加强房地产成本核算的意义与措施

朱爱英

摘要：现阶段，我国政府针对房地产行业的相关管理政策在不断的调整和完善，房地产行业无论是从外部环境还是从内部管理方面，都在不断朝着规范化和完善化方向发展。但是，在这样的大环境背景下，房地产企业怎样对自身成本核算和成本控制进行科学管理，成为房地产企业适应社会市场发展的重要保障。基于此，本文以加强房地产成本核算的意义和有效措施为主对房地产成本核算工作进行了分析和讨论。在介绍了加强房地产成本核算意义的基础上，对房地产企业成本核算中存在的问题和不足进行了分析，最后，提出了一些加强房地产成本核算的有效措施和方法，旨在为提高房地产成本核算质量和效果提供一些有价值的参考。

关键词：房地产企业;成本核算;重要价值;经营目标;管理水平

目前，我国政府对于房地产行业制定了更完善的政策，以此来促进房地产行业稳定合理的发展。在这样的发展背景下，房地产企业要想更好地在市场竞争中获取更有利的地位需要有效地控制企业自身的成本，加强成本核算，提升房地产企业的自身竞争力，实现房地产行业的良性发展。

一、加强房地产成本核算的意义

（一）有利于实现房地产企业经营目标

就目前整体的房地产发展情况和社会经济发展形势来说，房地产企业如果把自身的经营管理工作仅仅局限在内部的单独部门，会导致房地产企业失去外部市场竞争力，长此以往，房地产企业的可持续发展将会受到很大的阻碍。所以，房地产企业需要加强自身的成本核算管理工作，完善企业财务工作，根据房地产企业自身的发展情况对成本核算工程的内容和范围进行控制，实现成本的最大价值和作用。而这一工作可以更好的让房地产企业在经营发展中，优化自身的内部管理工作，完善内部工作流程和环境，让各个环节流程中的工作效率得到提高，实现房地产企业经营发展目标。

（二）有利于提升房地产企业内部管理水平

在房地产企业经营管理发展的过程中，成本核算工作是财务管理工作中的重要组成部分，同时也是企业经营发展管理工作中的重要内容，对于企业的良性发展有着重要的价值和意义。成本核算工作中包含了众多的内容，不仅涵盖了企业生产经营，同时也包含了企业的整体性内容，成本核算管理工作深入到了房地产企业各个工作内容的深处，从企业的整体发展目标出发对企业的经营状况进行负责。另外，成本核算工作管理过程中主要是借助于各种先进的有效手段和方法，让企业的经营决策更加科学合理，符合企业的经营发展，让企业的经营管理更加顺应整个房地产市场的发展，更好的实现企业经营效益目标。

二、房地产成本核算问题

（一）成本核算资金账目不规范

在以往的房地产企业管理模式中，房地产成本核算中的资金账目管理并不规范，导致房地产企业在进行房地产业务的财务管理工作时，无法对成本进行准确的核算和管理，主要表现为以下几个方面;第一，在房地产企业中成本核算内容比较冗杂、会涉及很多的项目成本，需要非常专业的成本核算人员来进行管理控制。但是，一些房地产企业对于这些成本核算工作，仍然是由普通岗位的财务人员来进行核算管理的，因其专业水平不高，在工作上并不能积极主动的去对各个项目的成本内容进行主动了解，导致一些项目的资金账目管理不够完整规范。第二，因为很多房地产企业对房产项目的销售非常重视，而对于财务管理工作并不重视，财务管理人员的专业水平要求并不高，除了财务总监之外，其他普通员工只要有些经验，是相关财务专业方向的即可上岗，所以，这些财务管理人员对于各个工程项目的成本分类认识不足。比如，各个项目前期的工程结算款、基础建设费用、安装工程款项等都是在工作过程中不断摸索着开展，工作效率和质量并不高，导致房地产企业的很多项目建设中出现了分期支出问题。第三，一些财务人员对于房地产项目的成本认识也有所偏差，导致把不同阶段的成本支出归类成为同一类别;另外，房地产企业中的财务人员工作岗位变动也比较大，这些岗位变动导致资金账目管理没有形成连贯性，造成资金账目管理缺乏规范性和统一性。

（二）款项支付晚于工程期

现阶段，房地产企业的成本核算工作呈现出工程款项的结算要晚于工程进度，工程进度和工程款项的支付时间并不统一的问题。如果出现这种情况，需要房地产企业先向有关部门对工程量的情况进行详细的说明，在有关部门了解实际情况并进行审批核对之后，明确下一步的工作。但是，通常情况下，这个过程需要的时间非常长，房地产企业财务部门在没有得到准确的回复之后，在不做成本核算的情况下，并不能对工程量进行准确的估算，这样就导致发票的获取和项目的开发成本，要晚于实际的工程项目开发进度。另外，很多时候房地产企业的前期投入成本比较高，对于资金的需求量比较大。这种情况的发生也会受到国家相关政策的影响，在政策的引导下，房地产企业的资金获取渠道变窄，再加上成本的需求量增加，如果银行等金融机构放缓了对房地产企业的放贷速度和放贷规模，房地产企业的资金筹集就会受到很大的限制，只能通过信托的方式来进行资金筹集。

（三）成本费用的归类不规范

房地产企业中的成本费用主要是各个项目中的成本费用，是成本核算工作的重点内容，成本费用的归类直接会影响成本核算工作的效率和质量。但是，在很多房地产企业成本核算工作中，对于成本费用的归类出现了众多的问题，比如，一些企业把日常管理和生产经营中的费用随意纳入间接成本或者是直接成本中，对于两者的关系并不做明确的分类;还有一些房地产企业过于重视企业整体的成本核算工作，而对一些下属企业的分项成本并没有进行详细的规划和分类，导致整体的企业成本投入和实际的成本情况不一致。此外，一些泛地产企业在内部的经济分配方面也缺乏科学根据，随意性明显，并不是严格按照成本分配原则来进行成本分配管理的，这种行为容易导致成本费用的归类出现问题，造成成本核算的质量不高，无法对成本进行科学有效的控制。

三、加强房地产成本核算的建议

（一）統一与确定成本核算对象

在我国的房地产行业分期开发现象的出现，新的产品形态也逐渐显现出来，这就要求房地产企业在项目开发之前对项目的开发情况进行细致、全面的分析，如样板房、分期开发和相关的配套设计，以及装修等内容，在做好充分的分析和了解之后，按照成本核算统一的原则来对企业各个项目的成本核算进行管理，提高对各个项目成本核算的及时性和有效性，还可以对各种成本进行有效的监管。首先，针对一些规模比较小的房地产开发项目要进行独立的成本核算，因为规模比较小，所涉及的成本核算内容相对比较少，开展独立核算更加便于对项目成本进行科学管理。其次，对于那些规模比较大，建设周期比较长的房地产项目，如商业中心、购物中心等大型房地产项目，可以按照项目的功能作用来对项目进行成本核算，这样可以更好的和其他项目的成本核算内容进行区分，在企业成本核算工作开展中形成明确但又统一的成本核算对象。

（二）规范与整理工程资金项目

房地产企业在进行成本核算时，一些财务人员并不能对房地产项目的成本支出进行准确的归类，并且房地产项目的种类比较多，只能依靠经验来进行归类，这样比较容易出现资金项目紊乱问题，所以，房地产企业需要采取科学有效的措施。首先，财务部门要针对成本核算工作派遣专业的人员进行管理负责，并且在进行成本核算时，要在工程款项支付之前，对成本项目的类型进行明确和划分，并对成本项目的分类通过文件资料的方式进行划分，对没有办法进行核定的成本项目类型进行集中管控，以此来规范整理工程的资金管理项目，保障成本项目的合理性和科学性，避免因工程项目的建设周期影响到成本核算管理。其次，在进行台账工作时，要对无法区分成本项目类别的内容进行特别备注，为后续的成本核算管理人员提供有效的参考依据。

（三）加强对成本核算费用的整理分配

房地产企业的成本核算费用的分配，主要是采用的直接成本和间接成本分类管理的方式，但是，在实际的工作中很多成本核算人员，并不能准确区分哪些成本项目属于间接成本，哪些属于直接成本，企业也没有统一的直接和间接成本分类标准，导致房地产企业的成本核算费用整理分配发生问题。因此，要采取一些有效的措施来加强对成本核算費用的整理分配，形成完善的分配标准和制度，按照不同成本项目类型细节和特点来进行整体性的分类，为成本核算人员提供直接和间接成本费用的分类和计算参考依据。比如，可以按照房产项目预算面积或者是收益比例，作为公共配套设计费用分配给收益对象、按照因果关系来把基础设施费用合理分配给各个用户。

（四）加强费用记录管理的合理性

房地产企业还要对成本核算费用的记录进行科学管理，以此来加强对成本费用的管理。房地产企业在对不同项目，不同类型的成本核算对象，成本核算费用进行统一整理归类时，需要把其中数额比较小的成本费用项目进行统一合并，并在相同的标准下来进行核算;针对数额比较大并且成本费用在不断发生的项目，采取单独设计的方式来进行核算。在进行成本费用记录时，房地产企业还要在比较短的时间内进行成本费用的记录，在此过程中可以利用明细台账的方式，对较长一段时间内的费用记录进行整理和归纳，以此来保障成本核算费用的准确性。

四、结束语

总而言之，在房地产企业发展中，加强成本核算管控，对房地产企业的良性发展有着重要的价值和意义，不仅可以优化房地产企业优化内部经营管理环境，同时还有利于房地产企业快速实现其经营发展目标。因此，房地产企业要及时对自身成本核算工作中的问题进行科学分析，找出可以解决成本核算问题的有效措施和方法，提高房地产成本核算效率和质量。

参考文献：

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