谁吞了我的百万中介费

消失的250万

斥资4000余万元买下豪宅后，深圳市民夏女士发现，自己有可能被中介吞了250万元的差价。

深圳湾1号是深圳的“网红”楼盘。2020年12月底，夏女士有了购房意愿，2021年1月，她前往当地的一家房屋中介公司——中原地产，看上一套价值5000万元的房子。

三四次讨价还价后，中介员工称业主急需用钱，4150万元即可成交，夏女士决定购买该套房产。

2021年1月23日，夏女士的家人前往中介公司签合同，对方业主带了六七个人，整个过程，业主一言不发，由中介员工操作。随后，夏女士的家人刷卡，付了500万元定金。

后经证实，这500万元中，有250万元分三次被转到了中介账户。

不仅如此，交易过程中，夏女士还给中介支付了33.2万元的交易佣金。

2021年2月7日，夏女士拿到了房子钥匙。在电梯里，小区物业管家及邻居问及买房价格时，均称该套房产挂牌价3800万元，夏女士的购房价格高于挂牌价。随后，夏女士从前业主处了解到，该套房产的售卖价格为3900万元，其中产生的差价不知被谁收取。

夏女士前往中原地产讨说法，中介公司说，员工已经离职，并拒绝了夏女士查询相关交易信息的要求。

“由于这笔交易数额较大，当时合同上店长也签字了，现在员工离职，店长还在，后续我再前往门店询问，对方销毁了全部交易数据，挂牌价也查不到了。”夏女士说。

后来夏女士才知道，前业主与另一家地产公司签了协议，购房当天，对方来的六七个人中，就有另一家地产公司人员。“我和中原地产签协议买房，为什么需要另一家地产公司到场，这其中的猫儿腻不得而知。”

夏女士向法院提起诉讼。

2021年10月13日，涉事中介中原地产代理（深圳）有限公司发布声明，称了解到卖方为卖房同时也与“深圳市深安房地产代理有限公司”签署了《房产销售策划服务合同》，深安地产收取其250万元服务费用，而这家公司与中原地产无任何关系。

原来，深安地产为前业主提供的是“销售策划服务”，即房屋出售前对房屋进行的相关装修、软装、设计、推广等增值服务，房屋卖出后，公司按协议收取相应的策划服务费。如今，这笔费用最终却由买家夏女士埋了单。

有房地产从业人员表示，这种包销的现象在豪宅区很常见。包销公司把控了业主的房源，中介如果想成交必须通过包销公司，否则就联系不到业主，无法完成最终交易。

中介费谁来定

消费者在国内一二线城市，购买一套住宅房屋总价都在数百万元甚至上千万元，动辄数十万元的中介费让消费者叫苦不迭。有人想不明白，一套价格为300万元的房子和500万元的房子，中介在带看、签约、过户、收房等环节提供的服务并无太多差别，但买家支付的佣金却差了好几万元，这合理吗？

能不能改变按房产价值比例收取中介费的模式，能不能根据成交事实收取一次性固定佣金，或按具体服务项目逐项收费？类似呼声越来越强烈。同时，由买家单方支付佣金的模式是否合理，也越来越多被提及和讨论。

2月下旬，贝壳在重庆开始执行新的中介费标准，对业主佣金提出不高于总房款1%的指导标准，购房者佣金则变为不高于2%，中介费由房屋成交总价的2%上调至3%，取消原有的1.5%贷款服务费。贝壳平台上的链家、德佑、中环、21世纪不动产等中介公司，也纷纷做出相应调整。

重庆业主欣欣最近的两次谈价都没能成功。她的房子在重庆来福士对面，位置优越，来看房的人很多。“谈到最后，买家紧咬我应该承担1%的中介费来砍价，而我已经给出心里的最低价了。”但买家觉得，总价200万元出头的房子，自己承担所有的中介费、契税加上个税，总共超过了7万元，交易成本太高。“我的概念里，我报的底价就是我要拿到手的钱，不存在还要出费用。如果要我出费用，那我就在底价基础上再加一些。”欣欣代表了卖家的普遍想法。

虽然中介收费规定已改，但在实际操作层面，情况仍然复杂。

“目前从全国来说，中介费都实行市场调节价。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示。2014年之前，全国的房地产中介服务收费，由政府制定统一指导价。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额计收。房屋买卖则按成交价格总额的0.5%～2.5%计收，最高不超过成交价格的3%。

2014年，《关于放开房地产咨询收費和下放房地产经纪收费管理的通知》发布，中介服务费定价权下放到省级。2016年，各省逐渐放开房地产中介服务收费定价，变为市场调节，即由企业自行定价。

赵庆祥介绍，不同的企业和不同业务都有不同定价策略，大致上经纪服务收费受三方面的影响：一是所在城市的交易服务惯例；二是市场是卖方市场还是买方市场；三是中介公司规模、市场份额，也决定了其定价策略。

理论上的定价，对实际成交中的中介费定价影响十分有限。21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航表示，不管中介公司如何调整单边或双边的收费规定，也只会在短期起作用，市场在经历短时间挣扎后，最终由话语权弱势方埋单。

钱哪儿去了

让很多客户不满的是，套路重重之下，自己付出的佣金与获得的服务并不相称。

“花几万甚至十几万元费用，就是帮我找到一套房子？然后就一个劲儿地劝我赶紧买？利好政策出来了赶紧买，马上要涨了；打压政策出来了赶紧买，别错过抄底良机。”

客户抱怨收费高，然而在现实中，房产经纪人也不满意，他们很难赚到钱、流失率颇高。贝壳研究院针对21万经纪人的调查结果显示，2020年，四成经纪人年收入不足5万元、从业时间不超过一年。

收来的中介费都去哪儿了？

南昌贝壳系一位中介店长表示，每一笔佣金中，贝壳从中抽取14%的平台分成后，30%将分给房屋录入人、维护人、实勘人等6个角色，每个角色在5个点左右；其余部分则归门店和卖房经纪人。不同门店规定都不一样，卖房经纪人的分成在30%～ 60%不等。

如果涉及跨品牌合作，参与分成的角色可能更多。卢航表示，中介费通常被分为4份分发到经纪人的手中，跨品牌合作多则可能有10个角色参与分成。

这与国际上的做法不同。“美国的中介费两边分就行，中国多则可能要切成10份。”卢航介绍，中国采用的是双边代理制，即中国的经纪人受托于买卖双方，而国际上惯常采用的是单边代理制，房产经纪人只受托于买卖其中一方，也只为一方负责。美国的买方代理人和卖方代理人只要撮合交易，各守各自的利益就可以了，而中国的经纪人则要代表双方进行谈判，立场很难确定。

夏女士在质疑买房被中介赚取差价后，通过深圳市房地产中介协会APP进行投诉。深圳市房地产中介协会回复称，深圳市深安房地产代表有限公司违反“佣金透明化”要求，在保底代理销售过程中未明确佣金标准，触犯《深圳市房地产中介行业从业规范》中介机构不良行为清单C类第二十六条：其他经自律专业委员会审定为C类不良行为的。违规行为记入星级评价平台，抄送相关征信机构。

如何提升从业者的职业素养和专业能力，让房产中介服务质价相符；如何进一步加强管理和规范，促进房产中介行业高质量发展，增加房产交易双方的获得感，无疑是全社会的殷殷期待。