浅谈豫园商城的保护性建筑的物业管理

2022-02-06王子彤

上海商业 2022年8期

关键词：豫园商城物业管理

王子彤

一、豫园商城物业管理的特点

位于上海市老城厢的东北部的豫园商城，起源于140多年前清朝同治年间的老城隍庙市场，因其独特的地理位置和传统建筑风貌引人瞩目。从物业管理服务的角度看，也因此相对于其他商业建筑多了一些特点和难点。

1.设施、设备陈旧，能耗大

豫园商城的设备多是20世纪90年代的国产设备，至今已使用了20多年，不仅外观上破损不堪，而且在技术工艺、使用效果上也远远落后于其他现代化商业大厦，所以设备有先天不足的地方。

2.建筑格局独特，商旅文活动多

商城每年都要举办各类商旅文活动十余次（元宵、端午、庙会、中秋及子公司特色活动等），往往吸引大批游客观赏、互动。由于城区内道路宽窄不一，包括九曲桥在内的几个拥堵点，在人流瞬间达到高密度时很有可能会产生危害，一旦发生拥挤及其他突发情况都会对游客人身、财产和商城的运营造成严重危害。如何维护好高密度人群下的公共秩序，避免突发事件的发生，是日常管理中所需面对的一项重大课题。

3.公共面积广，客流量大

物业管理服务的6万平方米区域中，除了小部分为办公区域，其他均为商场、饭店等物业，向广大游客开放；豫园商城平均每天要接纳15万～20万游客，如此之大的人流量是其他商业综合体所不可比拟的；商城小吃闻名中外，游客在品尝美食的同时，不可避免地会有各种垃圾产生，这给我们的保洁工作带来了巨大的压力。

4.仿古建筑群，消防安全责任重大

商城有木质结构的文物建筑，九曲桥的茶楼，这是与现代化大厦差异最大之处，给游客带来民俗风情享受的背后，是物业管理须承载的消防安全巨大压力。

二、传统风貌建筑的物业管理

1.设备全力以赴抓薄弱环节，巧思妙想寻节能方法

（1）大力改造硬件设施

一方面努力说服业主方在资金方面给予物业企业最大的支持，另一方面则集中人力物力，全力以赴、因地制宜地进行改造。

2016年4月，物业企业着手开展对商城硬件尤其是设备设施大力整修。先是通过请示业主方豫园旅游商城股份有限公司，在他们支持下，将原有的热泵机组空调系统全部更换为水冷式冷水机组空调系统，共投入资金2200万元。改造后的空调系统能耗使用比原有系统降低50%，每年可节约成本260万元。

此外物业企业还对屋顶和机房进行整修和保养，共投入3.5万元，主要包括屋顶垃圾清扫、废料处理，地面做防水层、内墙粉刷；屋顶电箱吸尘、线路整理；电梯机房安装地板、机组油漆、控制箱吸尘；冷冻机房内墙粉刷，地板、铁梯油漆，控制柜吸尘；管道包扎，排烟机油漆等等。

（2）积极探索节能方法

①照明改造

商城原有景观灯带2.6万米，公司将原43瓦/米更换成26瓦/米，之后为进一步节能减排，又改造了3000米灯带，将灯泡换成LED节能灯，通过两次改造，能耗节约了900吨标准用煤。

将商城所有夜间路灯更换成LED节能灯，从而有效降低能耗52%。

将所有商铺用灯更换成节能灯，同比节约用电18%。

②商场内自动扶梯改造

管理处对商城内所有二楼至三楼的自动扶梯进行变频改造，改造后的扶梯更加“智能化”，在无人搭载的情况下则自动停止运行，原每日实际使用时间12小时，改造后则降为8小时，有效节能30%，此举得到业主的一致好评。

③洒水设备的创新

管理处员工发挥集体智慧，发明了220V交流电转为12V直流电的洒水设备，同时该设备能直接利用荷花池的水对九曲桥鲜花进行浇灌，既解决了荷花池浇水无电源的难题，又节约了每天近10吨的用水量。

2.保洁错时工作避客流高峰，流动清扫保城区环境

豫园商城每天都吸引着无数的中外游客，据统计，世博期间，商城游客总数达到3300万人，平均每天接待游客近20万人，对于物业公司来说，保洁的压力是巨大的，针对性的措施是：

（1）员工培训专业化

聘请了专业讲师对保洁员工进行专项业务技能培训，提高了队伍的整体素质，展示了保洁员工的新面貌。

（2）美化楼宇外立面

物业企业定期将各楼宇外立面、二楼以下部分冲洗一新，常规保洁工作如二楼以上部分、建筑结构部分清除积灰，地面、路灯、路标、绿化、坡道扶手、灯箱、休闲椅凳等做到每天清洗，每天巡检。

（3）实行错时工作制

商城客流量大，往往清早就会有众多的客流，为了不影响游客，管理处特地调整了保洁员工班次，施行错时工作将两个班次的一部分员工提早到早晨5点半上班，把整个商城地面冲洗一遍，另外部分员工则晚下班，将商城道路全部清扫干净，并把30只流动垃圾桶清洗完毕才回家；同时抽调流动班组每天清晨用两台洗地机和清洗剂清洗路面，保证路面的清洁。

（4）工作流程化、区域化

商城公共道路总面积为9000m2，按平均每天20万游客数量计算，商城内每一平方米道路就会同时有22个流动人口，保洁压力可想而知。

对此，我们制作了《保洁工操作流程》，划分保洁区域包干负责，在公共道路上设立了8个流动岗位，每个岗位设一名保洁工每天12小时不间断地清理地面，同时项目副经理、保洁主管按不同区域不间断巡视，做到地上出现垃圾、烟头10分钟内清理干净。

每天早晨上班后，保洁工会把自己岗位上的固定25只垃圾桶、50个花盆、大小101个窨井盖清洗干净，用铲刀把地面的口香糖铲除。同时九曲桥湖面增设了一名船工，不间断地在湖面上打捞垃圾，确保水域清洁。

3.保安以演代练促消防安全，层层落实护商城稳定

（1）针对豫园商城内特有的消防安全现状，物业企业对其消防规划的特殊性进行了分析，文物建筑中每平方米含有木材约1立方米（包括其他可燃物折合木材的用量），其火灾负荷量比现代建筑大31倍，火灾危险性较大。

①针对以上情况，公司结合实际，制定出《豫园商城消防预防措施》，明确消防安全责任，层层落实，管理处经理为第一责任人，副经理为第二责任人，各楼宇设备主管为第三责任人。设备员工每天对设备、设施进行巡视，保洁工配合业主，及时清理烟头等易燃物品，发现问题及时解决，防患于未然。

②做好员工消防安全教育和培训，每年开展两次消防演习，使员工知晓消防安全工作的重要性，掌握预防火灾的方法，发现火情的及时处理及灭火技能等，有效增强预防火灾的自觉性和有效性。

③加强设施建设，配备灭火器材，定期巡检，及时更换过期或达不到标准压力的消防器材。

（2）商城每年都会组织开展各类大型商旅文活动，如元宵节灯会、端午文化节、中秋游园、中华戏曲天天演等，丰富多彩的内容，往往吸引大量人气。

公司以“豫园商城新春非物质文化遗产灯会”为例，应对高密度人流状况下采取的措施：

①监控室加强对商城8处拥挤点的监控，保安不间断地进行巡逻，随时对突发情况进行协调处置，如发现人流过于集中区域，则协助商城工作人员进行疏导和分流。

②在商城3个主要入口各安排4名保安维持现场秩序；在所有售票点各安排2名公司员工协助维持秩序，并在每天售票结束后护送财务人员返回办公室。

③设立应急处置队伍，严阵以待，根据商城统一部署，随时听候调派。

4.绿化铺设盆花妆节日气氛，降温设施悦游客心情

（1）公司根据业主方豫园商城及所有子公司的要求，每逢重大节日或举办各类大型商旅文活动时，都会在商城内圈及活动场地铺设盆花，以妆点气氛，并配置一名专业花匠对绿化进行养护。

为了九曲桥湖面的整洁美观，特地新购进一艘多功能的玻璃钢船，并由商城管理处的员工们安置了自己发明的节能型洒水设备，以保证对九曲桥鲜花的养护。

（2）上海夏季高温天气持续时间较长，将世博园的降温措施引入豫园，取得了显著的成效，在广场和九曲桥一带搭起降温喷头，通过喷雾带给游客一片清凉。

为使商城老城厢气氛更加浓郁，特地饲养了画眉、芙蓉等观赏鸟类，让游客在游览、购物时更加赏心悦目。调派和作业时间安排不得违反劳动法和行政部门的资质规定。

物业管理服务人员应经过培训并按国家行政主管部门规定持证上岗，遵纪守法，严禁违章作业，项目执行情况应有完整的日志和台账，季度小结和年度总结，项目参与者应遵守业主方的规章制度，其工作同时接受主管部门的监管、公司的考核及业主方的监督。

项目经理应加强与业主方沟通，如协商同意，可决定为业主提供力所能及的附加服务，费用另结。项目经理受业主方委托，代表业主与物业管理所涉及的各有关方面交涉，维护业主方合法权益并提醒业主方遵守与物业管理有关的法规政策，履行应尽的责任和义务。严格执行告知制度，严格执行重大事项报告制度，接受政府有关部门的指导，接受行业协会的指导。

三、不可移动文物的保护性物业管理

四、豫园商城物业风貌的维护和外来施工管理

豫园九曲桥一带是不可移动文物的保护区域，在保持周边建筑的高度、体量、外观、风貌等特征基础上，合理利用，实现保护与利用的统一，充分发挥不可移动文物的文化展示和文化传承价值。

1.建筑保护管理服务要点

建筑保护铭牌不得污损或破坏，不得随便摘除，移位或遮挡；规划控制范围内，无论是保护建筑还是周边建筑未经行政主管部门批准，都不得擅自对其外立面进行改变，包括实施门面装修；如果是文物建筑物内部则应根据保护类别，事先履行必要的手续。特别要注意的是装修不能动结构，如果动了结构，就属于修建或改建；严格控制各类危险品进入保护范围，严格控制明火作业，不得已时必须做好安全防范，为了突显上述要点，豫园商城所在物业管理区域在不可移动文物管理实践中，贯彻保护为主，抢救第一的方针，把握“原真性、可逆性和最小干预度”原则，避免不当作为导致的误伤和破坏。

2.主要措施

明确物业管理组织架构、岗位职责、规章制度、管理目标和承诺、考核办法及从物业管理角度保障业主方日常业务顺利开展的针对性措施。

对房屋设施设备按照分类保护原则实施日常保护、包括施工和服务安排专人巡视、检查，发现问题，及时处理，将一切可能发生的故障隐患消灭在萌芽中。

安排专人负责电话接线和派单，接报情况后，3分钟到现场，处理问题不推诿、不拖延；各类服务相互协调；人员

1.物业风貌保护措施

未经文物主管部门或建设部门许可，任何人都不可以任意改变房屋原设计用途、改变房屋外貌；发现房屋安全隐患，立即报告文物主管部门或建设部门，未经批准，不得擅自处理。

防止在保护部位敲凿、刻画、涂鸦、张贴。

防止在保护范围内搭建、挖掘、堆积、蓄水。

注意观察规划控制范围，发现搭建、挖掘及有碍风貌景观行为，立即拍照并报告城管。

沿街可视范围内，不得搭建有碍观瞻的固定构筑物。

2.物业管理区域内施工管理

检查施工单位向保护建筑主管部门申报施工备案的证明。