农用土地价格评估的理论与方法研究

王炳杰

(山东省寿光市自然资源和规划局，山东 寿光 262700）

在多元统一农村土地市场建设进程深入推进的新时期，应该综合剖析农村土地市场建设对农村土地估价的实际要求，采取不同种方式，对农用土地价格评估的理论与方法进行研究，并在结合实际发展现状的基础上，加强制定农用土地价格评估的发展措施，确保农用土地价格评估理论和防范体系逐步健全，进而让农村土地市场可以朝着更好的方向迈进。

1.影响土地价格的因素分析

1.1 经济因素

依照农用土地属性以及价格的构成可以明确，影响农用土地价格的因素有很多，而经济因素影响最为明显。一方面，经济发展现状。地区经济在具体发展过程中，其发展水平会对民众的购买力以及水平产生很大影响。在通常情况下，一个国家或者地区经济如果想要保持长久且快速发展，人们生产和生活对土地的需求会稳步增长，从而使得农副产品价格上升，土地农用土地价格也会随之上涨，反之则会下降。另一方面，物价水平。物价对民众的购买能力及土地利用成本影响很大，价格上调会使农业生产的各种成本增加，最终对农用土地的价格产生影响。此外，利率的升降也会对农用土地价格造成较大干扰，会对土地的供给和需求产生一定影响。总体而言，农用土地价格与利率呈负相关关系，如果利率上升，那么农用土地的价格则会下降。反之也会上升。

1.2 社会因素

在通常情况下，社会因素对农用土地价格会产生一定影响。在城市的发展过程中，农业人口会逐渐成长，城市人口转变集体土地也会渐渐向着国有土地转变，资金以及信息等逐渐朝着城市集中。所以在这种背景下，农用土地会渐渐减少，需求不断增加，从而导致农用土地价格上升。并且，区域的人口数量和数值等对农用土地的价格会产生很大影响。在通常情况下，如果人口数量不断增多，对农用土地的需求量便会随之上升，而与此同时，农用土地价格必然会出现上涨的情况。此外，社会秩序的稳定，人们会对各种土地进行投资和开发，进而使得土地的需求被拉动，农用土地价格随之上升。

1.3 生态环境因素

生态环境与农用价格有着极为紧密地联系。土壤是土地形成的基础，土壤质地等与土壤的质量有直接关联，从而对土地的生态条件产生影响，最终对土地的产出效率产生了一定干扰。并且，区域植被状况与区域的环境质量、水土流失等息息相关，其对土地的质量以及可利用程度有密切联系，会对农用土地的产出产生一定影响，最终使得农用土地价格上涨或下降。一般而言，如果区域植被覆盖率相对较高，那么土地的价格会随之上调；相反，如果植被的覆盖率不强，必然会对农用土地转用价格产生影响。此外，地势的高低以及地形的起伏也与农用土地的利用方式有关，若地势较为平坦，适宜耕种，则农用土地的价格会相对较高；如果山地适宜种树、种草，因为交通不便利，再加上浇水较为困难，所以农用土地的价格相对较低。

2.农用土地价格评估的理论分析

2.1 地租理论

所谓地租，具体是指报酬或者收益。基于在各种社会经济形态下，地租是直接生产者在农业中所创造出的生产物被土地占有者占有的部分，属于土地所有权，并以此来实现的经济形态。通过分析得知，依照形成条件以及原因，可以将地租划分为多种形式，分别为垄断地租、绝对地租、级差地租等。针对垄断地租来说，是由产品的垄断价格所带来的超额利润转化成地租。绝对地租则是指土地所有者依照土地的所有权，对取得的土地进行垄断。而级差地租是依照其形成基础，可以划分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。其中，针对农用土地而言，级差地租Ⅰ是由土地肥沃程度、地理位置等差异所导致的，另一种则是因为连续追加投资产生的。就目前来看，在农用土地评估研究阶段，级差地租理论的指导意义相对较强。在对土地进行评估过程中，地租理论能对被评估对象所在位置以及或者经济条件认真且合理地进行剖析，以确保能让土地价格的评估更加精准可靠。

2.2 区位理论

区位针对位置而言，主要是指社会经济活动或者其他人类活动在空间分布的位置，是自然经济等在空间上的有效整合。区位理论能对事物在空间上的方位以及距离之间的关系进行客观分析，深入研究社会经济活动中各种事物所处的位置。从宏观角度剖析，区位是一个较为综合的概念，是自然地理区位、交通地理区位等在空间区域上的有机整合。可以说，区位能对土地的利用产生较大影响，同时与地租地价以及使用方式息息相关，土地利用与地租地价之间有着极为密切的关联。并且，土地是人类一切活动的场所和载体，由于从事的活动不同，所以在空间表现上所应用的类型也大不一样，地租地价会发生非常大的改变，从而导致不同质量和不同地租的农用土地出现了距离、方位等特征。因而，在借助这一理论对农用土地价格进行评估期间，需要考虑的因素相对较多，应该深入地对土地分布和变化特征加以剖析，明确其会对农用土地产生何种影响，最终将农用土地的空间变化规律、数量特征等精准揭示出来，以便农用土地价格的评估能相对科学。

2.3 农用土地成本理论

在西方经济学中，成本是指生产活动中所用的生产要素价格。但就目前来看，在实际的生产经营活动过程中，成本则应该是为取得一定数量的产品所消耗的生产资料价格以及必要劳动的货币表现。在商品经济中，成本是价值范畴，能以价值尺度来对生产经营期间劳动耗费量进行衡量，经济本质为生产产品。从资源配置的角度分析，成本具有较强的空间性、时间性以及系统性，同时成本的综合性特点也较为明显。在农用土地价格评估过程中，成本理论的作用非常大。针对农业土地价格来说，涵盖的内容相对较多，包括生产成本、利润等，农用土地价格评估的成本法是成本理论的实际应用。在原有估价方面，可以称之为重建成本法，是将开发或者建造估价对象所需的各项费用之和作为基础，再加上正常的利润以及应缴纳税金得出估价对象的价格。而成本逼近法则是从买卖的角度层面考量，对农用土地价格进一步的分析，卖方愿意接受的价格不能低于其利用该土地已花费的代价，如若低于这种代价，必然会出现亏损。并且，从买方的角度分析，是指买方愿意支付的价格不能超过预计的代价，如若相对较高，开发的必要性则相对较小。由此可以看出，依照开发待评估的农用土地所需各项必要费用，再加上正常的利润以及税金等，可以将其价格精准地估算出来。

3.农用土地价格评估的方法研究

3.1 农用土地经济价格评估的方法

针对农用土地经济价值来说，可以看成是农用土地质量价值。现阶段，评估机构在具体的评估过程中，在对这部分价值进行评估时，农用土地经济价值常用的评估方法相对较多。

3.1.1 收益还原法

这种方法相对稳定，是土地估价中应用较为广泛的一种手段。收益还原法的理论基础为效用理论，利用这种方式所推算出来的价格可以称之为收益价格。利用这种方法在进行土地价格评估过程中，需要先对土地的用途进行明确，然后精准地将土地总收益、土地总费用、土地纯收益计算出来，然后对合适的还原率进行明确，掌握土地的具体使用年限，并科学地对计算地价的公式进行选择，确保可以将农用土地经济价格精准评估出来。但在运用这一手段过程中，待评估的对象一定要有详细的投入产出资料，并且，因为还原率会对结果产生非常大的影响，所以如何精准地对还原利率进行把握，则是实践过程中亟待解决的关键问题。

3.1.2 市场比较法

该种方式也是一种较为成熟的估价手段，主要是将供求理论作为依据。在运用这一方法进行地价评估过程中，需要选择同类型或者相似性的农用土地块，依照具体的地形以及面积等逐一地进行修正，具体涵盖期日修正、区域影响因素修正等。同时，在实际的评估过程中，需要先对比较交易实例进行收集，并对交易情况、交易日期、影响因素等进行精准修正，对比准价格进行计算。该方法在农用土地交易市场较为发达的地区较为适用。结合我国目前农用土地市场的整体发展情况来看，不成熟性以及不规范性较强，再加上农用土地转让价格十分随意，最终导致该方法的运用难度相对较大。

3.2 农用土地社会价格评估的方法

一般而言，农用土地社会价格评估具体是指对农业土地的社会价值进行客观且精准的评估，该方式主要可以分为两种评估类型，一种为社会保障价格评估方法，另一种为社会稳定价格评估方法。针对前者，主要是对失去土地的农民进行安置补偿，保证能为其提供教育及再就业费用制度，保证失去土地的农民有一定的生存权利。而对于后者来说，在实际的评估过程中，是对农用土地为社会提供粮食以及农副产品安全作用而产生的社会稳定价格功能。近年来，随着建设用地及土地开发数量的不断增加，耕地后备资源也呈现出了逐渐减少的态势，农用土地开垦难度逐渐加大，而针对社会稳定价格来说，也明显上升。

3.3 农用土地生态价格评估的方法

利用这种方式来对农用土地价格进行评估过程，比较常用的方法有很多，包括假设市场评价法以及费用支出法等。对于假设市场评价法来说，具体指的是被调查人员进行假设，将自己作为市场的当事人，依照各项消费对自身带来的效用，对需要进行评估的公共财产供给量变化的支付愿望值进行回答，从而借此来对该公共财产的价值进行科学评估。针对费用支出法来说，则是以人们对某种环境效益的支付费用作为核心，以此来对效益的经济价值加以表示。比如：在环境评价以及生物多样性的服务价值评价中，该方法应用较为普遍。

4.农村土地价格评估对策分析

4.1 强化宣传力度，着力增强对土地价格评估意识

土地价格机制是将土地市场作为依据，随着农村土地市场的科学构建，农村土地交易也变得越来越频繁，土地流转的价格正在朝着科学化以及客观化方向发展，让土地的流转相对有序。因此，为了能进一步促进农村土地价格评估有效性，一定要加强宣传力度，明确农村土地价格评估的意义，科学展开宣传工作，保证农村土地流转主体对土地评价机构等认识能力的提高，让估价项目范围不断扩大。通过估价知识的良好宣传和普及，农民的专业能力和水平也会得到进一步提升。为明确土地价格评估的目的，需要合理地对估价结果进行利用，做好相应的宣传工作，掌握土地价格评估的价值，使农村土地产权意识能不断增强。

4.2 科学对估价参数计算方法进行构建，全面提升估价结果精准度

无论何种估价方法的利用，其中都涵盖了非常多的参数，可以说，参数的精准度与估价结果有效性、合理性密切相关。农村土地市场在发展过程中，与国外一些发达国家相比，我国存在较强的滞后性，而各类参数基础数据又十分薄弱，最终导致参数数据的收集出现了很大难度。并且，因为农村土地的“农村性”，所以参数在选取以及修正过程中，需要尽可能不要利用城镇土地估价中的经验参数。在对参数进行实际计算过程中，可以加强对灰色分析以及层次分析等定量法的运用，以便关键参数的有效性能整体凸显出来，从而对评价结果的合理性进行增强。此外，还应该加强对评估方法体系的创新，科学对土地价格进行评估，确保可以从整体的角度上对估价结果的客观性和公平性得到增强。

4.3 明确土地估价目的，掌握土地价格内涵

在对土地价格进行评估过程中，价格的类型以及方法确定是极为重要的内容，与评估的精准性以及合理性有极为密切的联系。在农村土地中，因为土地权益主体知识水平相对较低，再加上思维十分简单，没有对土地价格评估给予高度重视，认识程度不足，致使在实际的评估期间，需要求助委托人员对评价的目的加以明确，依照具体的目的对土地权益类型以及利用方式等因素进行综合考虑，掌握土地的内涵，使农村土地价格的评估结果能更加有针对性。

5.结束语

综合而言，与国外的一些发达国家相比，我国农村土地市场，依旧是处于初始阶段，而随着市场建设进程的深入推进，农村土地评估需求也明显增加。因此，为保证农用土地价格评估的科学性以及合理性，应该强化对评估理论和方法的应用，并在结合实际现状的基础上，强化对评估方法的优化和创新，保证问题在高效解决的同时，农村土地市场建设能朝着更好的方向迈进。