新形势下房地产企业成本控制的探讨

费微

摘要：二十一世纪背景下，经济与科技的进步，推动了房地产企业的发展，使得竞争逐渐激烈，进而降低了投资收益，企业应给予其重视，为未来的可持续发展打下基础，其中成本控制为重要环节，可对后期运行、投资战略起到积极作用，也可以降低企业运营成本，发挥利益最大化。本文将围绕房地产企业成本控制为主线，对其意义、问题、措施进行阐述，希望为企业带来建设性意见。

关键词：房地产;成本管理;问题与对策

一、新经济形势房地产成本控制的意义

众所周知，新形势背景下国家做出了经济战略、发展战略的宏观调控，改善了传统经济模式弊端，逐渐演变成了新经济形势，在此情形下，可分为两体系：产业结构、技术创新。本文提到的房地产便是产业结构的经典类型，代表着高速发展向着中高速发展靠近，市场机制更加科学而合理，以及三大产业的发展向着绿色可持续转变，不再依靠牺牲生态获得经济利益。鉴于此，房地产企业必须做出战略调整，改变经营理念，进而面对新形势下市场经济。技术创新也是一重大要义，代表着科技发展，人口红利优势不复存在，企业需要借助科技完成商品建造，不再依赖廉价劳动力，说明了企业未来发展应重视技术创新，这样才能立于不败之地[1]。

二、我国房地产企业成本管理存在的问题

（一）房地产企业对于成本控制的认识不够

现阶段，房地产企业对于经济追求普遍通过投资建设项目获取，且作为运营重点环节，进而忽略了内部成本管理的重要性，以及管理层人员和工作人员对成本管理认知低下，极大阻碍了可持续发展战略，也有部分房地产企业意识到成本管理重要性，在内部开启了相关体系构成。实际上，仍有大半部分企业不重视该环节，在思想上存在错误认知，认为投资建设项目回报率大，当然部分企业在原材料、机械设备等环节进行了控制，可是却忽略了时效性、费用两方面，依然不能产生积极效应。另一方面，成本项目通常在整体工作费用全部进行完成后，才能得到准确数字，更好的确定成本支出，可项目处在动态过程，加上企业管理体系的不足，很容易造成經济与效益的混淆，不能将真实成本控制体现出来[2]。

（二）成本控制缺乏全面性

根据经验分析，绝大部分房地产企业存在费用管理局限的状况，对开发项目费用管理独立控制，不能有效融入整体成本工作中来，如：设施费用、土地成本、规划设计等环节，实施定期核算制度，即按期拨款，虽在一定程度控制了成本，但容易出现问题，特别在选址规划方面尤为严重，后期还需要再次弥补错误，进而耽误工作进度进展。由此可见，成本管理应全面化展开，真正将管理与控制融合，才能推动企业效益获取[3]。

（三）没有先进的成本控制方法

客观讲，房地产企业的成本控制在与财务部门核算，但因时效性滞后，并不能为企业带来管理依据，也不能落实控制手段，以及内部人员意识低下，为做好事前、事中准备工作，严重限制了企业发展。由此可见，这种落后模式已经不适应新时代发展轨道，所以需要对管理再次创新和调整，及时发现问题、解决问题，为后期工作打下基础。

（四）没有完善的成本控制体系

目前，市场竞争比较激烈，房地产为了站得一席之地，逐渐认识到成本控制重要性，虽意识觉醒，但内部管理形式粗放，说明了成本控制体系不完善，许多工作无处下手，以及存在矛盾，导致实际工作中无法发挥成效。同样，形式只是形式，几乎形同虚设，难以实现可持续发展战略。

三、新型下房地产项目成本控制措施

（一）投资决策阶段的成本控制

众所周知，房地产企业投资决策意义重大，可对拟建投资项目进行分析，明确可行性度，对各个阶段运营展开合理评价，进而选择最科学的一种执行方案。决策阶段成本控制是一重要环节，可对房地产企业成本控制起到积极作用，管理人员应将本职工作落实好，完成对地块资料、周边环境、市场定位等内容的分析和整理，并逐渐上升与成本费用、投资效益、风险评估等专业问题分解，为其后期决策和判断打下基础，上级人员也可根据数据对投入产出有一定了解，进而更加科学合理进行后期工作[4]。

（二）规划设计环节的成本控制

相对规划设计而言，可着眼于两方面思考：一是占房地产项目总成本较低，二是规划设计环节影响着项目开发的方方面面，其重要性不言而喻，通常项目成本会根据该设计进行。再者，规划设计阶段涉及了众多项目，如：结构形式、工程投资等，也就是说大部分内容已被规划，开工只需根据图纸进行即可，便看出成本控制与规划设计之间微妙的关系。设计人员能否掌控好目标人群需求，是决定项目进行的关键，应对本环节格外重视，必须要选择经验丰富、资质充足、专业能力强的设计机构，进而开展后期工作计划。以及在签订合同当中，需要对相关指标做出明确指示和标注，既不失经济手段又不忽略技术手段，两者结合可为计划方案提供科学指导，为后期实际工作打下基础[5]。

（三）施工过程中的成本控制

客观讲，施工过程中成本控制可分为两个范畴：工程招标工作、加强合同管理。首先，对招标工作进行介绍，要知道房地产项目实施由众多环节组成，这里提到的招标工作便是其中之一，通常企业要了解招标准备工作、范围、工期、结算等内容，这样可以为后期的评标打下基础，进而更加顺利地开展工作。承包商是完成企业工程的关键因素，联系着质量、进度等方面，所以在选择上必须要周全思考，最好资质、经验、诚信具备，才能放心交付工作，以及到实地考察机构详情，以确保事情的真实性。此时，房地产企业要根据设计图纸做好预算，以完善编制标底最后环节，在派请专业人员前往市场调研，将工程内使用到的材料、设备做好询问、定价，进而控制成本。

其次，是关于加强合同管理的介绍，为了显其重视性，可以建立专门法律小组或者合同部门，全程参与合同各项事宜，不仅方便了解具体情况，还可以监督执行力度。以及项目施工合同要确定一定标准，必须要规范化，以保证内容完整，确保责任落实到双方。最后，若有条件可执行律师评审机制，此目的是为了减少风险。

（四）工程竣工结算阶段的成本控制

真正意义上的工程竣工并非项目建造完成，而是各项费用、验收全部完成，才可以定义为工程竣工。对于该阶段结算成本控制，可分为以下两方面：资金成本管理、销售费用控制。

首先，是对资金成本管理的分析，通常房地产面对资金有着需求大、周转长的特点，不仅要具备支付能力，还应对资金成本进行管理，这样才能统筹兼顾工作。一般情况下，企业会选择贷款来解决支付问题，所以管理人员要以实际情况为准，制定筹资方案，以按时完成还款计划。

其次，是对销售费用控制的分析，这里的销售指商品销售环节所产生的各项费用，毕竟现阶段人群物质生活丰富，为了达到售卖目的，企业会制定多种营销方案，加之广告、推广、不可控因素等，又会增加成本投入，所以应尽快构建完善的广告推广方案，这样才能推动后期收益成效，即利用最低资金、获取最高效益。

四、结束语

综上所述，房地产企业进行成本管理尤为重要，因为是一项综合性较强的工作，需要关注到方方面面，说明了只有共同配合才能显现效益最大化，是企业内部人员共同的任务，并非部门或个人单独负责。再者，企业应选择执行力度强、综合能力水平高的人员作为管理人员，这样可落实责任制度，强化企业部门共同协作，进而为蓬勃发展贡献力量。

参考文献：

[1]胡明欣.新形势下加强煤化工企业成本控制的探讨[J].会计师，2018

[2]李奋旭.新形势下房地产开发项目成本控制的探究[J].住宅与房地产，2018：13.

[3]张璐.浅谈新形势下地质勘探企业成本控制[J].财经界（学术版），2018：35-36.

[4]董颖.新形势下如何加强房地产企业成本控制及管理[J].投资与创业，2019：69-70.

[5]杜海杨.新形势下加强化工企业成本控制的探讨[J].财会学习，2016：116-117.