区域住房价格空间分布特征与影响因素探究

杨 君 张乐娜

（三江学院土木工程学院，江苏 南京 210012）

一、研究背景

近年来，我国城镇居民住房条件得到了极大改善，住房制度改革取得了巨大成就。住房和城乡建设部指出，经过长期努力，我国住房发展向住有所居目标大步迈进。2019年，城镇和农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米和48.9平方米，全国商品房平均价格为9310元/平方米，为10年前的2倍①。房价的变化趋势与分布状态能够反映住宅市场的供给与需求，在供给侧结构性改革的当下，如何把握住房市场的发展方向、区域经济发展的空间格局仍然值得深思。

自1992年上海浦东新区与2006年天津滨海新区成立，此后国家级新区建设陆续展开，新区的建设是在新的发展背景下，整合特定区域的资源优势、发挥长处，提高本区域带动周边城市经济发展的重要战略举措。而国家级新区的住宅价格分布特征能够更加直观地展示出本区域的住房市场发展现状，对房地产市场的发展建设乃至城市规划格局具有一定参考意义。因此本文从空间视角，选取国家级新区——南京市江北新区普通住宅价格作为研究对象，深入探讨其空间分布格局，并对其影响因素展开探讨。

二、江北新区住房市场发展现状

1.南京江北新区建设概述

2015年6月27日，国务院正式批复设立南京江北新区作为全国第十三个、江苏省第一个国家级新区。该区位于江苏省南京市长江以北，行政区域包括浦口区、六合区和栖霞区八卦洲街道，并细分为共建区、直管区与核心区，规划面积788平方公里，总人口约250万②。2019年8月，新区内又批复设立了中国（江苏）自由贸易试验区南京片区，自此“双区联动”大力促进了江北新区自主创新先导区、现代产业示范区和对外开放合作重要平台的战略发展。

2020年，新区生产总值突破3000亿元，占比超过南京市的1/5。区位条件优越、科教资源丰富、新兴产业崛起、基础设施继续完善的江北新区，也迎来了房地产三级市场的迅速发展。2019年，浦口区与六合区房地产开发投资合计431.34亿元，招商、保利、金地等多家房企相继在新区拿地，楼面地价一度限价30000元/平方米。

2.江北新区住房销售价格趋势分析

根据安居客网站（https：//www.anjuke.com/）房价数据显示，2013年即江北新区成立之前，浦口区和六合区楼盘平均价格均未超过10000元/平方米，与江苏省全省商品房平均销售价格（6909元/平方米）相当。2013年至2015年期间，浦口区房价每年大致以1000元/平方米的速度增加，而六合区住宅每平方米则以百元速度上涨，增势较缓。

2015年确立南京江北新区之后，2016年～2017年，浦口区与六合区住宅价格价格分别以每年5000元/平方米、2500元/平方米左右的速度增长，并且浦口区房价于2017年超过两万达到22561.67元/平方米，六合区则超过一万为11571.2元/平方米，从图1可以明显看出2015年后有较大幅度攀升。此时，江苏省住房均价则为8805元/平方米，两区房价在短短4年间远远领先全省。而2018年后，浦口区与六合区房价增速稍微放缓，但两区之间房价差距也在进一步加大，浦口房价显著高于六合区。

图1 浦口区与六合区历年房价趋势

三、研究对象与数据处理

1.研究对象界定

本文研究区域为南京江北新区，即浦口区与六合区（因栖霞区八卦洲街道住宅小区较少，故不在本文研究范围内）。本文研究对象为该区普通住宅二手房销售价格，由于南京市新房受“限价令”政策影响，较难准确反映住宅销售市场的真实现状，同时别墅、公寓、保障房等类型住宅存在自身局限性，因此选取房地产三级市场中普通住宅的销售价格。该销售价格通过加载空间属性而转变成矢量数据，其中空间属性数据为各住宅小区带有具体位置的经纬度坐标，从百度地图POI热点获得，价格属性数据则是通过链家网站（www.homelink.com.cn）下载江北新区2020年8月普通住宅小区二手房销售价格，将二者结合共整理出415个小区房价矢量数据。

2.数据处理

将415条住房价格矢量数据通过SPSS软件进行异常值标准化处理，将离群值剔除，最终获得有效样本404条（如表1所示）。其中：房价平均值为17414元/平方米，极大值为32075元/平方米，位于浦口区；房价最小值为3839元/平方米，位于六合区。样本数据在15000元/平方米至22500元/平方米价格区间内分布频率较多，整体走势基本呈正态分布（如图2所示），有利于下文进行空间分布分析。

图2 江北新区房价直方图

表1 样本数据统计

随后将融合空间属性与价格属性的矢量数据与江北新区地图导入Arc GIS 软件平台，建立江北新区住宅小区房价分布图（见图3）。如图所示，404个住宅小区样本分布较为全面，几乎覆盖了江北新区全区，由于江北新区南北向与东西向跨度较大，所以六合区区中心、六合与浦口交接处与浦口区区中心近长江沿线，住宅小区分布总体相对集中。从图中可明显发现，浦口区房价数据普遍高于六合区，与前文趋势分析一致。

图3 江北新区房价分布情况

四、房价空间分布特征及影响因素

1.房价空间分布特征

（1）住房价格总体呈圈层结构

从南京市江北新区住宅价格等高线图（见图4）整体上看，江北新区住宅价格总体呈圈层结构，浦口区核心区与六合共建区分别有两地环状分布，房价向四周近距离辐射范围存在递减现象，同时在桥北以及高新区域即直管区房价也相对较高。而在长江沿线、地铁10号线沿线部分地区存在带状分布，随着高值区中心距离的衰减，房价呈降低趋势。

（2）住房价格向多中心发展

从图3与图4可发现江北新区房价空间分布不再遵循单中心而是向多中心发展，除最高点位于江北新区核心区域外，大厂直管区与六合共建区仍有房价次峰点，同时围绕中心点的西南向也存在多个房价凸点，并随之递减，中心边界正在逐渐模糊。多中心发展的房价趋势证明江北新区高品质住宅不再是某一地区专属，而是多地分布。

图4 南京市江北新区住宅价格等高线图

（3）住房价格存在地区差异性

江北新区由浦口区和六合区组合而成，存在南北地区差异性。图中可以看出房价颜色较深处普遍位于南部，即南部浦口区房价相对较高，北部六合区房价较低，并且六合区环状分布范围较小，房价极大值点远低于浦口区，两区房价悬殊较大。同时还有部分区域存在价格凸起和价格凹陷，表明住房价格在部分地区不具备连续性，一定程度上呈现出空间变异性。

2.房价空间分布影响因素

（1）住宅小区品质

高值房价离不开住宅小区自身的品质，通过研究发现，位于房价极大值点的住宅小区几乎都是万科、保利、金地等品牌开发商项目，户型、朝向、采光适宜，区内绿化率较高，电梯、停车位甚至健身房等配置均能够满足居民的日常所需，同时有优质物业加持。而房价极小值点的小区多为老旧小区，缺乏物业与业主维护，区内环境较差，房价自然凹陷。

（2）基础设施建设

由于房地产的固定性、外部性等特点，轨道交通、教育文化、医疗卫生、商超服务等基础设施建设都会对住宅价格起到至关重要的作用。3条地铁、5座跨江大桥、2条过江隧道等连接了江北新区与南京市中心，此类交通沿线使得房价呈现条状分布，并且价格相对较高。而一些价值凸点与跳跃处分别分布在学校、医院或大型商超附近。例如育英小学、南京一中等知名小学初高中以及南京大学在类的12所高校附近，房价高值点分布较多，尤其是名校加持的学区房价格突然上升，打断了房价的连续性。而鼓楼江北国际医院、江苏省人民医院分院与即将建成的虹悦城、龙湖天街等大型购物中心均为周边房价起到支撑作用。

（3）绿地生态环境

现代居民购房除上述两点之外，对住宅小区周边环境也有所考量。囊括了滨江风光带和老山国家森林公园在类的多个知名绿地生态系统的浦口区对新购房者产生了巨大吸引力，例如在住房样点密集区域尤其是桥北至桥南长江沿岸，有滨江生态公园、烟斗湖公园等，该区域住宅房价明显高于其他非景观地区。而六合区虽有金牛湖国家4A景区，但离新区中心乃至南京市中心距离过远，同时村庄较多，还处在待开发阶段，基础条件相对薄弱，导致房价低于浦口区，但也从侧面证明六合区的房地产市场发展潜力巨大。

五、结语

本文对国家级江北新区住宅价格的空间分布特征加以分析，通过研究发现其房价空间分布由单中心向多中心发展，呈现一定程度圈层结构，部分地区存在差异性。同时除住宅小区自身品质外，住宅小区周边基础设施建设、绿地生态环境也会对该分布特征起到不同程度的影响。环境资源丰富、区位条件优越的自身优势，加上新兴产业崛起、基础设施继续完善的政策扶持，都为新区房地产市场健康可持续发展提供了新的契机。

注释：

①数据来源于中国统计年鉴，同下文江苏省商品房销售价格，不再列举。

②数据来源于南京江北新区管委会网站（nanjing.gov.cn）。