论房产测绘过程中有效的质量控制

2022-01-01新疆润新测绘有限责任公司郑相雷

区域治理 2021年35期

新疆润新测绘有限责任公司郑相雷

对于房屋测绘的工作必须足够的重视，严格把控房产测绘的质量，对于从事房产测绘的人员及单位要严格审查，加强监管力度，促进整个房产测绘行业持续良性发展，从而维持我国房地产行业的良好形象，并促进其进一步发展。

一、房产测绘的内容

房产测绘属于众多测绘工程中的一种，对测绘人员的专业能力要求较高。其基本内容众多，主要包括调查房产、绘制房产图、房产平面控制测量、计算房产面积、测量房产要素、变更测量、检查验收成果资料等。在测量时要遵照相关国家标准，充分利用相关设备，选用适当的测绘方法来测定房屋的地理位置、土地面积、房屋数量、房屋使用情况等，最终采用表格、文档、数据分析、图纸绘制等形式来具体表现测量结果。

房产测绘是测绘工程专业中一个很具有特点的测绘学分支，它测定的特定对象和范围是房屋与房屋相关土地，也就说，房产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的测绘学科。

二、房产测绘对房地产行业的意义及作用

随着我国整体经济环境的良好发展，我国房地产行业规模持续扩大，市场保持较好前景。作为房地产行业的基础，房产测绘决定着房屋建筑的质量，对于房地产行业有着巨大的影响，所以其技术与质量也不能止步不前，应伴随整个行业的发展而不断更新进步。

当下我国正在持续推进城市化进程，对于房屋需求量较大，也就进一步扩大了行业规模，推动了行业进步发展，但同时对于房屋的质量要求也会逐渐提高，这也拔高了房产测绘的标准，对房产测绘质量的要求也随之提高[1]。

（一）增加房地产行业的信息服务质量

房产测绘不仅仅是为房屋建筑打基础，对于房产交易等服务类型行业也发挥着十分重要的作用，因为房屋交易时所看到的户型图等图纸都是基于房产测绘数据进行加工得到的，这些图纸对于卖家而言，可以使其更好地了解房屋信息，从而做到有的放矢，对于买家而言，看到图纸就基本了解了房屋户型，从而为交易提供了一层保障。

（二）提高房地产行业的交易水平

在当今的网络时代，信息纷繁，房地产行业各种各样的信息也越来越复杂，单单房产信息就可能使买家头昏脑涨，而房产测绘技术可以使得房屋信息更加简明，将各种各样的信息清晰明了地汇总到图纸或图表上，为房地产交易提供真实可靠的依据，从而建立一个良好安全的交易平台，大大提高交易水平[2]。

三、房产测绘过程中影响质量控制的因素

（一）较低的市场准入门槛

目前我国整体大环境趋势良好，各行各业均蓬勃发展，房产测绘也不例外，行业发展速度不断加快，行业门槛却不断降低。目前我国房屋测绘行业并没有制订出一套从业人员审核标准，这就导致当下的房产测绘从业人员并未具备足够的专业能力，而且由于缺乏行业标准，市场中存在大量不良竞争的情况，影响了整个市场的稳定，如果测绘价格波动过大，无法保证稳定的盈利能力，就可能会造成真正专业技术合格的人才流失，最终影响房产测绘质量。如果不能制定一套行之有效的准入标准，严格把控测绘人员的审查，整个房产测绘行业甚至房地产行业的后续发展都将受到影响。

（二）房产测绘单位资质良莠不齐

对于房产测绘单位而言，并不是取得营业执照就可以正式营业，更重要的是要拥有良好的营业资质及能力，这样才能保证房产测绘结果的质量。因为整个房产测绘行业从业人员的准入要求不高，所以相关企业的房产测绘资质及能力参差不齐，总体而言比较混乱，这也制约着行业的持续发展。此外，目前行业内部的企业管理制度也不够健全，对于房产测绘质量缺乏统一的标准，这也是导致房产测绘单位水平良莠不齐的一大因素。

（三）房产测绘机制不够完善

随着房地产行业的不断发展，房产测绘的专业性以及技术性要求也越来越高。目前房地产领域的规范及标准还不够完善，其发展形势跟不上建筑形势的变化，同时也达不到设计人员的要求，因而很多问题解决不了。在实际操作中只能按照国家在房产测绘规范中的相关规定解决问题，从而给测绘质量造成了很大的影响。

四、房产测绘过程的质量控制

（一）认真收集调查房产测绘项目资料

在开始具体的测绘前，首先对房地产测绘项目的空间位置进行复核，收集勘察区已有的控制成果、项目基本资料、各建筑物的规划批复和验收资料。各建筑物的设计文件（包括设计图纸的电子文件）和各建筑物的预测文件，施工项目成果及控制资料补充概述，检查项目基本施工文件是否齐全有效、周边财产是否清晰。物业调查应以房屋调查为主，房屋调查内容应包括房屋位置、用人单位、用途、层数、层数、建筑结构、竣工年份、用途、墙体位置等。还包括产权纠纷等基本产权信息来源，以及居住权边界示意图。

（二）编制房产测绘项目技术设计书

根据房地产测绘项目数据的收集和调查，认真编制房地产测绘项目施工文件，制定测绘精度，选择测绘仪器。

（三）房产测绘外业测绘中的质量控制

1.准备外业底图

建筑物的设计通常被认为是基本的增加。注册前必须整理电子设计，而且基础阶段的境界必须完全明确。只有纸的设计图的项目，可以作为下图使用副本，没有设计图的项目，可以在现场制作下图。现场的基本平面图表示一侧的墙壁，基本平面图必须是A4或A3形式。如占地面积很大，是个复杂的项目，图形可以适当增加。

2.外业实测

应测量每层以上各层的表面和表面线，以测量建筑物的边缘。地下总尺寸可通过设计内部尺寸和外部壁厚来实现。不能在现场测量的信息（壁厚）和子区域内的信息（无间隙等）可存储在设计数据中，并指示数据源。外部书桌通常用红笔签名，笔迹清晰，笔头朝北，笔头朝西，靠墙。内部尺寸应记录，外部尺寸应记录在外部仪表中。壁厚以厘米为单位测量，在墙上画一个圆圈，并以墙线存储。为避免过度累积误差，壁厚以米为单位进行测量。可适当测量内部和外部长度，并可显示纵向头部。添加适当的文字说明，如“所有群集均已关闭”“地板上的破窗”“室外楼梯组件”“空间”等。每个草稿必须记录在测量装置、记录器和设计者上，应准确、详细地测量现场地图，并根据事实进行记录[3]。

（四）房产图绘制、房产面积计算过程中的质量控制

房地产计量的质量和计量结果的准确性直接关系到业主的合法权益，因此，房地产计量责任重大。为了保证测绘质量和测绘成果，必须对房地产测绘及其成果进行分析。真实测量的原则为技术工作、性能研究和绘画是客观的。房地产计量涉及设计、合同，合同根据法院判决等法律文件确认相应的财产要素和权利，严格执行财产计量和计量程序，现场作业完成后及时进行内部调整和图形处理，厚壁分析的精度是否满足要求，不仅取决于各楼层和各数据的精度，还取决于地面图的信息和标识以及建筑物内外的现场测量，而且还关系到整个建筑的准确性。因此，应根据半视觉精度原则详细讨论实际平面度。

五、有效的质量控制措施

（一）强化房产测绘标准

各级政府和有关监督管理部门高度重视测绘工作；严格管理和监督，惩治违法测绘单位，更好地维护测绘财产秩序。提高房地产测绘标准，对所有测绘单位进行资质调查，达到标准后方可进入房地产市场。完善现行法律法规，使其更加合法、规范，提升测绘技术水平和测绘质量，使测绘成果更加准确、高效。

（二）提高测绘人员的技术水平

在房地产测量和测绘领域，我们只有确保测量和测绘技术的有效性和标准化，才能进一步提高房地产测量和测绘的质量。鉴于技术优势未得到充分发挥，主管管理单位应从源头出发，定期对员工进行技术培训，为了提高他们的专业技术和素质，房地产测量师和测绘人员应该跟上时代步伐，积极学习国外先进的测量制图知识和技能，在野外数据采集和野外图形处理中充分发挥其优势，取得准确、严谨、理想的测绘成果，为保护土地所有者的合法权益提供充分地依据。

（三）加强检查过程的质量控制力度

为了确保房产测绘结果的整体质量，主管行政当局应在不同级别审查相关调查结果。一般来说，接受二次检查和一次验收的质量控制，包括对房地产测量和绘图的广泛检查，这是一项控制任务。第二次检查是由测量和绘图单位与专职检查员共同对测量和绘图数据进行广泛评估，主要是基于第一次检查。测量和测绘领域的质量控制完成后，由测量和测绘房地产单位的主管部门进行相关采集，更好地确保房地产测量和测绘结果的质量，保障业主的切身利益。

无论质量控制在哪一级进行，都应根据相关法律、法规和行政规定独立进行，显著提高房地产测量和绘图的质量，确保测量和绘图结果的有效性和准确性。此外，在检查期间，主管人员还应编制各级检查报告，在紧急情况下，主管人员应根据报告进行必要的更改。同时，检查员还应进行自我监督和同行审查，并采用最有效的检查方法和建模程序，对商品房进行科学有序的审查，避免错误，这将对房地产测量和绘图的发展产生重大影响。