集体建设用地和农用地还原利率测算方法研究

原凯敏 杨学峰

摘 要：随着地价体系的不断完善以及我国土地交易市场的不断变化，各种不同地类不同权利的地价被要求尽快确定，这给还原利率的测算提出新的难题。该研究对集体建设用地和农用地的还原利率测算方法進行初步探讨，并选择样点地块进行试验，以地价的测算结果分析还原利率确定的合理性。

关键词：还原利率;集体建设用地;农用地

中图分类号 F301.3 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2022）01-0112-03

Study on Calculation Method of Reduction Rate of Collective Construction Land and Agricultural Land

YUAN Kaimin1  YANG Xuefeng2

（1Hebei Jihua Land Planning & Design Co.， Ltd.， Shijiazhuang 050000， China; 2Shijiazhuang Land Planning and Design Institute， Shijiazhuang 050000， China）

Abstract： with the continuous improvement of the land price system， as well as the continuous changes in China land market， different types of land prices of different rights are required to be determined as soon as possible， which also puts forward a new problem in the calculation of Reduction rate. In this paper， we will discuss the calculation method of the Reduction rate of collective construction land and agricultural land， and select sample plots to carry out experiments， and analyze the rationality of the determination of the reduction rate based on the results of land price.

Key words： Reduction rate; Collective construction land; Agricultural land

1 研究背景

2014年12月，中央全面深化改革领导小组第七次会议和中央政治局常委会会议，审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，赋予集体建设用地与国有建设用地同等权能，将集体经营性建设用地纳入建设用地统一市场进行公开交易。2017年7月，《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号），提出“完善农用地和集体建设用地基准地价”，要求“有条件和有市场需求的地方，省（区、市）国土资源主管部门应抓紧研究部署开展集体土地基准地价制定工作”。2019年8月，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案，新土地管理法明确指出，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。随着我国土地制度的改革，土地交易市场在不断变化，地价体系也在不断完善，特别是集体建设用地入市和农用地三权分置的政策出台，各种不同地类不同权利的地价被要求尽快确定。

收益还原法作为地价评估的主要方法，基本概念是在预期每年土地纯收益的基础上，将待估对象在未来每年的土地纯收益以适当的还原率折算成评估期日收益总和的方法，适用于有收益亦或是拥有潜在收益的土地评估[1]。对于交易市场尚不活跃的集体建设用地和农用地，收益还原法是众多评估方法中比较适宜的一种。而利用收益还原法准确测算土地价格的关键问题之一就是还原利率。还原利率是将土地纯收益转化为购买价格的比率，其实质是一种资本的收益率，确定方法主要有4种：纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资收益率综合排序插入法和综合投资收益率法[2-3]。笔者将对集体建设用地和农用地的还原利率测算方法进行初步探讨。

2 还原利率的测算方法

2.1 纯收益与价格比率法 纯收益与价格比率法，即选择3宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与评估对象相似的交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率，即租价比法[4]。对于建设用地，大部分样点是房地一体的交易样点，为测算土地价格，需要分别确定综合还原率、房屋还原利率以及土地还原利率3个还原利率。但集体建设用地和农用地土地交易市场刚刚起步，大多数为租赁样点，买卖样点极少，尚不足以支撑还原利率测算。

根据《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发[2020]16号）文件，集体建设用地在缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原利率时，考虑交易主体的市场风险偏好等影响，集体建设用地的还原率通常高于同区域、同类型国有建设用地，一般上浮比例不超过3个百分点。据笔者调查，多数估价师将其确定为1%左右。

对于农用地来讲，实践中还存在3点问题：一是选用种植纯收益进行测算时，很难将土地资本收益和其他资本收益剥离开来;二是农用地交易市场发育不足，土地价格缺失;三是土地纯收益存在异议，主要原因是管理制度的缺乏导致农用地的使用用途多变，比如耕地上种植园地、林地，甚至养殖，其收益差异性很大，以耕地的低价地租进行流转后获取高产值、高收益的情况普遍存在，如何确定土地的纯收益是个难题。因此选用纯收益与价格比率法来确定农用地的还原利率存在较大困难。

2.2 安全利率加风险调整值法 安全利率加风险调整值法即在安全利率基础上加风险调整值作为还原率。无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是資金的机会成本，一般取各时期定期存款利率或国债利率，或二者的加权值作为安全利率。风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，具体是对估价对象自身及其所在的区域、行业、市场等所存在的风险补偿。

集体建设用地由于入市政策刚出，大部分地区尚无经营案例，可参考国有建设用地的风险调整值进行确定，考虑到集体土地市场尚不成熟，资金优惠政策尚不明确，一般集体建设用地风险调整值略高于当地国有建设用地。需指出的是，宅基地作为村集体内部的交易，其风险调整值应低于商服和工业用地，且不得参照城镇住宅进行确定。

耕地可选用粮食产量多年平均波动系数（多年波动系数是指每年产量与多年平均产量的均差绝对平均值占多年平均总产量的百分比）、亩均农业生产总值动态变率作为风险调整值。园地由于前期投入大、收入小，一般2～5年才能实现收益，而且由于水果保鲜性要求高，若长时间不能售卖则受损大，市场销售风险影响大。自然灾害、病虫害也有一定影响。因此园地的风险调整值高于耕地。可将园地历年平均产量的离均差视为风险调整值。林地一般分公益林、生态林和经济林，由于公益林和生态林不存在土地交易情况，因此笔者所指林地指经济林，即有收益的、可流转的林地，一般以苗圃、杨树、桉树等为主。经济林前期投入种植2～5年后可获取收益。近几年苗木市场波动较大，如国槐等树种销量变化较大，同时受自然灾害、病虫害影响，故种植林地的风险高于种植耕地。可将多年林木产品价格指数平均离差占平均值的百分比作为风险调整值。

另外，承包经营集体土地需面对多家多户的生产关系，在管理上会较承包国有土地增加风险性支出，因此集体土地的平均风险率略高于国有土地，其还原利率也要略高。

2.3 投资收益率综合排序插入法 投资收益率综合排序插入法，即将社会上各种类型的投资及其收益率找出，按收益率的大小从低到高排序，制成图表，根据经验判断所要评估的行业还原利率应该落在哪个范围之内，从而确定出所要求取的还原利率。一般情况，可调查估价时点一年期定期存款利率、国债年利率、保险业中万能险年平均利率、贷款年利率、各行业股票投资收益率等。根据高报酬率对高风险的原则，建设用地还原利率应高于一年期定期存款、国债、保险等固定利率，低于股票投资收益，且商服用地最高，宅基地最低。考虑到商业开发尚需向银行进行贷款，收益水平应该高于贷款利率。农用地还原利率应高于一年期定期存款利率，且经济林收益最高、耕地最低。

2.4 综合投资收益率法  综合投资收益率是指考虑投资中的资金组合，对投资各资金分配的收益率进行加权平均，求取总投资资金的收益水平。计算公式为：综合资金收益率=自由资金收益率×自由资金在总投资中的比重+贷款利率×贷款占总投资中的比重+其他来源资金收益率×其他来源资金占总投资的比重。

3 案例分析

本次研究选用河北省某县作为案例分析对象，该县地处河北省东部，燕山余脉南麓和华北平原北部交接处。通过对当地经济数据、土地市场交易情况、集体建设用地交易情况、农用地投入产出收益情况、农用地流转情况等资料的搜集，最终选定安全利率加风险调整值法、投资收益率综合排序插入法、综合投资收益率法综合确定各类用地还原利率：集体商服用地、工业用地、宅基地的土地还原率分别为8.83%、6.08%、5.1%，国有耕地、园地、林地（经济林）还原利率为3.50%、8.5%、10.36%，集体耕地、园地、林地（经济林）还原利率为3.75%，9%，10.88%。

为验证还原利率的合理性，选取了商服、工业、宅基地、集体耕园林、国有耕园林各3个宗地进行了宗地评估。评估结果为商服用地价格342～579元/m2，工业用地价格220～239元/m2，宅基地价格205～278元/m2，集体耕园林价格10～18、11～22、16～24元/m2，国有耕园林价格13～19、12～21、18～25元/m2。并征询宗地使用者及本村村民的意见，大部分认为价格评估比较合理，符合心理预期和当地价格水平。

4 讨论

根据本研究思路确定的还原利率与常规水平基本一致，具有一定合理性。但由于当地集体土地、农用地土地市场发育仍不成熟，测算过程中可参考的资料有限，不同权利不同地类风险调整值、不同行业资金分配收益率等参数仍需进一步论证核实。

参考文献

[1]曹丽萍.农村集体经营性建设用地基准地价评估研究——以江西省余江县锦江镇为例[D].南昌：江西农业大学，2018.

[2]恽建平，曹霞，曹天邦.农用地土地还原利率的确定方法研究[J].安徽农业科学，2007（03）：794-795.

[3]殷意晗，刘刚，唐建平.土地还原利率确定的方法初探——以湖南省永州市为例[J].北京农业，2010（03）：40-43.

[4]张燕燕.农用地定级估价方法研究——以温江区为例[D].成都：四川师范大学，2009.

（责编：徐世红）