本量利分析在物业管理企业中的应用研究<br/>——以A公司为例

本量利分析在物业管理企业中的应用研究
——以A公司为例

2022-01-01刘淑红

企业改革与管理 2021年8期

刘淑红

（艾健医疗器械（杭州）有限公司，浙江杭州 310030）

随着房地产行业蓬勃发展，物业管理行业越来越显示出生命力。物业管理是市场经济条件下房地产发展的必然产物，它依附于房地产而生，但却是一个独立的行业，有其自己的经营方式及规律，自主经营，自负盈亏，面向市场，形成经营管理的良性循环。而这种良性循环有很大一部分依赖于财务数据分析，利用本量利分析方法，为企业决策者预测、决策提供必要的参考数据。本文以A公司为例，采用案例研究法，深入研究其在本量利分析中存在的问题，并提出适合该企业的解决对策。

一、本量利分析的含义及应用条件

本量利分析是指以成本性态分析和变动成本法为基础，运用数学模型和图示，对成本、利润、业务量和单价等因素之间的依存关系进行分析，发现变动的规律性，以便为企业提供决策支持的一种分析方法，也称作盈亏平衡分析。其主要内容包括：保本分析，保利分析，敏感性分析。

通过保本分析，可以明确企业的最低生存条件。通过对安全边际的分析，可以获知企业当前的运行状况以及现有销量降低多少会发生亏损。敏感性分析主要解决两方面的问题：一是确定临界值，即求取达到保本点的销售量和单价的最小允许值及单位变动成本和固定成本的最大允许值；二是确定有关因素变化对利润变化的影响程度。管理人员需要知道利润对哪些因素的变化比较敏感，对哪些因素的变化不太敏感，以便分清主次，抓住重点，确保目标利润的实现。

传统的本量利分析是基于如下基本假设：一是假设影响企业利润的因素只有可量化的成本、收入、业务量因素；二是成本与收入、业务量呈线性关系；三是产品结构稳定；四是产销平衡。基于此，传统的本量利分析一般只适用于短期分析。

二、A公司本量利应用中存在的问题

1.本量利模型建立

（1）保利分析

实现目标利润的业务量，是指在单价和成本水平既定的情况下，为确保事先确定的目标利润能够实现而应当达到的业务量和销售额，边际贡献超过固定成本即利润。

（2）建立模型

A公司为一家物业管理企业，固定成本具体指不随管理面积而变动的办公费，差旅费，折旧费，管理人员的工资，租赁费，广告费，保险费，土地使用费等。变动成本具体指对房屋建筑主体及设施的管理费用，治安消防等维护成本，物业服务人员的薪资，营业税金。业务量指物业管理的面积。

根据公司的财务经营预算，月目标利润为100万元，根据历史数据，得出月变动成本为30万元，月固定成本为50万元，总管理面积为18万平方米，各项目的单位收费平均价格为35元/平方米/月，则单位平均变动成本为30/18=2元/平方米/月，A公司保本业务量为50/（35-2）=1.5万平方米，在其他相关因素不变的情况下，若要保本，管理面积要达到1.5万平方米，其月管理费收入要达到52.5万元。若要达到月目标利润100万元，业务量要达到4.5万平方米，月管理收入达到157.5万元。

（3）敏感性分析

由于各因素在计算保本点和目标利润的过程中作用不同，所以影响程度也不同。A公司临界值的确定：假设A公司目前管理面积为4万平方米，月单价为30万元，月固定成本为50万元，月变动成本为12万元，A公司单价允许的最小值=50/4+12=24.5万元/月，月单位变动成本的最大值=30-50/4=17.5万元，月固定成本的最大值=4*30-12=108万元。

经测算，A公司各因素的敏感系数由大到小如下：单价（敏感系数2.07）、管理面积（1.86）、固定成本（0.86）、单位变动成本（0.21）。因此，在其他相关条件已定的情况下，公司管理的重点首先是增加管理面积，结合市场情况对单价进行适当提高；其次，应尽量减少固定开支，如培养一职多能人才，降低固定成本，从而降低保本点；最后，在不降低管理水平的情况下，尽量节约开支，压缩属于变动成本的材料消耗及日常维护成本。

2.A公司本量利分析中存在的问题

（1）成本性态划分问题

由于本量利分析的前提是假定产量与成本是呈线性关系的，这种假设是把本量利分析模型做了简化处理，实际上，成本与产量受各种因素的影响，是成曲线关系。因此，传统的本量利分析存在一定的局限性，在实际运用中可靠性欠缺。成本性态划分的改变将导致本量利决策的变化。若低估固定成本，则导致保利销售量被低估；若高估固定成本，则导致保利销售量被高估。由于保利销售量出现偏差，即使企业完成了保利销售量，也无法达到企业既定的目标。

（2）各因素敏感度排序

敏感性分析的目的是研究随各种因素变化使利润发生变化的程度和范围；为达到预期的目标利润，如何调整影响利润变化的各因素指标。影响利润的各因素敏感度排序是建立在一定的假设条件基础上的，即：假设某因素发生变动时，其他因素保持不变；如果设定条件发生变化，各因素敏感系数之间的排列顺序也可能发生变化。若不能及时准确判断各因素影响变化程度，企业的目标利润也很难实现。因此，需要根据实时的各因素敏感度排序相应调整管理重点。

（3）影响因素多样化分析

在传统的企业管理和本量利分析过程中，不少管理人员普遍认为影响企业利润实现的最重要因素为业务量，认为扩大业务量，可帮助企业更好地完成利润指标，因此在经营过程中形成盲目扩张，忽略了由此带来了经营风险。随着各行业市场环境的不断复杂化和经济的快速发展，业务量、成本和利润之间的因果关系不再是企业进行本量利分析过程中需要关注的唯一因素，影响企业利润实现的因素非常多，本量利分析只考虑了单价、单位变动成本、固定成本和业务量，没有考虑诸如非财务因素、偶然事件、经济等宏观因素等。

三、完善本量利在案例公司应用的对策

1.建立划分成本性态的科学标准

准确划分成本性态是企业运用本量利分析的基本前提。企业应建立较好的成本性态分析基础，具有划分固定成本与变动成本的科学标准，以及划分标准的使用流程与规范。首先，企业应完善基础核算工作，建立健全成本相关原始记录，加强和完善成本数据的收集、记录、传递、汇总和整理工作，确保成本基础信息记录真实完整。其次，应追踪关键的经营数据，生成更加具有相关性、准确性的成本信息以提供决策支持。最后，企业需根据战略的调整而重新划分成本性态，并对与企业相关的重要数据再次进行分析计算，以此确保会计信息的及时性。

本量利分析的基本假设是一种理想状态，实际中的情况会更复杂，市场环境、产品价格等诸多因素处于不断的变化中，企业可以将整个周期划分为多个短的时间段，根据每个时间段的实际经营情况和市场发展状况等，对每一个时间段的本量利进行计算，选择适合该发展阶段的本量利分析法，把成本性态划分带来的影响降到最低，不仅能有效避免或减少因时间因素带来参数变化而引起的计算误差，同时还能全面提升本量利分析法在整个使用周期分析结果的准确性。分析和计算出每一个时间段的本量利结果后，管理人员还需逐个修正分析结构，以促进分析结果的精准性全面提升。

受应用周期时间较长、市场环境变动等因素的影响，本量利分析法受到的不准确因素、不确定因素也较大。因此，需要企业管理人员积极探索其他有效的成本划分和计算方法来修正成本参数计算，全面考虑多成本动因进行本量利模型分析，扩大本量利基础数据获取范围，多元化考虑影响因素，如将成本划分为固定成本、短期变动成本、长期变动成本。长期变动成本与短期变动成本都属于变动成本范畴，短期变动成本与产品产量有关，长期变动成本与产品消耗的作业量有关，如订购，生产准备，设备调整，接收，检验，搬运等成本。通过作业动因分析，将固定成本追溯到与批次相关的作业中去，如机器设备检修作业等。由于增加批次相应增加了总批次成本，即与批别级相关的长期变动成本，并提高了保利产销量，从而有可能改变原来的决策。

2.及时调整本量利分析基础参数

企业应及时、全面、准确地收集与提供有关产量、成本、利润及成本性态等方面的信息，充分利用现代信息技术，规范成本管理流程，健全成本管理的制度体系，提高成本管理的效率，从静态成本管理向动态成本管理转变。时刻关注物价变动和掌握最新的物价信息，对本量利分析基础数据与参数进行及时调整，实时更新物价成本和销售价格，更新各因素敏感程度排序，使其与社会发展趋势相符，确保本量利分析得出的结论更加准确。