屋顶：隔热板、防水层、电梯机房、女儿墙及围栏、水箱体、屋面避雷针（带）、屋面排水沟等须定期巡视，发现有破损、起翘、损坏等都必须及时的去维修，这样可以避免建筑物的损伤或大幅度降低房屋损伤。

（3）楼道、大厅、走道的日常巡检及维护。

（4）窗户玻璃、玻璃幕墙日常巡检，无破碎无缺损。

（5）室外路面的日常巡检及维护。

（6）污水井、雨水井定期查看，定期清理。

（7）空置房需经常性的进入查看。

2.装修管理

业主或商户对房屋进行装修的，必须进行严格的审核和全程管理，保持实用和美观。

（1）装修首先是必须不得影响承重结构、不得危及楼宇安全、不得妨碍公共安全和影响他人。

（2）业主对公共部位的装修，物业管理方也应该积极参与，有不合理的格局及时跟业主沟通。

(4)总之，由于举国上下的共同努力，过去的一年，整个政治形势和经济形势比人们预期的还要好。(1983年)

（3）商铺装修时小商户可能为了自己的方便或为了醒目，影响整个物业，比如擅自在外墙上打孔、安装悬挂设施设备等，使得整个物业的不协调，其他商户还会看样学样，导致整个物业外观凌乱不整，因此必须要严格把关。

3.配套设施、设备的维护

对消防系统、空调系统、高压配电房（强电）、弱电系统、电梯、排水系统等这些设施设备的维护保养是极为重要的基础管理工作，专业性较高，一般承包给专业第三方。

物业管理方首先必须要做好日常的巡检，发现问题及时处理，制定和落实日检、月检、年检的日常巡检制度。

同时对消防系统、空调系统、高压配电房（强电）、弱电系统、电梯、排水系统的专业第三方的维护保养做好监督工作。

4.环境清洁卫生工作

环境清洁卫生工作也是物业服务一个举足轻重的工作，也是物业服务的基本工作。人们一般会认为环境清洁卫生工作是一种简单的工作，其实它也是非常的复杂和繁琐的，每一个部位每一个细节都需要保持干净整洁的状态。

对清洁工作部位、工作频率的规定都需要按实际来制定，同时建立监督机制。一般是卫生间、大厅、楼道、走道的地面，扶手、墙面、踢脚线、开关插座的面板，大门、门框、垃圾房、垃圾桶等，对每一个位置的清洁都制定出清洁工作的频率、标准。

5.车辆及交通管理

当今社会，几乎每家每户都有汽车出行，工作人员、商户经营者、消费者都会开车致商业区，停车难很有可能会成为很多投资人、消费者考虑的一个重要因素，甚至这个因素会阻碍到投资人前来投资、消费者前来消费的想法。作为物业管理方做好区域内的交通管理也是一项非常重要的工作，商区内停车管理到位、停车有序，会大大改善停车难的问题。物业区域内秩序维护员须对进入车辆进行引导；根据客流量高峰与低谷的确定，对货流运输给予定点路线和定点时间的规定，错开高峰；合理设置路障，非停车区域禁止停车，以防造成交通堵塞；对摩托车、非机动车的停放严格控制在指定区域停放。

6.对突发事件的管理

突发事件虽说是小概率事件，但商业街区人流量多，各种突发事件的可能性也会增大，使得物业服务工作人员必须随时持有戒备之心。商业区内装修事故、停电或电路故障、电梯故障、火灾事故、人员受伤、买卖纠纷、偷盗事件等等的突发事件，物业管理方必须有一套自己的应急预案，以备快速正确的处理好突发事件，以防事故扩大影响，造成商业区声誉的影响。

7.招牌、广告管理

（2）对乱张贴、乱涂乱画墙面的外来人员及时阻止，特别是非法广告，必要时依靠警方处理。

8.疫情之下的物业服务

突如其来的城市封控，线下实体店、零售店等所有的商业都遭遇前所未有的冲击，在后疫情时代，也很难回到往日的繁华。作为物业管理方，不仅增加了防疫消毒的工作，也加大了管理服务工作的难度，人员、物资等的管控。

在小区物业里，物业企业走在了最前线，体现了前所未有的社会价值，发挥了物业企业独特的作用。而在商业楼项目的物业企业与商户几乎一起歇业造成了很大的损失，在后疫情时代，必须要重整旗鼓，重新振作。

（1）原本优质的实体店、零售店重新开放，尽快恢复正常营业。

（2）利用自身的地理位置、商品品种等的优势，寻求新的商机。

（3）鼓励新的销售模式，鼓励线上销售等多钟销售方式。

这些物业的基础管理服务工作，看似很平凡，确是极其重要，物业管理服务过程中的每一个环节每一个细节都不可忽视。

如果物业公司没有做好这些工作，会导致房屋破旧、环境脏乱、交通混乱、车辆乱停放，甚至出现很多安全隐患，这就会对整个商业项目造成物业价值、经商环境以及在消费者心中的形象都受到损害。有些业主或客户看不到物业公司所提供的这些管理服务，认为有和没有物业管理公司好像差别不大，这也是极其错误的。

二、对业主为商业项目的定位、规划、招商提供全程的服务，使得项目最大限度的保值和增值

（1）如果物业企业能参与商业项目的前期规划、定位，则可以给予开发商建议，对项目结构、外观、功能的建议，对品牌商户提前选择的建议等，这样可以增加项目的知名度，对今后运营的合理性也会提高，也可以减少日后改造的费用。当然现今的开发商应该也都考虑到这些了，很多商业项目也实现了商业运营和地产建设的无缝对接，准确定位了商业经营和发展的方向。

（2）在物业的日常经营管理中，物业服务企业与实际经营者小商户接触时间较多，更加了解商户的品牌、口碑，甚至了解商户的经营状况，因此可以为业主提供优质客户筛选的建议，优胜劣汰。

（3）物业服务企业在项目上每天运转，也更加了解周边的商业项目、业态，可建议业主优化业态，避免太多重复、避开与其他商业物业的正面冲突，做出自己的特色和优势。

（4）营销的参与，小商户经营者经常会做一些优惠促销的活动，而物业管理者可以组织小商户们，做统一的营销活动，做整个商业楼的优惠促销活动，集体的力量大，可能就吸引更多的消费者，也提高商业项目的知名度。

三、开源节流、节能降耗

物业服务企业在日常工作中，对开源节流、节能降耗是会起到非常重要的作用的，自身在运营中，要控制好各种人力、物料等的成本，在商业项目运转中对电能、水等能源的消耗也可根据实际情况做到最优的控制。公司在入驻大学城文汇路商业街后，对项目上用电、用水进行了优化控制，每年夏季7月至9月高温期间派专人对中央空调的开关做出了严格把控，30度以上时开启空调，温度调节在25度，门窗关好，下班时及时关闭空调，照明及其他用电设备也是同样，做到人走即关闭。对卫生间用水严格控制，做到人走即关闭，卫生间冲水控制好水量，经过严格把控，2016年大学城文汇路1号地块全年用电电费26万，相比2015年节省了近10万的电费支出，得到业主的表扬和奖励。

四、增值服务

开展各种增值性的服务，可以为客户提供便利，保障客户的后勤工作，使得客户腾出更多的时间去经营自己的业务，可以有双盈的局面。物业服务企业单一的只靠物业管理服务费生存总是很危险的，物业服务企业可依靠在项目管理中的优势，利用独有的资源，开辟盈利空间，可以为业主提供多种服务，例如装修服务、自用部位清洁服务、维修改造服务等等，能带来很可观的收入。

五、结论

做好小型商业楼物业管理服务工作，物业管理服务人员需要付出的不仅仅是常规的物业服务基础工作，还要对商业经营有一定的经验，这样才能更好地去服务好商户，也会对自身的经营带来积极的意义。

当下的物业管理服务仍然存在一些问题，但我们国家的法制越来越健全，权责利都已非常清晰，物业服务企业工作人员的管理水平和服务经验一直在不断地提升，服务意识在员工心里也越来越强。只要按照法规和正确的操作流程去做好物业管理服务基础工作，利用物业项目得天独厚的优势，努力提升和发展自己的新业务，物业服务工作一定可以越做越好。