论我国居住权制度的立法完善

2022-01-01云南师范大学法学与社会学学院李晓敏

区域治理 2021年28期

云南师范大学法学与社会学学院李晓敏

居住权制度是《民法典》物权编中新加入的内容，即使对于居住权的设立与否一直存在争议，《民法典》仍然顺应现实的需求将其纳入体系之中。作为一项新制定的法律制度，本文将在《民法典》物权编内容的基础上，分析目前立法中存在的问题，提出进一步完善的建议。

一、居住权的概述

（一）居住权的特征

1.居住权具备物权的一般属性

居住权属于物权，具备物权的一般属性，因此居住权人享有支配权，可以占有和使用该房屋，支配权不受干涉。

居住权的主体是特定的自然人，随着自然人的死亡，居住权也就消失。同时，通过协议建立的居住权通常是需要设立时限的，因此从这些角度来说，居住权是具有时间期限的。

3.与租赁权的比较

居住权与租赁权在根本上是不一样的。虽然同样是对于他人财产的使用，但是在租赁过程中产生的居住关系属于债权，承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。而在物权编中规定的居住权则具有独立性和直接支配性，能以自己意思无需借助他人的行为对房屋直接进行管领、实现权利内容。

（二）居住权的现实意义

1.居住权制度具有帮助弱势群体实现房屋居住的制度功能

在一个家庭中，家庭成员的互相维护和帮扶关系（如对家庭中老人的赡养关系、对小孩的抚养关系），不仅体现了家庭成员中对弱势群体的关怀和爱护，从社会层面来说也是对社会扶助职能的实现。我国现在的婚姻家庭法律制度对上述特定人群设立了相关权利予以保护，但关于居住问题，立法对上述特定人群的生活居住权利保障并没有提供有效的法律依据。故此，在《民法典》中规定居住权具有重要的现实意义，具体表现在以下几个方面：

首先，居住权制度有助于解决离婚纠纷中弱势一方的生活居住问题。离婚妇女在离婚纠纷中所形成的住房困难问题，不仅存在于中国，同时也是世界范围内离婚妇女所面临的问题。然而，由于缺乏法律规定的依据，法院对这些女性的保障只能止于赋予其债权权利，抑或开出居住权的空头支票（实则没有物权效力），这些都不利于保障当事人的权益。因此，居住权制度的设立是保障离婚女性居住权利、满足其生活居住需求的有效途径。

其次，房屋所有权人通过法律方式赋予特定人居住的权利，不仅能保障特定人之权利，而且能够切实有效地实现和承担自己供养或者抚养的义务。

2.居住权制度有利于落实国家住房保障制度政策

高校朋辈团体辅导的效果机制：基于团体成员的视角…………………………………………杨晓岚，张月（114）

对于弱势群体的住房保障一直以来是我国关注的热点问题，而居住权制度一定程度上契合了国家住房保障制度政策的内在目的和价值需求。党的第十九届全国人民代表大会对住房制度提出了明确的要求，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居[1]。”

居住权制度作为对住房的新型利用方式，无疑为国家对住房交易市场的宏观调控提供了新的解决思路。

二、居住权立法上存在的问题

（一）法定居住权的设立无法律依据

《民法典》第三百六十七条和第三百七十一条均对居住权的设立方式作出规定。首先，从第三百六十七条规定中，我们得出设立居住权需要通过订立合同这一途径。同时，第三百七十一条规定了居住权可通过遗嘱方式来设立。由此可知，居住权可以通过合同方式设立和遗嘱方式设立。换言之，无论是合同方式设立还是遗嘱方式设立，均为房屋所有人通过主观意思设立，即意定方式设立，而不包括法定设立。基于此，我们不妨进一步思考，关于居住权的设立，是否有必要通过法定的方式设立，笔者认为，仅通过这两个设立方式（合同方式和遗嘱方式）对居住权的设立范畴并不周延，法律未规定法定居住权，有可能导致弱势群体的权利得不到有效保障[2]。

（二）居住权的交易存在障碍

《民法典》第三百六十八条和第三百六十九条对居住权的无偿性和出租均做了以当事人约定为例外的原则性规定，即通过当事人的约定就可以突破居住权的无偿性原则，可以将其房屋予以出租。但是对于居住权之转让和继承，《民法典》则采用了严格的限定，在转让、继承与出租之间采取了断句方式，即居住权的转让和继承并不适用以当事人约定为例外之规定，此项规定可能存在一定问题，造成居住权权的交易障碍。

（三）居住权灭失的认定没有法律依据

其一，关于居住权灭失方式的规定不够明确具体。《民法典》第三百七十条规定，居住权灭失的事由有两项，分别为“居住权期间届满”和“居住权人死亡”两种情形，这似乎无法涵盖居住权灭失的所有情形，举例而言，如若出现房屋灭失或者被征收的情形，居住权将很难保留下来[3]。

此外，居住权灭失还存在其他情形，如居住权的标的房屋发生毁损而无法满足居住需求时，该居住权是否会消灭。又或者居住权人不行使居住权达到一定期限，能不能成为居住权灭失之事由等。居住权虽然属于物权，但其在性质上又呈现出一定的特殊性，可能存在与一般物权不同的灭失方式。因此，对于上述可能出现的情形都应该具体予以探讨，并在居住权制度立法中予以完善。

其二，房屋所有权人无法有效保障自己的权利。对于具有人役权性质的居住权，房屋所有权人往往是以好意馈赠的方式对特定弱势一方赋予居住权。基于此，与房屋租赁合同不同，房屋所有权人基于情感等因素，其在设立居住权时可能不会对居住权人的权利义务进行详尽明确的合同约定。同一标的物下的居住权和所有权存在密切的关联，如果居住权人滥用居住权利，可能会对房屋所有权人产生不利影响。在此种情形下，如果居住权人滥用居住权利，损害了房屋所有权人的正当权益，法律能否支持房屋所有权人采取有效的救济措施呢？对此，我国的居住权制度没有相关的明确规定。

三、完善居住权的立法建议

（一）在设立方式上增加依法律规定设立居住权

法定居住权，即依据法律直接规定设立居住权。通常而言，未成年子女以及父母可以成为法定居住权的主体[4]。

人役权性质居住权设立的目的在于保护弱势群体，实现社会扶助功能，其对象为社会的弱势群体[5]，如果将法定居住权的对象单纯理解为特定身份关系的人，而不考虑该特定人是否存在对住房的需求，那么该制度会呈现出一定程度的局限性，甚至可能与居住权制度设立初衷相背离。基于此，法定居住权基于实现社会扶助职能的价值，有其存在的必要性，但对法定居住权适用情形的规定不应过于宽泛，应着眼于实现法定居住权的实质正义。因此，笔者认为，可以在设立方式上增加依法律规定设立居住权，并对该规定作出严格限制。即依法律规定设立居住权时，不仅要满足以法律规定设立居住权的适用对象，同时应满足法定适用情形。

（二）对居住权的灭失方式予以明确规定

由于居住权的灭失方式与物权不完全相同，因此我国的居住权制度可以借鉴物权的一般灭失规定[6]，并单独对居住权的灭失方式予以明确规定。

1.居住权的一般灭失方式

关于居住权的一般灭失方式，可以参照《民法典》物权编的规定，有下列情形之一可导致居住权消灭[7]：（1）房屋灭失。这是由于权利客体的原因导致的居住权消灭[8]。（2）权利混同。当房屋所有人和居住权人的资格合为一体时，居住权消灭；（3）抛弃权利。居住权人可以抛弃居住权而使居住权消灭。（4）滥用居住权。如果居住权人不经房屋所有权人同意，擅自改变房屋结构或用途，可能会导致居住权的消灭。（5）居住权的设定期限届满。（6）居住权人死亡。

2.明确居住权人滥用权利的情形

与物权的一般灭失方式有所不同，居住权和所有权可以共存于同一房屋标的物之上，二者之间的关系息息相关，因此对于房屋所有人和房屋居住权人之间存在冲突矛盾的潜在可能性，法律应明确规定予以调整，以保障当事人的正当权利。因此，对于居住权人可能损害房屋所有权人合法权利的问题，可以明确居住权人滥用权利的情形，为居住权人列举权利滥用的“负面清单”，有利于保障房屋所有权人的正当权利，协调居住权人和房屋所有权人的利益均衡。

关于居住权人滥用权利的具体情形，可以做如下具体规定，居住权人出现下列情形之一的，为滥用权利之情形：（1）未经许可，擅自出租、出借、抵押房屋的；（2）因居住权人的过错使房屋造成重大毁损的；（3）未经许可，将房屋用于生产经营的；（4）其他滥用权利的行为[9]。

滥用居住权利可以成为当事人解除合同导致居住权灭失的决定性因素，但是居住权人因滥用权利而丧失居住权的标准应由法院判决裁量。