城市历史文化街区微改造的创新实践

□葛思坤 段秀芳

一、城市历史文化街区微改造面临的挑战

历史文化街区微改造作为建设人文城市重要组成部分，也是城市更新中改造目标最复杂、改造限制最多、改造要求最高的部分。历史文化街区的微改造，既要提升人居生活品质，又要保护历史文化遗存；既要更新基建，又要完善管理；既要满足居民需求，又要考虑业态活化，这使得在城市中开展历史文化街区微改造工作，面临着诸多挑战。

（一）规划设计单位对街区历史文化特质的理解不够深入

微改造过程中，让规划设计单位能够更深入理解历史文化街区的文化特质所在尤其重要。但是，由于规划设计单位对地方历史文化掌握不充分、认知不全面，对街区整体文化氛围与历史建筑、社会关系等组成元素之间的关系理解不够深入，在规划设计编制过程中留拆改的差异化策略无法准确匹配到适当对象，最终可能导致在执行过程中，不可拆移的被拆移，无需留下的被留下，不应新建的却新建。

（二）历史文化街区活化中文旅业态与居民生活存在冲突

对历史文化街区的建筑修缮、基建完善只是微改造中的阶段性工作，相关街区的运营与管理才是长期工程。历史文化传承保护和街区业态活化两方面的协调并举，是历史文化街区可持续发展的关键所在。一般来说，采取重保护轻活化策略，历史文化街区就要最大限度维护特定历史时期的风貌，现代业态难以进入，甚至可能导致居民生活不便，原住民逐渐自行流出，历史文化街区逐渐成为没有活力的博物馆。采取重活化轻保护策略，吸引高度商业化业态入场，虽然能够为历史文化街区带来丰厚经济效益，但也可能导致本地居民受消费水平和地价水平影响，被迫搬离居住的街区，居民与游客、商户之间出现大比例置换，地方文化与生活风貌所依托的自然社会关系被破坏，历史文化街区最终成为商业街，原有生活方式成为表演性的节目活动。

（三）历史文化街区人居质量提升可持续性不强

经过微改造的历史文化街区基本都能实现基础设施完善和街巷空间功能升级。伴随而来的，就是历史文化街区人居质量提升的可持续性问题。一方面，提升后的基础设施和街巷空间都需要常态化的维护，历史文化街区一般都位于老旧城区当中，居民收入水平不高，缴纳物业管理费意识不强，时常出现建好没人管、管理不持续的问题，基础设施和社区环境疏于维护，几年后可能再次面临破损失修的情况。另一方面，城市更新是渐进性的持续过程，伴随着城市发展水平和人们生活需求的不断升级，具有新功能的新设施层出不穷，但项目式、阶段性的改造工程难以确保街区硬件配套和软件功能的不断更新，历史文化街区的人居质量提升及其可持续性需要更多机制创新。

二、广州市泮塘五约历史文化街区微改造的创新探索

作为千年商都，广州历史底蕴深厚，1982年就入选了中国第一批历史文化名城名录。作为中国历史上第一座建制市，广州老城区也较早面临空间紧张、基建老化的情况。2018年，广州成为住建部首批老旧小区改造试点城市中唯一的一线城市，代表着中央对广州的城市更新模式创新寄予厚望。

泮塘五约地处广州市荔湾区逢源大街—荔湾湖历史文化街区内，是一片拥有近千年历史的老街区，与2018年10月习近平总书记视察的恩宁路永庆坊历史文化街区隔湖相望。在物质文化遗产方面，泮塘五约共有包括省文保单位“仁威祖庙”在内的文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑16 处，移动文物1 件，民俗活动“泮塘扒龙舟”、地方特产“泮塘五秀”闻名遐迩。按照《广州市2016年城市更新项目和资金计划》，泮塘五约是2016年广州市首批38 个城市更新微改造项目中唯一的“历史文化保护类”项目。

（一）泮塘五约的改造历程

泮塘五约的改造历程总体上经历了“两征两停”、试点微改造和活化运营三个阶段。

1.“两征两停”阶段

病例分析考站：考生现场根据病例的特点，模拟“医患”沟通和治疗模式，考生通过与“患者”交流，进行病史采集，完成针对性评定，依据结果制定相应治疗目标和计划，并对“患者”实施相应的治疗手段，“患者”现场反馈意见，考生对“患者”的意见加以分析、及时调整治疗方案，做到以评定与治疗的有效结合作为基础，并真正运用到病例中，考生既需要与“患者”的沟通，也在操作中解释相关内容，尽量做到有理有据。

2007年和2013年，泮塘五约先后因荔湾湖公园扩建计划和“西关广场”修建计划两次被纳入征拆范围，但两次修建计划都因故终止，经历了“两征两停”的泮塘五约，虽然整体风貌基本得以留存，但是已经拆除的区域及半拆除的房屋长期散落其间，无人管理。加之泮塘五约本身位处老城区，基础设施陈旧，公共空间服务缺乏的情况日益严重。整体来看，微改造前的泮塘五约，无论是在历史文化传承还是人居生活品质提升方面都亟待破局。

2.试点微改造阶段

2014年底，广州市颁布《广州历史文化名城保护规划》，泮塘五约所在的逢源大街—荔湾湖被认定为广州市26 个历史文化街区之一。荔湾区也随即启动了对泮塘五约的“历史文化保护”微改造工程。按照相关改造规划，对于泮塘五约的微改造主要聚焦梳理村落肌理，整治建筑废墟，增加绿化空间；保留泮塘文物、传统风貌建筑、古树名木，恢复古村落风貌；继承并发扬舞狮龙舟、庙祠庙会等古村风俗；完善市政基础与公共服务设施，改善人居环境四方面的工作。泮塘五约微改造项目成为《广州市城市更新办法》颁布实施后，首个政府主导、居民参与的微改造项目，泮塘五约微改造项目的相关工程分两期实施。第一期工程于2017年2月启动，2018年完工，主要完成修缮改造、抢险式加固、室外景观微改造和市政给排水管网改造等。第二期工程于2018年4月启动，2019年完工。主要涉及改造已征收的零散房屋，重点提升五约与荔湾湖公园交界处的风貌，完善五约的公建配套设施，建设公厕、菜市场、社区活动中心等。

3.活化运营阶段

改造完成后的泮塘五约人居环境显著提升，也促使许多企业寻求入驻。但当地政府部门在对街区业态进行更新时，坚持将打造宜居宜商，主客共享的街区业态作为业态更新的方向。截至2021年，泮塘五约的物业活化率达到86%，街区主要引入了包括艺术名家工作室在内的58 家体验式文化业态入驻，其中“听草堂”、“顾香域”等工作室都是受泮塘五约微改造后的景致所吸引，由老居民重返旧地创办的。2020年，泮塘五约入选广东省“三旧”改造优秀案例文化保护榜，并被选取为广州市“城市客厅”代表性考察点，省、市领导多次调研泮塘五约，对泮塘五约微改造及运营模式予以肯定。

（二）泮塘五约微改造的创新做法

1.创新“设计师下社区”模式，提升街区规划设计质量

泮塘五约是广州第一个由规划设计单位先征求居民意见，再编制改造方案的微改造项目。2017年，泮塘五约创新采用“设计师下社区”模式。荔湾区住房建设园林局通过举办交流会、社区走访、成立共同缔造委员会等方式，邀请街区居民与规划设计师共同参与微改造项目的规划设计方案制定，让设计师尽早尽全地掌握居民的改造意见建议，并尽可能融入到街区建筑规划设计和片区活化方案当中，泮塘五约的设计师们根据街区居民的建议，保留了大榕树、麻石街、青砖墙，在修缮过程中，尽可能采用青砖片、旧麻石、木门窗、石门套等传统材料进行翻新改造，在改造过程中，充分运用满洲窗、趟栊门、青砖墙、木骨架等岭南建筑元素进行复建，在新建项目中，也主要增加民俗文化场所，祭祀、舞狮、武馆等文化场所，使得泮塘五约古村肌理和历史线索得以最大限度的保留和复现。与此同时，社区设计师还在微改造项目实施过程中，全程跟踪项目设计理念的实施落地，确保项目品质，达成改造目标。最终，泮塘五约的“设计师下社区”模式取得良好成绩，现在，广州已在全市范围内推行该模式。

2.以文旅融合发展为中心，主导构建主客共享街区业态

与永庆坊所采用的BOT 模式不同，泮塘五约微改造项目由政府出资建设，建成后由政府直接负责管理运营。微改造后的泮塘五约尚有原住民约600 人，外来人员约300 人，民居和可供活化的物业各占一半，这就要求泮塘五约的活化不能因追求经济效益影响居民生活品质，而要围绕主客共享理念，引进宜居基础上的宜游业态。为此，荔湾区将泮塘五约的项目运营工作交由区文广旅体局下属的文化旅游融合发展中心直接负责，明确了“文化优先”的业态引进理念。根据街区运营方案，泮塘五约将按照3:3:4 的比例，引进艺术家工作室、传统非遗工匠作坊、当代文化展示交流空间三大类型的体验式文化业态。这些文化业态在街区内除了日常经营外，还主动承担街区的美化工作，所开展活动也主要集中在工艺鉴赏、音乐会、摄影讲座等文化体验类活动，从而进一步增强了泮塘五约浓厚的文化氛围。随着泮塘五约名气的提升，越来越多的网红店想要进驻这里，都被运营方婉拒。相较于北京路、上下九和永庆坊，泮塘五约的业态更新聚焦于引入体验式的文化企业为主，一方面既有助于打造主客共享的街区氛围，另一方面，也从产业结构上为增强街区独特性提供了支持。

3.探索“大物业模式”，提升品质人居可持续性

在微改造阶段，完善泮塘五约的公共基础设施配套是改造规划的重要方向。通过全面拆除危房，配建生活设施，完善基础设施等举措，改造后的泮塘五约，公共设施基本齐全，绿化空间、休憩空间显著增加。在此基础上，荔湾区又开始在泮塘五约探索实施大物业模式，通过引入优质物业公司，整体提升泮塘五约人居品质。按照规划，大物业模式的一期覆盖范围是将泮塘五约直街以南引入文创项目的核心区域及荔湾湖公园全域列入物业管理范围，服务对象包括公有物业、居民私有物业及公共区域三大主体。泮塘五约大物业试点项目第一阶段为2022年至2024年，由政府在项目前期设立专项经费，通过采购形式购买第三方物业服务。经过与万科、保利、正方等物业管理公司的多次交流调研，最终引入保利物业试运营。在试运营期间，泮塘五约的基础设施维护、卫生环境管理、治安治理等方面状态良好，商户和居民对物业服务满意度高。与此同时，政府相关部门还主动对接银行和物业公司，拟就泮塘五约区域内的空置公房共同研究制定盘活方案，通过灵活形式，为优质物业管理的可持续性提供更大支持。

三、泮塘五约微改造的经验启示

一是完善多元主体参与的体制机制，确保共同缔造贯穿街区活化全过程。泮塘五约活化模式的成功，关键在于体制机制的保障。在《广州市2016年城市更新项目和资金计划》中，泮塘五约是唯一的“历史文化保护”项目（按照《计划》，恩宁路永庆坊为“人居环境改善类”项目），亦即对泮塘五约的活化是在维持格局基本不变的前提下，对建筑物进行局部拆建、功能置换、保留修缮，对周边环境进行整治，保护现有历史文化资源、完善基础设施，以实现片区的改造和更新。在2017年项目启动后，广州市通过设立“共同缔造委员会”，实施设计师下社区，定期举行议事会等多样化举措，将多元主体常态化参与街区规划、活化、管理全过程提供了制度性保障，极大提升了居民参与的实质性作用，增强了多元主体在历史街区活化工作中的知情权、参与权和管理权。

二是将深研究与广纳言相结合，实现历史保护与街区活化协同发展的更新目标。在微改造过程中，将研究泮塘五约片区文化史料，建立文化资源资料库，记录街区历史文化故事等举措前置，为街区历史文化保留和活化利用提供理论支撑。在此基础上，整合多方需要，按照街区空间格局、区域文化基调、民居分布情况和生活习性等要素，将街区划分为历史建筑群、传统民居聚落和文化产业带三大区域，使泮塘五约形成业态区与生活区的“微间隔、大融合”空间布局，避免了冷冻式保留和破坏性建设的情况出现，为不同区域内制定精细化、针对性的更新策略提供了空间，实现了文物保护、民居改善和产业发展的协同发展，街巷中文化遗产与文化体验并存，无论是居民、商户还是游客，都能够在街巷的细节中以更加立体灵动的方式感受到人文生活的场景，让城市留住了乡愁，让人们记住乡愁，让居民生活美好。

三是聚焦人居品质提升，引入优质企业参与历史文化街区物业管理。泮塘五约以大物业模式为基础，引进优质物业公司负责街区的物业管理，并建立起“政府主导、企业运营、商户参与、居民评价”的四维物业管理体系。通过这种管理体系，政府既牢牢掌握了对文物遗迹保护、业态管控方面的控制权，避免市场力量过度侵入街区活化，又通过市场手段和资源置换的形式导入专业运营者聚焦物业管理业务，实现街区人居品质提升的目标，兼顾了政府直营型历史文化街区的运营管理要求和公共服务需求。

四、泮塘五约微改造品质提升的对策建议

一是在历史文化保护与传承中坚持历史建筑与文化民俗的结合。作为2016年广州市首批城市更新项目中唯一被定位于历史文化保护项目的泮塘五约微改造项目，应当在注重历史建筑保护的同时，将具有历史底蕴和地方特色的文化民俗进行活化。当前，泮塘五约主要的历史建筑保护和修缮工作基本完成，具有岭南风韵的街巷格局基本恢复。下一步，应当着力于挖掘具有泮塘特色的民俗活动，激发该区域非物质性文化的活力。譬如曾经久负盛名的“泮塘五秀”，虽然在该区域已经失去了作为农作物的经济价值，但是作为地方特产，它不仅能够成为具有地方特色的伴手礼，更能够成为复现“五秀”抢摘大赛这一民俗活动的关键载体。除此以外，还应将包括荔湾湖公园、仁威祖庙等物质性文化载体与泮塘龙船起水、祭祀等具有泮塘特质的非物质性文化活动紧密结合起来，让泮塘五约的文脉传承实现物质景观和人文景观的共存。

二是进一步争取公共资源的接入。泮塘五约微改造项目，从规划、改造到运营全程由政府主导，其发展历程为广州市、区两级政府提供了丰富的决策经验。历史文化街区的保护更新，归根到底是城市公共事业的重要组成部分，因此，城市历史文化遗产的保护和传承必须倚重政府部门从政策到资金的投入，才能有效平衡协调好各方利益。正是基于政府部门的顶层制度设计，加之各种主客观因素的合力，才使得泮塘五约在微改造过程中实现了历史文化保护与人居品质提升并重的改造目标。当前，泮塘五约进入了运营维护的新阶段，如何在历史文化街区中实现业态更新和人居品质提升的可持续发展，尚处于探索阶段，更需要各级党委政府落实好历史文化保护传承主要责任人的政治责任和管理职能，进一步加大公共资源的投入，确保相关工作能够平稳有序推进，探索形成更多有益成果。

三是积极吸引行业专家深入参与街区业态规划和活动策划。在泮塘五约创新引入的“社区设计师”模式，产生了诸多有益的工作成果。但是，整体来看，在街区规划、建设阶段所创新引入的专家前置介入模式，未能充分延续运用到项目运营阶段。从文化业态发展的角度来看，泮塘五约已经进入了业态规划和活动策划的新阶段。当前，相关工作主要由荔湾区文化旅游融合发展中心这一政府下属机构来主导，部分活动由街区内的工作室自主组织。下一步，应当充分调动社会力量，尤其是引入行业专家的力量，继续吸引相关领域的专家深度参与到泮塘五约的业态规划和活动策划层面，形成多方共建并举，高效高质发挥好泮塘五约文化资源存量，开拓文化增量的局面。