商业银行住房租赁信贷监管风险与防范策略——以微众银行事件为例

杨 洁

一、引言

随着经济发展和地区人口结构的变化，各地住房市场，尤其是一、二线城市住房市场发展迅猛。其中，以年轻人群住房需求涨势最为显著，在该群体的带动下，住房租赁市场得到了快速发展。然而，“租房热”的背后也隐藏着市场监管隐患和最终转嫁给租房者的风险，正如此次曝光的蛋壳事件，造成了恶劣的社会影响。而由蛋壳事件牵扯出的微众银行租金贷事件，更是将商业银行住房租赁租金贷的监管问题暴露于众人面前。基于以上背景，分析我国商业银行住房租赁租金贷的漏洞，并建立制度防范此类问题的产生、切实保障租房群体利益，显得刻不容缓。

二、我国住房租赁信贷模式与监管现状

（一）我国住房租赁信贷模式

目前我国市场上各大商业银行为住房租赁市场提供的信贷产品大致有以下几类：

一是商业银行为租客提供住房租赁贷款。在该模式下，租客向商业银行申请贷款，向房东一次性支付全额租金，同时租客向商业银行按期还贷。这种模式下，以年为单位的全额租金全部交付给房东，不存在房客因资金问题违约，双方签约后，完全就是租客与商业银行间的借贷关系，租客如不能还贷，则直接面临征信问题。

二是长租公寓托管机构联合商业银行推出住房租赁租金贷产品。在该模式下，租客向商业银行申请贷款，商业银行发放的贷款一次性交付给长租公寓托管机构，由租客每月向银行还贷，再由长租公寓托管机构按月支付房东房租。这样的模式就会带来隐患，由于长租公寓托管机构长期占用着本属于房东的租金，形成了“资金池”，一旦这些机构挪用资金造成资金链断裂，那么房东的利益将难以得到保障，若这些托管机构破产，则房东的矛盾将直指租客，进而损害到租客利益。

（二）我国住房租赁信贷监管现状

目前确实有诸多有利的政策来监管和约束商业银行，保障贷款人的权益。诸如中国银行保险监督管理委员会发布的《流动资金贷款管理暂行办法》就指出，对于流动资金贷款业务流程存在缺陷，贷款调查、风险评价、贷后管理未尽责的商业银行，将责令其改正。在《个人贷款管理暂行办法》中也强调，贷款人应建立健全合同管理制度，有效防范个人贷款法律风险；借款合同采用格式条款的，应当维护借款人的合法权益。此外，《商业银行互联网贷款管理暂行办法》已于2020年4月正式通过，进一步规范了商业银行贷款管理。

在规范住房租赁方面，也有诸多政策，例如国务院六部门在2019年底出台的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中就指出，要严防各类住房租赁企业通过各种不法手段获取“资金池”、套用占用资金，要规范住房租赁合同，管控租赁金融业务，严格审查贷款用途；住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

相关的规范政策虽然在逐步落实，但监管漏洞依旧存在，仍防不住部分住房租赁市场各种乱象，正如此次的微众银行蛋壳事件，为住房市场尽快完善和强化监管敲响了警钟。

三、微众银行蛋壳事件始末与监管问题

（一）微众银行蛋壳事件始末

蛋壳公司是一家长租公寓托管机构，于2015年1月成立后正式进入O2O租房市场，通过APP提供线上房屋租赁中介服务。随着业务规模扩大，蛋壳公司与微众银行合作，采用租金贷的形式为租客提供租房服务。即房客经蛋壳公司推荐下从微众银行贷款，微众银行放出全额贷款后交付给蛋壳公司，再由蛋壳公司按月转付给房东，从而在蛋壳公司形成了“资金池”。根据其招股说明书统计，在2017年和2018年，蛋壳公司共有91.3%和75.8%的用户使用了租金贷，贷款金额分别为9.376亿元和21.270亿元；在2019年也有将近70%的用户使用了租金贷。这显然与《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》等文件的政策相悖。随后，蛋壳公司因为运营、扩张等一系列原因滥用“资金池”，“短贷长投”导致资金链断裂，停付房东房租，进而引发并激化了房东与租客的矛盾，产生了恶劣的社会影响。而此次蛋壳公司的爆雷，同时也引爆了其背后的微众银行。

蛋壳公司爆雷，租客被房东驱赶要求退租，微众银行在无法从蛋壳公司收回剩余租金的情况下，为了避免损失，直接修改合同，企图将剩余贷款强行套在租客身上。租客一方面无房可住，另一方面又要继续背负高额贷款债务，否则将会影响征信，因此投诉抗议不断，造成了恶劣影响。

（二）微众银行蛋壳事件中透露的监管问题

在此次事件中，微众银行在住房租赁租金贷业务方面存在着诸多问题。

其一，借贷流程简单。租金贷具有高盈利性，如果按租客还款额与贷款额之差，再利用年化利率折算的话，其利息属于较高的一种，因此吸引了一批第三方金融小贷平台与长租公寓托管机构合作。而大部分传统商业银行往往因为对个人贷款把关较严，放贷每月都要审核，手续繁杂，因而无法快速有效地满足该类长租公寓托管机构的需求。但微众银行的借贷流程却相对简便一些，一次核准，多次放款，有利于和蛋壳公司进行合作。

其二，放贷金额超标。2019年生效的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中明确提出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款占比不得超过30%，而微众银行为蛋壳公司发放租金贷却远超这一比例。

其三，未遵守法律法规。在蛋壳公司爆雷后，为了避免损失，微众银行擅自以升级版本为由修改合约，删去了如果租户提前退租，由蛋壳公司将剩余租金款直接返还给微众银行的约定。这一行为违反了《合同法》，侵犯了贷款人的权益。另外，如果签订的是月付合同，就不应将全年房租一次打款给蛋壳公司，这无形中增加了风险和不确定性。

此外，在商业银行监管和治理方面，我国有关部门在政策上支持仍然不足，难以对商业银行形成震慑。随着经济和技术的发展，传统银行受到冲击，发展互联网银行势在必行，这又将导致相关监管政策的滞后和缺陷。

四、我国商业银行住房租赁信贷监管风险与应对策略

（一）商业银行住房租赁信贷监管风险

通过此次微众银行蛋壳事件，可以看出在商业银行住房租赁监管方面还存在着诸多漏洞有待改进。

第一，商业银行自身防控方面存在漏洞。作为发放住房租赁贷款的当事人，商业银行责无旁贷，应当首先自查自省，在业务发展、业务审批方面把好关。追逐短期利益而无视应该履行的社会责任，终将会遭到市场的反噬。因此，对于部分商业银行借贷标准的规范性、放贷比例的合法性等等，都需要加强监控、统一标准。但是，目前对部分商业银行风险防控方面监管仍有待加强。

第二，市场监管体制有待完善。市场监管体系薄弱，缺乏具体可落实的规章制度，直接导致了市场上不法机构乘虚而入，打法律“擦边球”谋求利益，从而滋生恶果造成严重的社会影响。因而，完善商业银行住房租赁信贷方面相关监管制度，才是堵住漏洞的必要手段。

（二）商业银行住房租赁信贷风险应对策略

第一，完善落实政策制度，明确业务规范。目前多数违规行为难以受到处罚，主要是因为相关法规条文尚未健全，难以落实。因此，相关监管机构应当及时出台更加具体细化的政策，指明租金贷范围、各方责任，禁止“资金池”产生，防止资金被违规挪用。

第二，鼓励金融创新，加强市场监管。随着技术变革和创新，各类金融产品和服务应运而生，例如租金贷之类专门针对长住房市场的项目层出不穷。商业银行创新是好事，但必须在相应的规制范围内进行创新和价值创造，不能一味追求利润。因而监管机构应当在鼓励的同时，还要积极与商业银行等金融机构对话，指导其业务活动必须限制在规制范围之内，坚决杜绝各类“擦边球”行为。同时要落实平台责任，杜绝各种信息不对称行为造成的侵害，或者杜绝商业银行等金融机构通过隐瞒、诱导等方式侵害贷款人的权益。同时，监管手段不能“一刀切”，需要结合实际，多方调研后确保监管标准统一且适用于所有的参与者。最后，积极学习和效仿国外先进的监管方式与管理理念，例如美国的“行政许可+智能监管”、英国的“监管沙盒”、欧盟的“创新中心”等，做到监管方式与时俱进、不断创新。

第三，加大惩处力度，促进社会舆论监督。各相关监管机构要加大惩罚力度，建立“黑名单”制度，将违法违规的商业银行等机构实时更新列入其中公示。政府有关部门应对商业银行定期进行宣传与培训教育，对问题银行及时进行约谈并通过相关媒体进行公布。对于商业银行的违法违规行为，必须严厉打击，从严处置。此外，还应当建立和完善投诉和纠纷处理机制，例如建立投诉APP直通车、违规举报热线等，让受侵害方可以快速直接地找到解决渠道，同时也让监管机构可以迅速及时地获取信息。

第四，增强商业银行的社会责任意识。要真正实现市场稳定有序，应当从商业银行自身入手，树立正确的价值观，强化社会担当。各相关监管机构可督促商业银行将履行社会责任情况纳入其业绩考核指标，对责任履行考核优良的商业银行给予表彰和政策倾斜，考核中等以下的商业银行加大惩处，从而在银行圈内杜绝各种不良风气。

五、结语

住房市场的稳定关乎民生。优化我国商业银行住房租赁信贷业务，建立健全相关法制体系，才是发展和谐社会、创造良性市场环境的有力保证。市场在不断创新，监管体系也在持续改进的道路上逐步摸索，未来终将会得到进一步完善，从而切实保障广大住房供求方的利益。