《民法典》视域下居住权制度的理解与适用研究

黎 英 杰

(合肥工业大学 文法学院，安徽 合肥 230009)

“民以食为天，家以居为先”。有房可居是从古至今社会大众对美好生活憧憬所必备的基本需要之一。于是，保障社会弱势群体居住利益的居住权应时而生，其起源于罗马法，在大陆法系代表德国法与法国法中逐步完善。近年来，习近平总书记强调加快推进住房保障和供应体系建设，实现全体人民住有所居的重要使命[1]。因此，伴随社会大众期待的目光，2020年出台的《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)新增设了居住权制度，将居住权制度写入法律规范之中，但短短6条法律规定无法为居住权实践提供足够依据。基于此，笔者对居住权制度起源及发展进行综述，结合我国实际情况分析现行《民法典》对居住权的立法不足，结合理论观点与国内外立法实践提出我国民事法律中对居住权理解适用建议，以减少对居住权的理解偏差。

一、居住权制度演变及我国本土化

(一)居住权的起源及发展

居住权起源于罗马法，在实行家长制的古罗马时期，财产继承与家长身份紧密相关，一般情况下，其他非家长继承人不能取得家产继承权[2]。伴随着罗马帝国向外扩张，外省人增加，社会日新月异，传统婚姻形式发生改变，实行夫妻分别财产制的“无夫权婚姻”颇受青睐，被解放的奴隶也伴随变革随之增加。为解决被解放奴隶和无家长继承权的家庭成员的生活问题，家长通常将其部分财产通过遗赠的形式为他们设立居住权，使他们生有所靠，老有所养[3]127。因而，罗马法中的居住权具有强烈的人身性，仅为特定自然人所设立。不可转让或继承，一旦居住权人死亡，住宅的所有权将恢复完整状态。在居住权的设定方式上，一般采用遗赠的方式，体现了温情脉脉的家庭伦理色彩。后世，作为传承罗马法的大陆法系代表，德国与法国在不同程度上继承和发扬了罗马法中的居住权[4]。

《法国民法典》继承罗马法役权体系，将役权分为地役权与人役权，并对人役权进一步细化，分为用益权、使用权、居住权[5]。首先，居住权设立方式分为法定和意定两种①，前者为法律保护特定人群居住利益提供了依据，后者保障行为人可以通过合同、遗嘱等意思自治方式来设立居住权。其次，相对于罗马法而言，居住权的效力相应变大②，居住权人可以为家庭居住需求偕同其家属共同居住。再次，《法国民法典》明确规定居住权的消灭事由③：居住权人死亡、居住权期限届满、居住权人与所有权人混同、居住权人经过30年不行使居住权、房屋灭失。最后，《法国民法典》承继罗马法精神④，强调居住权不得对外出租和转让。

德国也是以“地役权——人役权”的二元结构体系为基础，将人役权分为两类；用益权与限制的人役权，居住权属于限制的人役权[6]。不同于法国，德国对居住权有着本国特色的规定。一方面，《德国民法典》允许居住权人将家庭成员和护理人员带入房屋共同居住⑤，相对于《法国民法典》，扩大了居住权的效力。另一方面，德国打破传统居住权不流通的惯例，在《住宅所有权和长期居住权法》中，增加一类居住权：长期性居住权(又称为投资性居住权)。该类居住权的出现，进一步细化房屋的权利，充分发挥房屋的收益价值。

从罗马法、德国法与法国法对居住权制度的规定来看，居住权最早是为了让弱势群体能够依靠住宅“生有所靠，老有所养”。后来随着商业快速发展，居住权出现了新的价值即投资价值，如德国的投资性居住权。现在，居住权从保障弱势群体居住利益到不动产所有权人通过居住权进行投资，功能并存。

(二)我国居住权本土化发展及现状

在《民法典》颁布施行之前，我国对于居住权的探索早有踪迹。居住权最早的“官方亮相”是1993年无锡市人大常委会颁布房屋管理类地方性法规《无锡市房屋居住权处理办法》，该地方性法规从房屋居住权的调整(居住面积调整、居住权人调整、房屋所有权人变动导致居住权相应调整等)、居住权灭失的赔偿补偿款的计算、相关部门职责等方面较为全面规定家庭成员之间的房屋居住权关系。2001年12月，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第27条规定了离婚时一方可以用房屋居住权来对生活困难的另一方进行帮助，旨在保护离婚纠纷中处于弱势一方的居住利益。上述规范的共同特点在于，均注重利用居住权制度保护弱者，体现以人为本的社会主义制度优越性。虽然地方性法规和相关的司法解释并未形成法律规范，但这是法律形成中的重要探索。

2002～2005年，在《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)制定时，立法机关一度将居住权增至12条名列在物权法草案之中，并提出建立居住权的必要性，即可以切实保护老年人、妇女以及未成年人居住他人住房的权利[7]。针对上述草案，居住权是否应当在物权法中，学者意见不一。有学者持支持观点，以申卫星为代表的学者主张物权法应当设立居住权[8]。其主要观点如下：首先，居住权可为成年子女不愿意赡养年迈父母、父母对未成年子女置若罔闻、老年人未婚同居后，作为房屋所有权人的老人去世后，另一方被赶出所居住房屋等问题提供一条解决之道。其次，居住权突显了房屋的价值效用、人权保障、保护弱者权利等功能。最后，我国应当借鉴德国对居住权的实践经验，对现代社会所广为需求的“投资性”居住权予以肯定。国内有的学者持反对观点。以梁慧星为代表的学者认为现行法律足以应对居住问题[9]。其主要观点为：首先，19世纪之前的欧洲未实现男女平等，但为解决丧夫女性群体的居住问题特设立居住权。当下欧洲早已经实现男女平等，居住权早已过时。其次，我国继承法明确子女赡养父母和父母抚养未成年子女的规定，无需通过居住权来解决父母与未成年子女的居住问题。最后，早期国家实施公房制度，夫妻职工由男方单位分房，为帮助女方离婚后居住问题，法院判决女方可居住到再婚之后搬离。而今实行商品房制度，夫妻关系存续中购买的房屋属于夫妻共同财产，法院可根据实际情况判给一方或者由双方分割房屋价值，无需创设新的法律制度规制。

2006年，在《物权法》第5次草案中，立法机关采纳不赞同居住权设立观点，删除居住权。因为居住权的适用范围狭窄，基于家庭关系产生的居住权问题可以通过婚姻法与继承法进行规制，无必要创设居住权⑥。

随着社会生活的进步和理论的演变，居住权的重要性得以逐渐突显。在党的十九大报告中，明确指出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。法律伴随社会的进步，立法者编纂法典，理应回应社会的新变化[10]。为落实党中央的要求，保障特定人群的居住利益，贯彻“住有所居”的新时代需求，《民法典各分编(草案)》将居住权纳入立法范围中，并在历次修改之后，居住权最终以“专章”的形式进入《民法典》之中。居住权的设立具有重大意义，有利于完善住房保障体系、为老年人“以房养老”提供法律保障、最大限度地发挥房产的功能和效应，做到物尽其用。

现行《民法典》从第366条至第371条对居住权进行规制，但短短6条法条的规定相对含糊，各地对于居住权的理解适用较为宽泛，不可避免地将会产生分歧，难以全面应对我国社会发展实践的挑战。

二、《民法典》中居住权制度的理解适用困境

(一)居住权人的类型与范围模糊

《民法典》对居住权以专门一章的形式进行规定，其中涉及居住权人的法律法条主要是第366条中“居住权人”；第367条提到居住合同条款中当事人姓名或者名称；第370条居住权消灭事项之一，居住权人死亡。寥寥数语，难以奢望其将居住权人类型与范围全面界定清晰。

一方面，《民法典》第2条明确规定，民事主体分为自然人、法人、非法人组织。对于《民法典》第366条中的居住权人来说，除了自然人是居住权人不言而喻，将其他两类主体认定为居住权人值得商榷。

另一方面，《民法典》第366条与第371条从侧面表明了成为居住权人的两种方式：合同或遗嘱。在居住权具体实践中，实际居住的人不限于居住权人。如：在通过合同或遗嘱为特定主体设立居住权的情况下，是否只有该居住权人享有居住权？居住权人家庭成员与居住权人所必需的服务人员是否得以行使居住权？对该问题具体细化，假设仅允许居住权人单独居住，那么是否阻碍居住权人对父母行使赡养扶助义务、对儿女抚养教育的义务、对伴侣忠实关爱的义务？并且随着居住权人年龄增长，其身体如若出现问题，那么其聘请的服务人员是否有权居住进来以照顾居住权人？因此，居住权人的范围有待明确。

(二)居住权制度的客体有待深化

《民法典》第366条明确居住权制度的客体是住宅。目前尚未有司法解释对“住宅”进行解释。笔者尝试对“住宅”进行含义解释，发现住宅是一个客观描述的概念，其可以理解为一个供人日常起居、外人未经同意不得进入的私人空间。如若将该概念作为理解居住权的客体的依据，势必导致居住权的客体不够明确。例如居住权的客体是住宅的整体还是部分？住宅的附属部分是否能被纳入居住权客体范围之内？法条仅仅阐述“住宅”不足以解决上述两个问题，更加难以面对实践中接踵而来的难题。在司法实践中，有必要对居住权客体进行细化，完善居住权制度。

(三)居住权设立方式和程序不够完善

一方面，《民法典》第367条第1款强调居住权合同应当为书面形式，书面形式具体含义可以参考《民法典》第469条后2款规定予以明细。但《民法典》未明确通过口头等非书面形式签订的居住权合同效力如何。有必要对其解释，避免法律制度缺乏的现象出现。

另一方面，《民法典》第368条规定居住权设立应当向登记机关进行登记。但究竟是居住权人去登记，还是为居住权人设立权利的主体去登记？并且，在以合同或者遗嘱设立居住权的情形下，是否有所不同？有必要对其进行探索，进而避免实践中混淆情况的发生。

(四)居住权设立主体与权利人权利义务亟待明晰

《民法典》第366条规定了居住权人的权利，即对他人住宅享有占有、使用的权利。除此以外，法典并未明确规定居住权人与居住权设立主体之间的权利义务，因而不利于居住权人与居住权设立主体维护自身的合法权利。也会出现居住权当事双方在签订合同之时，任何一方肆意限制、加重、排除对方主要性权利，不合理减轻或者免除自身所承担的义务。正所谓，不存在无权利的义务，也不存在无义务的权利[11]。权利义务是对立统一关系，有相应权利就必然承担相应义务。居住权作为一项民事权利，居住权人与居住权设立主体之间权利义务应当明确，法律应将其纳入其中，进而帮助社会大众对居住权制度正确理解适用。

(五)居住权消灭规定单一

《民法典》第370条表明了居住权消灭两种事由：居住权人死亡或者居住期限届满。笔者认为，单单这两种消灭事由不足以涵盖居住权的消灭情形。举例而言，居住权所涉及住宅被政府征收征用也会间接导致居住权人丧失居住权[12]。不限于此，居住权消灭可能存在其他情形，现行《民法典》对居住权消灭事由规定不够具体明确，有待进一步深入。基于此，笔者尝试对居住权消灭情况进行研究，罗列居住权消灭事由，以期完善居住权制度。

三、《民法典》中居住权制度的理解适用建议

(一)明确居住权人的类型与范围

一方面，对于居住权人的类型界定，学者对此有各自的看法，一种主张居住权主体应当限定于自然人[13]。另一种主张居住权主体除自然人，还包括法人与非法人组织[14]。前者是沿袭罗马法、德国法、法国法中居住权固有的人役权性质；居住权是为保障困难人群的住宅居住使用利益。而法人、非法人组织不存在这类情况。后者则是考量充分发挥房屋的使用效率，提高建筑的多元化利用，实现房屋的收益价值。笔者更赞同前一种观点，理由是对居住权人可以进行扩大解释，但应当受到立法目的的制约。从现行《民法典》第366条来看，明确居住权的设立是满足生活居住的需要。法人与非法人组织对房屋的作用一般是定位为营业场所，该需求显然不是上述法条所提及生活居住的需要。基于此，居住权人的类型应当排除法人与非法人组织。另外，《民法典》第367条第2款中虽表明了居住权合同条款中存在当事人的名称的可能性，但笔者认为，为居住权人设立权利的主体可以是法人与非法人组织，而绝非将法人与非法人组织纳入居住权人类型之中。

另一方面，对于居住权人的范围明确，笔者认为可以借鉴上述提及的《德国民法典》第1093条第2款规定⑦，应对享有居住权的人进行扩大解释，除依据合同与遗嘱获得居住权的主体，还应当包括家庭成员与因生活需要聘请的服务人员。这样做的理由是，立法所倡导的生活居住的需要也应当包含家庭生活需求。同样，不可忽视的是，家庭成员的居住权源自居住权人的身份关系取得，属于从权利。因而，该家庭成员居住权的得失，原则上取决于与居住权人的身份关系是否解除或者居住权人是否丧失居住权[15]。

(二)深化居住权制度的客体

就住宅的一部分是否可以成为居住权制度的客体问题，各国立法多持肯定观点。《德国民法典》第1093条第3款规定⑧明确住宅的一部分可以设立居住权。我国《物权法(草案)》第184条规定，居住权人有权就住宅部分享有居住权。《民法典》第367条关于居住权合同一般条款明确了住宅的位置，对“住宅的位置”进行文义解释，其也可以理解为住宅中的特定部分。基于此，笔者认为居住权的客体可以为住宅的一部分。

就住宅附属部分是否可以纳入居住权客体范围内而言，有学者认同居住权客体为住宅及其附属设施[14]。也有学者将附属物、公用物、与住宅配套使用的物，纳入居住权客体范围[16]。笔者认为，如若该附属部分是居住权人行使权利所必需，那么其应当作为居住权客体。理由是，《民法典》第366条强调了居住权的设立应当满足生活居住的需要，该款所确立的立法目的可作为居住权人为生活居住而利用住宅附属部分之依据。

(三)完善居住权制度设立的方式与程序

就未书面签订合同将是否导致居住权效力丧失问题而言，可以参考《民法典》第490条第2款书面合同补正瑕疵规则。《民法典》第490第2款规定作为未签订书面合同的法定补正规则的前提是，履行是实现书面形式有效的证明[17]。因此，如若当事人虽未签订书面居住权合同，但当事人一方履行居住权合同义务，另一方表示接受时，那么，居住权合同应当成立。那些既没有签订书面居住权合同，又没有一方履行主要义务和另一方接受的事实发生，即可推出居住权合同因违背法律强制性规定而自始至终不成立。

就居住权登记义务主体为谁的问题而言，现行《民法典》未有明确规定。现行居住权的设立方式是两种：合同或者遗嘱。其一，从合同设立居住权来看，主给付义务是决定合同类型的基本义务，其明确了合同成立所要求双方承担的义务[18]。那么，居住权设立主体的主给付义务应当将住宅交付给居住权人占有、使用，并为居住权人提供合同成立所必需的登记。但是，《不动产登记暂行条例》第14条第1款明确了不动产登记原则上是由双方共同申请，该款规定也暗示了居住权人也负有登记义务。基于此，在以合同设立居住权情形下，居住权登记义务应当由居住权设立主体为主要登记人、居住权人进行协助。其二，从遗嘱设立居住权来看，在遗嘱发生效力时，往往遗嘱人已丧失民事主体资格(即死亡)，依据《不动产登记暂行条例》第14条第2款规定，当发生遗嘱继承而取得不动产权利时，由一方当事人进行不动产登记。此时，居住权登记义务应由居住权人承担。

(四)明晰居住权设立主体与权利人权利义务

我国物权法草案规定居住权设立主体与居住权人的权利义务，并且承租人与居住权人都是居住于他人房屋之下，两者具有许多共通之处。基于此，在明晰居住权设立主体与权利人权利义务时，可参考上述规定。

具体来说，第一，居住权人有权合理占有、使用住宅及生活居住所必需附属部分，居住权设立主体有义务保障。第二，居住权一般会使权利人比承租人获得更长的居住时间，并且，居住权具有用益物权之特征，在此基础上，相比承租人无需住宅维护义务而言，居住权人对住宅及生活居住所必需附属部分享有更大范围占有、使用的权利，居住权人应当就其占有部分负有维修义务。第三，居住权人有权就生活居住的需要对住宅及附属部分进行装潢与改造，无需居住权设立主体同意，居住权设立主体就此范围应当有容忍义务。居住权人也应当为住宅及附属部分的装潢与改造承担相应的费用。第四，如若住房及居住权人生活居住所必需附属部分灭失，获得赔偿补偿金的居住权设立主体应当给予合理部分给居住权人。第五，基于居住权人享有更多的权利，其理所应当地也要承担住宅及生活居住所必需附属部分的日常维护之费用。第六，如若住宅及生活居住所必需附属部分需进行重大修缮、变更性质或者用途之时，前1款应当由居住权设立主体承担，后2款应当由居住权设立主体与居住权人共同承担。

(五)细化居住权制度消灭事由

《民法典》将居住权规制在用益物权具体分类之中，居住权具有用益物权的一般属性。同时，因为居住权与住宅具有强烈的不可分性，也应将住宅权利之变动纳入居住权消灭事由考量范围之内。综上所述，对于居住权灭失方式的确定，一方面，可以参照用益物权的一般消灭规定；另一方面，基于居住权所特有附属于住宅的特色，应当单独予以明确规定。因此，笔者认为出现下列情形之一，居住权应当消灭。第一，住宅灭失。这是基于居住权依附住宅的特性所决定。第二，权利混同。当出现居住权人拥有住宅所有权的情况，居住权应当消灭。第三，居住权人放弃居住权。权利人有权自主决定放弃权利。第四，滥用居住权。如若居住权人对居住住宅的利用危及房屋安全时，居住权应当消灭。第五，居住权设定期限届满。第六，居住权人死亡。

四、结 语

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。诗句反映了古代文人面对百姓流离失所而对安居乐业的热切期盼。聚焦当今中国，从前期司法实践中法官为当事人设立居住权到物权法草案草拟居住权规定，再到现今《民法典》对居住权的确立，是对现今住房资源紧张、老龄人养老、保障弱势群体居住利益等现实问题的回应。在当今社会背景下，有必要对居住权进行合理解释并保障其在实践中得到正确适用，以期完善我国的居住权制度。

注 释：

① 参见罗结珍于2010年由北京大学出版社出版的《法国民法典》译本.《法国民法典》第579条译文：用益权依法律设立，或者依人的意思设立.《法国民法典》第625条译文：使用权与居住权，依用益物权相同方式设立与丧失.

② 参见罗结珍于2010年由北京大学出版社出版的《法国民法典》译本.《法国民法典》第633条译文：居住权，仅以为其利益设立此种权利的人及其家庭居住所必要为限.

③ 参见罗结珍于2010年由北京大学出版社出版的《法国民法典》译本.《法国民法典》第617条译文：用益权因以下事由消灭：第一，用益物权人自然死亡及民事上死亡；第二，约定设立用益物权的期限已到；第三，用益物权人与所有权人之身份集于同一人；第四，经过30年不行使权利；第五，用以设立用益物权之物全部灭失.《法国民法典》第625条译文：使用权与居住权，依用益物权相同方式设立与丧失.

④ 参见罗结珍于2010年由北京大学出版社出版的《法国民法典》译本.《法国民法典》第634条译文：居住权既不得转让，也不得出租.

⑤ 参见郑冲与贾红梅于1998年由法律出版社出版的《德国民法典》译本.《德国民法典》第1093条第2款译文：权利人有权在住房中接纳其家属以及与其地位相当的服务和护理人员.

⑥ 参见全国人大法律委员会于2006年8月22日在十届全国人大常委会第二十三次会议上所作的《关于〈中华人民共和国物权法(草案)〉修改情况的汇报》.

⑦ 同⑤.

⑧ 参见郑冲与贾红梅于1998年由法律出版社出版的《德国民法典》译本.《德国民法典》第1093条第3款译文：如若住房权及建筑物的一部分，权利人可以共同使用规定供居住权人共同使用的设施与设备.