价值判断与利益平衡——中小城市工业遗存更新策略探讨

刘长安 姜玉莹 周忠凯

1 背景

改革开放以来，快速城镇化带来了我国城市空间结构的调整，老城中的工业厂区不断向外搬迁，存留的工业遗存逐渐成为城市发展的阻碍，影响着城市品质的提升。近年来，工业遗存更新的热潮开始遍布全国，更新模式除了公园式纪念地和常见的博物馆、陈列馆类改造模式以外，产业化复合园区、商业化复合街区等更新模式更是层出不穷。

时至今日，我国已经进入了存量更新“留改拆”的新阶段，上海、北京、深圳等地区早已是通过工业遗存更新回应存量更新的先行者，盘活存量资源成为推动城市可持续发展的新方式。在新时代的城市背景下，人们更加重视工业遗存的价值，主张通过活化再利用的方式对其进行转型，最终使工业遗存在价值体现和效益提升的双重助力下，成为历史的见证和经济发展的推动者，提高城市的文化影响力并带动城市发展。

工业遗存更新往往面临着地块再开发所带来的利益与工业价值体现之间的博弈。一方面，以增量为主、急于赚快钱的土地开发理念使大量工业遗存遭遇大拆大建的厄运，被住宅区、商业区等收益明显的新功能取代，断裂了工业文化的场所记忆，忽视了工业建筑与构筑物的价值，导致工业文明缺失；另一方面，除了北上广等大城市少数工业遗存更新项目取得成功之外，其他复制相关经验的更新项目中鲜有成功案例。这种对工业精神内涵理解不透彻、不到位的盲目建设行为，最终呈现了活力缺失、脱离群众、人气不足等弊端，极大地降低了地块的利用率与经济收益，在工业遗存的价值体现与利益追求方面凸显失衡窘境。

统计显示，中小城市工业遗存更新数量总占比近五年来在持续上升，但经营现状大多数举步维艰，与大城市相关更新实践蓬勃发展的局面形成了鲜明对比[1]。通过对多个城市中工业遗存更新案例进行分析对比之后发现，除了综合发展水平、城市活力较高的大城市，中小城市中的工业遗存更新实践从整体上看，尚未与城市发展状态形成良好的互动，园区经营状况不佳成为中小城市工业遗存再利用的普遍现象。例如，宜春江特电商文创园、南通唐闸1895文化创意产业园、台江榕都318文化创意艺术街区、陶溪川·CHINA 坊等案例都是典型的中小城市工业遗存更新案例，除了陶溪川·CHINA 坊等少数园区的经营状况呈现繁荣发展的新面貌，其他案例堪忧的现状更多引发了人们对于工业与空间资源浪费的疑虑。

因此，如何根据中小城市的地域文化要素与经济发展程度，因地制宜地对工业遗存进行合理的空间激活，从而带动中小城市的发展，是工业遗存更新领域中一个值得深入探讨的问题。

2 当前中小城市工业遗存更新的特点

与大城市相比，中小城市工业遗存无论是区位、周边配套服务设施、发展状况、服务人群、开发方式、建筑价值评估标准，都因城市规模与综合发展能力的差异而具备不同的特点。

（1）保护意识薄弱

从遗存本身来看，中小城市的工业遗存相比大城市规模小、等级低，建筑质量相对一般，更容易因厂区迁走而遭到废弃破坏；从工业遗存的实践与研究看，保护更新工作多集中在经济发达的上海、北京、广州等大城市，对中小城市工业遗存的保护与利用处于忽视状态；从当地政府和居民来看，经济发展的状况致使喜“新”厌“旧”思想仍然存在，缺乏对工业遗存更新利用的意识。以上原因导致在中小城市中对于工业遗存的保护意识薄弱，越来越多的城区工业遗存被一弃了之，处于管理散漫、少有问津的处境。

（2）价值判断缺位

对工业遗存进行价值判断是明确工业遗存自身价值、保护工业遗存的第一步，据此将工业遗存认定为“不可移动文物”、“历史建筑”、“传统风貌建筑”等不同法定身份[2]。然而，由于对工业遗存价值认识不足，中小城市在工业遗存更新活动中往往缺乏价值判断，一方面埋没了其不可再生的工业价值，导致了利益相关者往往被工业遗存大拆大建后的短期经济效益所吸引，忽视了工业精神传承所带来的长远经济效益与社会效益；另一方面，缺少遗存普查、价值判断与身份认定工作，不利于工业遗存的可持续保护，使中小城市的工业遗存陷入了文脉断裂与更新停滞的困境。

（3）再开发以增量、逐利为主

随着城镇化进程的推进，大城市的快速建设带来了土地资源的极度稀缺，增量开发建设几乎达到饱和，逐渐开始将土地开发方式转为存量更新。而中小城市与大城市相比，土地资源相对充足，对工业遗存进行存量更新的意识还比较薄弱，虽然更新数量呈上升趋势，但更新手段仍然比较单一，主要还是采用推倒重来的方式对地块进行增量开发，以减少改造成本，呈现出建设性破坏的特点。

（4）资本吸引力较弱

缺少足够的资金支持是工业遗存适应性更新难以展开的重要原因。一方面，工业遗存再利用需要的资金投入较高，旧改项目需要投入的资金通常是新建项目的3倍甚至6倍[3]。另一方面，中小城市的发展相对于大城市来说，人口较少，城市商业活跃度较弱，经济和社会发展水平、对人才的吸引力、竞争与创新能力都相对落后，中小城市的资源对资本的吸引力远远不及其他综合能力较强的大城市，造成了工业资源的浪费。

上述不同于大城市的特点说明针对中小城市工业遗存的更新应适配与之相应的不同策略。探索适应中小城市工业遗存的价值判断与利益平衡方式，对于保护和传承工业文化，激发中小城市的发展潜力至关重要。

3 中小城市工业遗存的价值判断与利益平衡

中小城市工业遗存更新后普遍呈现出经济亏损、园区活力缺失等现象，与众多影响因素紧密相关。其中，价值体现与利益追求之间的博弈是主要矛盾之一。为了缓解两者之间的矛盾，本文从价值判断与利益平衡两方面展开探索。

3.1 适应中小城市工业遗存的价值判断方式

针对中小城市工业遗存更新存在的保护意识薄弱、缺少价值判断的问题，可以借助价值评价体系，运用量化的方法实现对中小城市工业遗存的保护。

当前工业遗存的价值评价，主要包括工业遗存的本体价值评价和再利用价值评价两部分。本体价值评价主要包括文化、艺术、科学和社会价值四个方面；再利用价值评价则侧重于对建筑结构与质量、区位与交通、环境与景观状况进行评价。徐苏斌、刘伯英、张健、刘凤凌、齐奕等学者提出了多种工业遗存价值评价体系与方法（表1）。综合分析多位学者应用的评价方法可以发现，层次分析法、德尔菲法得益于定性与定量的特点，计算过程较为严谨、计算结果通过数据化定量表达，更加客观，通常适用于工业遗存价值评价（表2）。

表1 工业遗存价值评价方法与流程

表2 工业遗存价值评价方法优缺点对比

在价值评价整个流程中，首先要确定专家库，其次要选取评价指标，可以利用德尔菲法对众多评价要素进行筛选；随后，利用层次分析法确定评价指标权重，可以借助yaaph等层次分析法辅助软件对指标权重进行计算。最后计算每个建筑的分数，做出保护、拆除、改造的判断，为更新介入力度提供参考。

中小城市工业遗存的价值评价流程，与其他等级城市的不同之处主要通过确定评价指标权重这一步来体现。由于中小城市发展较为缓慢、经济实力较弱、社会活力较低，工业遗存更新既要注重保护工业文化，又要借助更新活动努力寻求经济发展、提高社会影响力，因此，为了平衡工业文化与经济发展之间的矛盾，在中小城市工业遗存价值评价流程中，文化、社会价值（包含收益）方面的权重值应较高，其他价值的权重值会相应降低。以笔者参与的典型中小城市工业遗存更新项目“高密酿酒厂”建筑价值评价为例，首先借助yaaph建立评价指标的层次结构模型，得出评价指标权重。通过结果可以看出，社会价值和文化价值的权重较高，分别占到了0.4067和0.3130，对评价结果的影响也最大（图1）。

图1 层次分析法建立层次结构模型与指标权重

3.2 适应中小城市工业遗存的利益平衡方式

在工业遗存规划设计过程中，空间形态、密度与土地开发强度、利润的期望值密切相关，选择适应中小城市工业遗存的利益平衡方式，就可以从土地开发强度和成本收益估算两方面入手，选择合适的规划设计方式来确保空间与收益的平衡。

（1）控制容积率以平衡空间形态与经济价值

容积率的计算综合了建筑高度与密度两个指标，且与政府、开发商、设计师、公众利益直接相关。因此，本文主要关注土地开发强度指标中的容积率指标，借以平衡空间形态与经济价值。绝大多数地区的控规编制、城市规划技术管理规定等相关条例所提出的容积率赋值，主要是通过整体密度分区、经济测算、典型实验、人口指标推算、类比等以定性为主的方法确定，并以上限控制为主[10]，局限性主要体现在容积率赋值忽视了城市特性，仅仅可以作为一个强制性参考指标使用，并不是最理想的方法。

为从本质上改变中小城市工业遗存以逐利为主、增量开发的更新手段，应该摆脱参考容积率上限的规划设计方式，综合考虑经济、环境、空间等要素，多角度地对容积率进行制约，考虑用更为合理的容积率取值区间来表达。

合理容积率估值宜取经济容积率、基础设施承载容积率、环境极限容积率①三项容积率的交集所形成的区间（图2）。其中，经济容积率通常取区间的下限值，即获得最低利润时所对应的容积率；基础设施承载容积率和环境极限容积率取值为各类影响要素计算结果的交集[11]。合理容积率有效地平衡了开发商、公众和政府多方面的利益关系，又可以体现空间价值，使各自的利益达到最大化，实现合理强度的开发。

图2 合理容积率取值区间示意图

例如，景德镇陶溪川·CHINA 坊以“低密度、高收益”的成功实践[12]证明了“高容积率高收益”的观点是错误的。实际上，增量或是存量的开发方式都不一定适合中小城市的工业遗存更新，结合城市背景，通过适量的开发方式才是平衡多元利益的关键。

（2）估算成本与收益以进一步平衡场地容量与空间质量

依据容积率估算形成初步规划方案之后，借助成本与收益估算分析项目何时开始营利，根据计算结果，对前期设计内容进行新一轮调整，直到空间效果与开发利润共同达到设计师与开发主体都满意的结果，不再对中小城市工业遗存进行盲目地开发。

通常来讲，成本主要包含土地成本、改造成本、新建成本、拆除成本、运营成本、土建成本、建设成本、不可预见费等方面；收益估算主要包含经营收益与出租收益等费用[13]（图3）。估算过程需要建筑功能、改造面积、新建面积、拆除面积等数据辅助计算，要根据对当地地价、市场的建造材料、设备、人工费、安装费等费用情况以及经营成本等内容进行调查与汇总，提供基准地价成本、市场建设平均价格、日平均经营收益、租金等数据信息，来求出开发总投入、总产出与利润金额。测算结果要保证开发总投入（成本）小于开发总产出（收益），方能保证项目营利。

图3 成本与收益示意图

选择适宜中小城市的价值判断方法，有助于明晰工业遗存更新价值，明确保护范围，认识到保护工业遗存的重要性；适用于中小城市的土地开发强度和成本收益估算的利益平衡方式使中小城市工业遗存从盲目开发走上合理的适应性开发。在城市文化多元、需求多元的发展背景下，工业遗存的价值得到体现，利益追求得到满足，才能更好地推进项目可持续运营。

4 中小城市工业遗存更新策略

（1）由公共转向生活的更新改造策略

近几年，工业遗存更新逐渐开始贴近人们的生活，除了具备公共性之外，更新案例体现出了更多的日常性、事件性，更多地以公共生活基础设施的建筑类型走进城市当中。例如四川什邡市的石油钻采设备厂影剧院被改造为日常性的慧剑社区中心、连州老城中心的旧仓库被改造为充满生活性与事件性的连州摄影博物馆，设计师均试图将历史性的工业遗存充分与现代居民生活紧密关联，打造更加生活化、现代化的创新场所。

中小城市随着城市化进程的推进，城市中的工业遗存周围多以居住区为主，以事件性、日常性为植入点的更新策略，是站在使用者的角度对工业遗存进行功能置换，通过更加生活的设计方式拉近了人与建筑的距离。日常性与城市居民的生活息息相关，事件性则是与建筑相关的故事，在城市中植入生活性空间会带来更多的人气，从而带动经济效益与社会效益的提升，是平衡多元利益的有效方式。

（2）从增量到提质的规划设计策略

高容积率并不一定是营利的最佳方式[14]。存量更新时代到来之后，从增量到提质的设计理念逐渐成为工业遗存更新的重点。在中小城市工业遗存更新活动中，不能一味地效仿大城市，不能把高容积率看作经济发展的救命稻草，更重要的是发掘中小城市特色，对服务对象精准定位、对功能的合理选择、对设计意图充分表达，改变一味依靠容积率来获得收益的不可持续方式；同时，还要保证设计成果在合理容积率的取值范围内，保证项目的成本收益估算结果处于营利状态，通过平衡建筑容量与收益的设计方式来呈现高品质的城市空间。

（3）控制与弹性共同引导的空间组织策略

在中小城市，工业遗存更新的成功实践较少、经验不足，更新结果的成败往往具有不确定性，需要设计师通过整体控制、局部弹性的设计策略引导工业遗存更新，以应对建筑的不可预测性，实现园区的可持续运营。

整体控制主要体现在宏观的规划层面，通过对园区氛围、功能分区、建筑形态、主要空间节点的把控确定整体基调，为后续发展提供导向；在中观层面，通过控制园区入口空间、广场空间、景观空间发挥提示作用，为使用者进行自主空间设计时提供良好的景观朝向，体现了控制与弹性兼具的特点；更新活动进入单体设计阶段以后，可以介入微观弹性的设计手法，建筑师仅针对建筑外立面、主入口以及内部空间结构进行控制，其他部分由入驻业主自由发挥，提供充足的弹性空间。这种方式可以使社区既有和谐统一的基调，又方便后续使用者根据实际情况对空间进行实用性调整，助力园区长远发展。

（4）传承工业文脉的文化发展策略

在城市发展过程中，工业建筑特有的建筑风格和功能往往与现代城市风貌之间存在差异，使当代与历史之间的矛盾愈发凸显出来。中小城市不可忽视工业遗存更新对城市特色塑造的重要作用。正视新旧矛盾，重视工业文化的保留与传承，因地制宜地从建筑本身特色出发，通过强调工业建筑逆向性、增强工业建筑识别性等方式进行改造，是缓解当代与历史差异和矛盾的重要方式。

赋予建筑可逆性，可以通过安置可拆卸的新结构和新材料，使建筑原貌不被破坏；将工业特征明显的建筑或构筑物保留，人们置身场地中可感受到强烈的工业风与历史感，与现代感为主的城市环境形成鲜明对比，是增强建筑可识别性的有效方式。立足工业建筑本身，在可逆性与识别性的基础上赋予工业建筑可持续的生命力，对于传承发扬工业文化，促进建筑与环境的和谐发展具有重要意义。

结语

工业遗存更新从本质上看，是经济价值、空间价值、文化价值等多元价值互相博弈的过程，在整个过程中，价值是否得到体现、多元主体的利益是否得到平衡决定了更新结果的成败。在工业遗存更新中，运营主体、运营方式的选择固然重要，然而，依靠设计本身实现价值体现与多元利益平衡，同样是从本质上提升工业遗存经济效益与社会效益、实现可持续运营的重要环节。

明确工业遗存保护范围是体现工业价值的前提，探索适量提质的规划策略是平衡多元利益的有效手段，弹性设计方式是园区可持续运营的保证，创新型更新与因地制宜是工业文化的传承动力。面对当前中小城市工业遗存更新发展滞后的现状，从价值判断与利益平衡视角出发提出工业遗存更新策略，可以充分考虑工业价值体现带来的长远效益，并合理兼顾经济发展，进而通过定性与定量、生活化、弹性引导的可持续设计策略活化中小城市工业资源，旨在为中小城市开展适应性的工业遗存更新活动提供参考，并进一步推动城市的更新与发展。

资料来源:

表1～2：作者根据资料整理；

图1：作者自绘，数据来源于yaaph层次分析法软件；

图2～3：作者自绘。

注释

① 通过经济角度确定的容积率称为经济容积率；与成本和收益相关；从城市环境角度出发确定的容积率称为基础设施承载容积率，主要表现在土地开发强度对城市的交通、公共设施、供水供电供暖、通讯、公共服务设施等城市基础设施的影响；从空间角度出发确定的容积率称为环境极限容积率，概括为场地内部环境对开发强度的最大承载力，主要包括日照、绿化、建筑层高、广场等环境要素。