风险导向背景下的房地产企业内部控制思考

◎曲先文

对于任何一个企业而言，做好内部控制工作，实施有效的内部管理策略，是企业能够进行长远发展的重要保证。房地产企业作为一个管理机制较为特殊的行为，更需要建立合理的内部控制体系，保障企业的经济效益，预见、防范各方面因素给企业带来的风险。目前，由于市场经济形式的变化，房地产企业若要在激烈的市场竞争中保持稳定发展的趋势，除了要重视内部控制工作外，还要对该项工作进行优化，对工作方式进行创新，才能够保证企业健康地发展下去。

一、公司开发房地产业的特点

房地产开发公司销售的产品是不可以移动的，所以这种产品是归属于不动产的，由于房地产业产品本身的特殊性质，产品价值的高低和周围的环境、所处的地理位置有者密切的关系。从房地产业经营产品的本身属性上来看，公司的产品也只能在一定的范围内销售及流通，并且还面临着非常大的竞争市场，而且企业产品的一次性销售价格较高，资金的前期投入很大，周转灵活性较弱，产品销售的程度还和周围的环境消费者的喜爱程度及需求程度有很大的关系。另外，开发房地产的公司在经营企业的活动时会用到很多的资金作为保障的，比如，土地购买费用、建筑施工费用、政府的规划费、后期的宣传开发费用、管理及税金所需要的费用等等，再加上一些必要的开支，就需要很大一部分的资金投入，而这部分资金如若只是房地产企业自己投入是远远不够的，在企业投入的同时还需要其他企业的投资加入，企业在开发项目时，只有在资金充足，做好全面准备的前提下，再进行开发工作，才能够使企业规避风险。

二、房地产企业内部控制管理存在的问题

1.对内部控制管理工作不够重视

对于房地产企业而言，做好内部控制管理工作是非常重要的，但就目前企业的实际情况来看，对于内部控制工作的重视程度还是不够的，内部控制意识淡薄，管理理念落后，没有根据实际发展状况对内部管理控制工作进行调整，致使企业在内部控制管理工作中处理被动局面，得不到良好的管理效果。另外，内部控制工作是整个企业管理工作的核心，而企业在对该项工作进行认知时，没有做到全面、系统性地了解，使整个企业的内部控制工作发挥不出其应有的作用。因此，企业要对内部控制工作引起足够的重视。

2.信息传递方面存在的问题

房地产企业业务分布在全国各地，这对内部管理控制工作造成了一定的困扰，如果企业没制定有效的管理控制措施，使信息能够及时、准确地进行传递，就会造成一定的项目管理风险，使企业遭受损失。因此，管理信息传递流程不通畅、传递方式不规范是现阶段房地产企业内部控制管理工作中存在的较为明显的问题，另外，对于企业内部而言，由于信息传统的不及时、不准确，就很可能会使内部管理陷入瘫痪的状态，给企业造成风险。

3.风险管理工作中存在的问题

房地产企业在项目开发的多个环节中均存在着一定的风险，但从目前的情况来看，企业并没有相应的风险防范意识，在相关的经营活动开展前盲目自信，缺乏对相关情况的评估，致使企业无法必避免一些不必要的风险，大大增加了房地产开发企业在开发项目中的风险系数，对企业的发展来说是非常不利的。在做项目前，应当先对市场环境进行相关的评估，对企业的资金承受能力进行评估，根据企业的实际情况选择接受合适的项目，在工程进行过程中还需要及时跟进工程的设计、建造，把控好质量大关，重视风险评估，选择正确的投资项目。

4.企业内部控制环境存在的问题

建立良好的房地产企业内部控制环境，是做好内部控制工作的重要保障，在当前情况下，企业在内部控制环境中存在的主要问题有以下两上方面：一是在企业的预算工作上，由于房地产企业业务的特殊性，需要预算工作人员在项目开展的整个过程中，均要对各项支出进行精确的预算，严格控制施工成本，降低企业的成本风险。然而，在实际情况中，企业并没有将这一工作进行落实；二是在企业各部门职权的划分工作上，也没有做到明确、具体，职权交叉、职仅滥用现象较为严重，使内部管理控制工作处于一种混乱的局面。

5.企业内部控制管理制度存在的问题

若要保证房地产业务的顺利开展，就要建立良好的内部控制管理制度。目前，企业在内部控制管理制度的建设工作中，主要存在以下三个方面的问题：一是制度的实用性有待加强，没有根据企业发展的具体情况及当地政府的具体政策，进行相应控制制度的制定，使内部控制管理制度流于形式，不能够起到实质性的管理效果；二是没有根据企业发展形式的变化，对制度进行调整与优化；三是没有针对突发事件，建立相应的管理制度，致使企业受到损失，面临经济效益与社会效益方面的风险。

6.企业绩效考核工作中存在的问题

企业若要进行正常的运转，得益于每一位员工的努力，而对于员工而言，一方面企业创造良好的工作环境，使员工能够迅速得到成长，提高工作能力，另一方面要保证员工能够得到应有的待遇，尤其是在工作绩效的考核问题上，要确保员工能够劳有所得，实现绩效考核的公平与公正。目前，房地产企业的绩效考核制度不健全、考核方式不够公正是该项工作中存在的主要问题，另外，在薪酬制度上，也没有实现公开化，这使员工工作的积极性受到了严重的影响，在一定程度上降低了项目进行的效率，使企业面临着一定的风险。

7.房地产企业内部管理制度监督工作中存在的问题

房地产企业在开展项目建设，所涉及到的环节及各项事宜是繁杂的，因此，若要保证项目能够顺利进行，避免企业受到损失，就要制定有效的监督措施，对项目进行有效地监督。在现阶段，企业的监督机制是不完善的，在这种情况下，内部控制管理制度就不能够得到有效地执行，使管理工作频繁地出现问题，增加了企业的运营风险。另外，企业的各部门之间没有形成相互监督，并且对于具体的执行环节，也没有配置专门的监督人员对其进行监督，致使企业的内部管理制度形成虚设，不能够发挥应有的效果。

8.企业内部工作人员综合素质的问题

从事房地产工作的员工，大多数是在工地进行施工的一线工作人员，由于工作性质的需求，使得不同学历、不同行业的人员汇集于此，因此，这些人员的整体素质是存在较大差异的，有些员工在施工专业水平与专业能力上是不达标的，尤其是在职业道德与职业操守方面，有些员工为了赶工期，就会忽略工程的质量，给企业造成一些负面影响。另外，有些基层管理人员的管理能力及工作思想也有待提高，这对保障具体工程项目的质量、维护企业整体利益、降低企业风险而言是非常重要的。

三、房地产企业内部控制存在问题的解决方案

1.提高对内部控制管理工作的重视

首先，作为房地产企业的领导，要重视内部控制管理工作，在日常管理工人作中，积极学生先进的管理理念，在实践中不断地进行尝试，总结有效的内部控制管理方式，并持续积累管理经验，从企业的全局出发，站在企业发展战略的高度上，对内部控制管理工作进行重视；其次，企业领导与高层管理人员要积极动员中层、基层管理人员的内部控制意识，提高其对内部控制工作的重视程度，通过开展动员会议、专业培训工作，使中、基层管理人员能够重新对内部控制工作进行认识，了解该项工作的重要性；最后，要加大宣传力度，在整个企业内部进行内部控制工作重要性的宣传，使全体员工意识到该项工作的重要性，为内部控制管理工作提供保障。

2.建设良好的信息沟通平台

在搭建信息沟通平台的过程中，一是要建立在信息共享的基础上进行平台的搭建，使企业员工均能够有效地掌握内部与外部的信息，相关工作人员能够在第一时间了解到市场信息及地方政府出台的政策，为风险控制提供参考，从而制定正确的发展与投资规划，有效地规避风险；二是对信息的传送方式，如信息的来源、整理及表达等进行规范，使企业的管理信息能够及时、准确、流畅地进行传递，避免因信息延迟、错误所造成的管理风险，给企业造成经济上的损失及其它方面的不利影响；三是对于信息沟通平台，要为其配置专业的维护人员，一方面对信息进行筛选，保证信息的价值，另一方面对平台进行维护，保证平台的正常运行。

3.加强风险管理

房地产企业在风险导向下，加强风险管理工作，可以从以下两个方面开展工作：一是建立针对企业风险因素评估体系，并配置专业从事风险分析的工作人员，对企业潜在的风险进行预测，如项目成本增加的风险、非必要项目开发的风险等，从而制定风险应对方案，使企业有效在规避风险；二是在具体的业务活动中，要注重风险评估方案的运用，使其发挥真正的风险预测作用，为企业能够及时规避风险提供保障，在企业决定进行项目开发时，可以就项目开发的可行性进行评估，对项目的成本及各项风险因素进行全面地预测，通过这种专业的风险管理策略，运用有效的风险评估体系，避免房地产企业的利益受到损失。

4.形成良好的内部控制环境

在完善企业内部控制环境的过程中，可以采取下列措施：从企业的预算管理工作入手，对企业现有的预算管理工作进行改进，对于具体工程项目的预算，要坚持在项目开始之前、项目进行的过程中、项目结束之后均要及时、准确进行预算的原则，从而达到有效评估风险，降低企业成本，提升企业利润的目的；从各部门职责与权力的划分入手，管理人员要对各部门的职责与权力进行全面地梳理，并具体到个人，使各部门的人员能够明确自身的责任，正确行使自己的权力，使企业形成良好的管理秩序，避免滥用职仅、投机取巧等现象的发生，给企业的运营造成风险，使企业的利益受到损失。

5.完善企业内部控制管理制度

若要建立健全的企业内部控制制度，就要从以下三个方面着手：首先，管理人员要根据市场环境的变化、企业当前的发展状况与未来的发展战略，国家及当地政府相关政策的实施等因素，制定符合企业整体利益的内部控制管理制度，实现企业利润的提升；其次，在制度执行的过程中，要根据业务发展的具体情况，对制度进行合理的优化，使其更好地为内部控制工作服务，提升管理工作的质量；最后，要重视管理工作上的细节，尤其是突发事件的应对，要制定相应的管理流程，使突发事件得到有效处理，从而规避风险。

6.完善绩效考核制度

绩效考核是对员工工作及日常表现的一种肯定，建立良好的绩效考核制度，要从三个方面入手。在薪酬制度上，要做到公开化、透明化，使员工的薪酬分配有理有据，得到员工的认可，使其努力上进，特别是对于优秀人才的薪酬发放，要与其为企业创造的价值相匹配，从而提高工作的积极性；在奖励机制上，要形成有功必奖的绩效考核理念，并且，奖金的发放要采取直接发放到受益人账户的方式，防止吃拿卡要的现象发生，以此来增强员工对企业的认可，使内部控制工作得到顺利开展；在进行绩效认定时，要设立专门的投诉机制，使员工能够对绩效考核工作进行监督，面对绩效考核中存在的不公平现象，能够及时地进行投诉，维护自身的权益，从而防止部门管理人员徇私舞弊，影响员工及企业的利益。

7.做好内部监督工作，确保制度的有效执行

良好的内部控制制度，需要配合有效的监督机制，才能够得到有效地执行。在具体工作中，若要建立有效的监督制度，一是要从整体上提高认识，企业的管理人员要统帅全局，将企业内部制度监督机制作为一项重点管理工作来建设，以此来加强各部门之间的沟通与合作，使各部门在日常的工作中形成合力，共同处理业务上的问题，从而达到相互监督，有效规避风险的目的；二是对于内部控制制度执行的每一个环节，均要设立相应的监督机制，并配置专门的监督人员，确保制度在执行过程中能够排除各种阻碍，得到有效地执行；三是要随时关注管理环境的变化，根据环境变化，对监督机制做出合理的调整，使其适应当前的管理形式，在这种情况下，监督工作才能够发挥其应用的作用，使内部控制制度执行的力度得以加强。

8.提升员工的综合素质

在加强企业内部控制制度建设的同时，要着手于员工整体素质的提升，使员工自觉遵守制度，确保制度能够得到有效执行。在具体工作中，首先要在企业中营造提升员工素质的氛围，如利用宣传标语、媒体、树立先进工作模范等方式，，使全体员工处于良好的工作氛围中，从而对员工的思想与行为形成潜移默化的影响，使员工具备良好的职业道德与操守；其次，要对全体员工的综合素质进行分析，按照其综合素质的不同，对员工进行分类，制定针对性的培训方案，对其进行培训，提高其各方面的能力，从人力资源建设的角度上，为内部控制制度的有效执行提供保障；最后，企业要重点加强内部的文化建设，实现内部管理制度的公平、公正，杜绝营私舞弊现象，使员工在良好的工作环境中得到成长。

四、结语

综上所述，对于规避行业风险而言，房地产企业建立有效的内部控制体系是非常必要的，本文以房地产企业内部控制管理工作中存在的问题为出发点，总结了基于风险导向背景下房地产企业内部控制方案，在具体工作中，可以从以下八个方面入手：一是提高对内部控制管理工作的重视；二是建设良好的信息沟通平台；三是加强风险管理；四是形成良好的内部控制环境；五是完善企业内部控制管理制度；六是完善绩效考核制度；七是做好内部监督工作，确保制度的有效执行；八是提升员工的综合素质。从而全面提升内部控制工作的质量，促进企业向着良性的方向发展。