房地产企业融资困境与改进建议

罗永华

摘要：当前，随着国家对于房地产市场宏观调控政策的施行，房地产企业自身的生存和发展面临新的机遇和挑战，作为资金密集型行业，房地产企业对于资金的需求量大，周期较长，但是目前受整体经济环境影响，企业融资面临多方面困难。鉴于此，本文通过对房地产企业融资过程中遇到的问题进行分析，介绍房地产企业面临的诸如受到国家相关政策影响、管理层缺乏经营理念、房地产融资方式没有创新发展等突出问题，并提出了相应的改进方案，旨在为房地产企业融资的顺利开展提供帮助。

关键词：房地产企业;融资困境;风险;对策

自从国家加强企业融资政策要求，房地产企业受到极大的影响。房地产企业想要进行企业融资，不能仅仅依靠以往单一的融资形式，也要与时俱进，积极配合国家政策，促使企业长足发展。房地产企业在不断完善自身的同时，要注意资金运营的方法，在资金的运用上要比以往更加谨慎。因此，在当前政策环境和市场环境下，对房地产企业融资困境和解决对策进行分析，具有极其重要的意义。

一、房地产企业融资的现状

（一）房地产企业融资的概念

房地产企业融资是指在房地产项目开发进行过程中，房地产企业通过不同渠道进行资金筹集，主要有直接融资和间接融资两种融资手段。由于房地产企业需要进行土地购买、对楼盘进行设计和施工建筑，因此，房地产企业融资对资金的需求量极大，而在进行售卖前一直处于投资状态，其投入时间长、资金流动性大、资金回流周期长的特点，导致房地产企业 极其依赖融资以及自身企业的丰厚实力。同时，房地产行业作为国民经济的中流砥柱，国家政策的不断变动，对房地产企业的发展有着深远影响，对企业融资提出更高要求。

（二）房地产企业融资的主要途径

目前，我国房地产项目的资金来源主要依靠借贷、企业自主筹集经费以及通过外国资本对项目进行投入。具体包括以下几类：

1.银行贷款

银行贷款早已成为了房地产融资的主要途径，由于房地产与银行形成的稳定融资关系，使得银行针对房地产融资推出了多种贷款方式，主要包括：商业银行贷款;开发贷、并购贷、流动资金贷、经营性物业贷、委托贷款政策性银行贷款、棚改旧改专项贷、租赁房贷款等。

2.房地产信托

房地产信托功能繁多，且针对每一步运营都有专属团队进行操作。信托公司在收到项目任务后，会由公司专业的财务团队以信托公司特有的方式展开资金筹集工作。最后将筹集到的所有资金交给地产开发商，用于地产项目后续的工程进展中，并且信托公司会从中获得一定的利益。房地产信托属于非银行金融机构贷款，与其类似的还有：农村信用社贷款;小贷、财务公司、融资租赁等类金融机构贷款、金融控股公司贷款交易及结算类金融机构贷款资产管理公司贷款（如债务重组）。

3.房地产企业债券融资

房地产企业债券融资方式的具体流程大致为：房地产企业通过对相关数据条件的计算，印发一定数量的企业债券，以期在短期内获得充足的资金。购买债券的人员，可以将债券作为凭证，在规定时间内到指定的房地产企业收回本金，并获得一定的额外利润。与此融资模式相类似的还有：国家预算内资金、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等。

4.房地产证券化

房地产证券化就是指将房地产项目的股份、相关地皮等所有权进行交易。就是将房地产企业拥有物品等实际存在的东西证券化处理，把房地产企业投资转变成证券投资。房地产证券化融资的方式属于自筹资金的范畴，自筹资金又分为企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金;股权融资：发行股票、大股东增资、引入战投、合作开发、小股操盘、合伙人制度等自有资金。以及其他自筹资金包括：关联方借款、民间借贷、资产收益权转让等。值得一提的是，与其他融资方式相比，当今的自筹融资数额占比极高。

5.其他融资方式

部分房地产企业逐渐认识到，融资完全依靠国内贷款以及自主筹集，很难在短期内开展项目。因此，大多数企业将目光放在了吸引外资投入上。例如，使用海外发行股票、债券、Reits等一些对外贷款手段;还有部分企业寻求以商业合作的模式寻找合伙企业、建立分支机构。也有一些外商出于对企业的信任，为企业提供相应的设备价款。

（三）房地产企业融资方式的利弊分析

1.银行贷款的利弊分析

银行贷款可保证融资环境长期稳定发展，相比较而言银行贷款的方式最为安全，利息方面更加科学合理，这也是银行贷款融资方式深受房地产企业青睐的原因。但受到国家相关政策的影响，近些年来，房地产企业想要进行银行贷款需要严格的审批流程，并需要达到一定的标准。近年来由于国家政策影响，银行整体上减少了为房地产企业办理贷款的业务。

2.房地产信托的利弊分析

房地产信托可为委托人提供可靠的资金来源，其融资风险相对较小，为房地产企业的融资方式多样化发展提供便利条件。但是，房地产信托的业务模式比较混乱，且其运营过程中本质上依然采取贷款的方式，这也为有序进行融资降低融资风险带来了阻碍。同时，受到国家相关规定影响，资金信托计划有200份的数量上的限制条件，而房地产企业所需资金数额庞大，导致每一份的融资金额极高，为融资带来阻碍。

3.房地产债券融资的利弊分析

债券融资的方式有利于房地产企业快速获得资金收益，同时，由于其与企业内部财务运营没有任何联系，因此不会对企业造成任何负担。但是，与银行贷款相比，债券融资的成本比较高，高出的利息等需要房地产企业自行承担，为房地产企业内部财务运营埋下隱患。

4.房地产证券化的利弊分析

房地产由于其自身的特点，在长期的发展过程中积聚了大量的资源，这些资源流动性极差，往往会产生较大的资金风险，实行房地产证券化可以利用证券自身带有的流通性，促进资金的流动，进而分散房地产企业的风险。但是，我国房地产企业证券化仍然处于起步阶段，现阶段的财务处理方式，无法满足房地产证券化发展的需要，导致在房地产证券化融资的过程中经常会出现双重征税、计算处理数据的方式不统一等问题。

二、造成房地产企业融资困境的原因分析

（一）房地产企业融资极度依赖银行贷款

为了降低房地产贷款业务的风险，国家提高了房地产企业融资贷款标准。不仅需要企业有较强的信誉、过硬的技术，还需要企业法人自有资金比例达到相应的要求，同时规定了相关贷款企业需要提供开发企业资质等级、符合相关要求的验资报告等一系列证件，银行才能为企业提供贷款业务。但目前，受房地产企业自身资质和企业自有资金的限制，房地产企业的融资产生了一定的困难。

（二）房地产企业经营理念有待完善

我国现存的房地产企业自身运营方案有待完善。在进行融资的过程中，企业要站在长远的角度看问题，不能只顾眼前利益，不为企业未来的发展考虑，使企业在不断地负债、还债、再负债的死循环中挣扎。例如，近期的某地产集团，其在建筑还没有完工，甚至还没有开始时就对楼盘进行售卖，又利用售卖房屋得来的资金进行土地购买，并再次进行售卖。在这一过程中，该企业处于不断负债的状态，一旦企业内部资金链出现断裂就会导致巨额债务，将为相关人员带来巨额的财产损失，也对企业各方面的发展带来阻碍。

（三）房地产融资方式没有创新发展

大部分房地产企业对流动资金有极高的需求，一般的企业、机构等，无论规模大小都很难满足房地产企业对流动资金的需要。因此，本身资金流动性强大的银行，就成为了为房地产公司提供强大资金支持的重要角色，尤其是以投资、融资为主的商业银行，其不仅可以为房地产企业提供贷款，也为房地产公司提供了极其广泛的信贷形式，房地产公司可以把已使用的土地和正在建设的住宅项目抵押给银行，达到直接向银行进行借贷的目的，使得商业银行与房地产企业之间形成了相互依存的关系，但这样的关系，也最大程度上影响了房地产企业通过其他渠道进行融资。不仅如此，房地产企业融资方式单一也和其他融资渠道风险高有关。例如，债券融资的方式常常不足以填补企业资金缺口;近些年国家对房地产企业激进型融资政策进行多方面的限制，导致大多数投资者对房地产企业的股票望而却步，这些不仅不利于企业融资方式的多样化发展，也进一步加剧了融资难度。

（四）房地产企业缺乏对财务风险的有效控制

房地产企业的管理层对金融管理相关专业知识的了解不足，只看到了融资带来的利益，忽视了融资存在的风险，因此没有设立专门针对融资风险问题出现时的财务运营方案。而房地产企业本身受政策影响极其明显。例如，近些年来，国家不断改变经济政策。为降低房地产企业投资的风险，金融机构对房地产企业融资提出了更多的约束条件。受此影响，银行不得不改变以往为房地产企业融资提供的便利条件，中断了房地产最重要的资金来源。这些都严重影响着房地产企业融资链的安全与稳定，为房地产企业的财务问题埋下隐患。

三、解决房地产企业融资困境的对策建议

（一）适应国家政策完善融资方案

当今社会发展日新月异，国家政策不断变化，房地产企业的管理人员应当顺应时代发展对企业内部进行微调，制定出适合当代发展的运营方案。企业要明确认识到社会资源不断向市场集中，诸多的资源都是通过市场进行控制，要对房地产融资体系进行改革，实现质的飞跃。自“三条红线”政策颁布以来，房地产企业从银行融资受到限制[3]，我国所有的银行对房地产企业贷款的融资扶持力度不断下滑，这使得一些中小企业由于自身资产、资质等条件不足，无法采取向银行贷款的方式进行融资。所以，房地产的融资途径不能一味地依靠银行贷款这一种手段，应当敢于根据企业自身实际发展状况尝试多种融资途径。而在所有的融资渠道中除银行融资外，证券融资占有很大的比重。因此，从证券融资方式中入手开展融资创新模式，对打破房地产企业过于依赖银行贷款的现状具有积极影响。

（二）完善企业内部运营方案

首先，企业应定期开展证券投资等相关的金融信息和知识的讲座，将相关的企业融资法律法规向广大人民群众做详细的普及，全面提升融资对象的范围，实现房地产企业融资的多样化发展。其次，企业要制定科学合理的融资方案，不能只顾眼前利益。可制作项目开展进度规划表、实际项目施工效率表以及资金使用情况明细表，并定期将纸质版提供给投资方，在投资方面前树立严谨认真的企业形象。同时，要严格遵守贷款合同的相关规定，到期后及时归还贷款并足额支付利息，以获得良好的企业信誉，为今后企业的融资和发展奠定坚实的基础[4]。最后，企业应当做好细致的财务规划，通过财务部门进行定期的财务预算，对企业每个月的具体的开销以及盈利状况进行预判，提前做出1-2年的预测。此外，房地产企业梳理从建立企业以后企業内部所有的资金来源以及资金动向，明确企业当前资金总量以及未来所需资金数目，并根据房地产企业实际情况，选择最能满足公司未来发展的融资

渠道。

（三）创新融资方式

首先，随着经济全球化发展，以及我国“一带一路”倡议的提出，房地产企业也应当突破传统思想的束缚，将融资延伸到海外。为此，企业要积极寻求与国外企业的商业合作，加强我国房地产企业在国外的宣传力度，吸引其进行资金投入。同时，我国房地产企业可在合作过程中学习国外的相关运营策略，在外资企业的平台中了解国外房地产企业的发展方向[5]。例如，可以借鉴某地产公司的发展历程，由于香港华润公司有许多上市公司，某地产公司利用华润集团作为海外融资的跳板，借助华润集团的力量进入了香港的资本市场。不仅促进了我国房地产企业发展，同时，也有利于我国经济的繁荣稳定。

其次，互联网金融平台也是一个不错的融资创新方式。近些年来，社会朝着信息化、数字化不断发展，电子信息技术为日常生活带来极大的便利。与互联网的结合对房地产企业来说是一个不容错过的机遇。房地产企业可以将自己的品牌与买房、租房等和房屋有关的网站进行关联，将自身旗下的所有产品以影像、文字等方式上传到网站，为有投资想法的客户提供便利条件，有利于开辟出一个崭新的融资渠道。类似的网络平台有很多如“爱理财”金融平台，将理财、融资等同步发展，相关行业的专家会进行房地产的投资分析，不仅为投资者提供了便利条件，也为企业融资方式的创新奠定了基础。

（四）积极应对财务风险

企业财务的运营必然会伴随着相应的风险。这就需要企业相关财务管理人员及时抓住市场动向，提高相关专业水准。以多种方式获得市场变化内容，并根据其具体内容判断是否会影响企业正常运行。例如，在經济处于不断发展、房地产行业处于上升期时，房屋购买者并不一定是真正需要房屋供自己居住，其中大部分的房屋购买者由于发现了房屋价格稳步提升的前景，对房屋进行投资。因而促进了房地产行业的销售盛况，房地产行业急剧升温。为了确保房地产行业的健康发展，国家通过对货币、税务等相关方面的调整来把控房地产行业的发展状况。例如制定有关政策，对房屋住宅购买的首付金额进行上调，通过个人流水调查等对贷款的额度进行限制，从根本上抑制住宅需求。这些都最大程度上限制了房地产企业的资金流转，加大了房地产企业内部的财务风险出现的概率。因此，要求财务管理人员要对国家政策、市场动态有敏锐的洞察能力，建立内部财务风险预测系统，分析影响因素并进行数据建模，模拟财务周转流程及时发现问题关键所在，将财务风险扼杀在萌芽阶段。

四、结束语

综上所述，房地产企业想要顺利开展融资，不仅需要扩大融资范围，为融资渠道多样化发展奠定基础，也要兼顾内部运营，制定合理的运转方案，将内容明晰地展示给客户，令其信任企业为项目投资。同时，企业要不断完善自身，保持良好的信誉度，及时归还贷款为后续融资工作的开展提供方便，不仅如此，企业要在国家政策的扶持下不断完善内在体制，合理规划资金使用，最终为房地产企业融资问题的解决作出贡献，进而促进我国房地产企业的发展。

参考文献：

[1]邢利芳.浅析房地产业融资的困境及出路[J].经济师，2021 （09）：291-292+295.

[2]徐菁.房地产企业融资过程中的财务管理问题研究[J].财富生活，2021 （18）：133-135.

[3]曹兆文，李秋宏.“房住不炒”政策对于房地产企业投融资的影响[J].重庆理工大学学报（社会科学），2021，35 （09）：79-88.

[4]郭淑青.限贷令背景下房地产企业财务风险控制[J].合作经济与科技，2021 （21）：150-151.

[5]翟超颖.房地产企业跨境融资模式、特点及政策建议[J].海南金融，2021 （09）：41-49.