市场比较法在房地产评估中的应用分析

谢映

（江苏象仁土地房地产资产评估有限公司泰州分公司，江苏 泰州 225300）

随着房地产事业的迅速扩张和行业的交易数额攀升，逐渐成为当前国民经济和社会发展当中最重要的基础事项之一，也受到了社会的广泛关注。对房产交易与市场进行有效评估能够更好地把握当前的行业状态，依靠评估结果消费者可以选择价廉质优的房产开发商，对于促进行业市场的优化竞争具有积极意义。科学的评估方法在数额上会更靠近真实的市场情况，对消费者和管理人员而言更具有参考性，评估人员必须要重视对工作方法的科学选择和应用过程当中的细则。

一、市场比较法的经济学概述

（一）理论原理分析

在经济学领域内，对于物品的价值和效用主要是通过对比的方式来予以有效判断，这也是一种更符合消费者心理学的分析过程。在两个物品的效用相等的情况下人们往往更倾向于价格低的一方，而反之在价格同等的情况下，效用与功能更多的一方也更受青睐。从现代消费学的理论来看，市场比较法就是判断某一物品是否具有更高的性价比来确定行业的发展趋势和物品在行业内的价值特性。在市场竞争的不断引导之下，这种高性价比的发展趋势，会有效刺激消费者和销售者，反之也能引导行业的健康化发展，成为一种相互促进的良性循环。

（二）适用对象探究

房地产行业的经营消费类型较多，在应用市场比较法进行经济上的评估分析时必须要关注其适用对象和限定范围，确保评估工作得到的数据结果能够更具参考和指导价值。市场对比方式，顾名思义是指一些在市场上具有交易价值的房地产资产才能展开有效的对比分析，包括了商用楼、写字楼等都属于这一范畴内。但一些具有其他特殊价值性的建筑体不能单纯地进行市场买卖或受到了一定的限制，针对这种情况则不能运用市场比较法进行行业的评估分析，必须要考虑到其附加价值带来的影响性，如古建筑、寺庙景点等。

二、房地产评估工作中的不足和问题

（一）价格浮动较大

目前房地产整体的行业发展趋势呈现出了较为明显的价格上涨情况，特别是对于一些户型优、地段家的位置会呈现出日新月异的价格浮动。地产评估工作的开展是需要在一定阶段内对市场交易情况进行严格判断和分析的过程，这也导致了在一些发达地区和一线城市存在着估算滞后于市场的情况，给估算工作带来了一定的压力性[1]。在政策的积极引导之下，对于稳住房地产行业的价格浮动已经呈现出了较为明显的宏观调整趋势，在不断收紧审批政策和放宽购买条件的情况下，住房购买压力的问题也会得到逐步地缓解，这给地产评估工作带来了极强的优势性，必须要着重把握并做好计算方式的调整，确保与市场实际之间呈现出较好的适配性。

（二）信息流转不畅

在进行市场比较的过程当中必须要掌握真实的房地产交易过程和相关数据，才能够进行精确的判断和分析，但出于行业竞争保护等方面因素的考虑，在整体交易信息的公布过程当中存在着明显的信息流转不通畅和不透明的问题，而这一现象不仅仅会造成地产评估工作开展的有效性受到限制，也会导致一些开发商在这种不公正的情况下出现交易回扣、虚假信息的问题，对于房地产市场的健康发展产生了极大的不利影响[2]。行业信息的定期公布，能够更好地帮助消费者掌握房地产价格的变化趋势，结合实际需求合理判断对房屋资产的购买消费，合理地规避了炒房和盲目投资的问题出现。评估人员必须要重视自身工作的开展和广泛的信息收集与分析，并利用现代化的计算手段着重进行优化发展。

（三）评估效用模糊

在进行房地产市场的评估工作过程当中存在着较为明显的评估效应不足问题，许多相关从业者都没有正确认识到地产评估工作对行业健康发展带来的重大的益处，在进行数据分析和市场比较的过程当中也没有认真发现整体行业趋势，存在着一定的效用模糊问题。的市场比较与地产评估工作大部分直接借鉴了外国的理论研究结果，尽管在应用的效率方面有着明显的优势性，但是在数据分析的时效性上还存在着一定的不足，也没有充分考虑到国情差异和地区问题等带来的影响性，市场评估的理论原理和指标参数等并没有随着市场日新月异的变化而进行相应的调整，这也在一定程度上反映出了房地产市场评估工作的重视程度有着一定的不足，必须要予以重视，并采用深入的科研理论进行指导和提升。

三、提升房产市场中比较评估的应用对策

（一）加大政府管理

由于目前在房产交易市场当中的许多真实数据信息无法及时进行反馈和披露，评估人员在测算的过程当中会受到一定的限制性，这对于房地产市场与经营的有效把控会带来极大的影响。政府部门应当重视在房地产交易市场过程当中的工作流程规划问题，以更加健全的市场机制来保证地产交易当中各项信息的真实性与有效性，同时更好地利用这些市场信息进行渠道扩充，确保在进行市场比较的评估过程当中能够具备公开透明的特点[3]。政府部门对于房地产市场交易带来的调控作用是一种宏观效应，但在整个行业良性工作体系建立的过程当中能够更好地促进形成理性化的行业消费，这与当前房产市场发展“房住不炒”的总体目标保持了较好的一致性。

（二）健全工作体系

为更好地促进房地产行业的优化发展，国家制定了许多相关的法律政策来保障行业交易过程能够受到有效的监督管理，以更好的秩序性维护房地产交易工作的开展。在进行市场比较评估的过程当中对于一些真实的交易案例要形成重要的参考，其中不仅要考虑到地产最终的交易金额问题，还需要着重关注其交易过程当中的流程特点和房源特征，通过横向对比的方式关注不同案例成功交易当中的优势特征，以更加完善的工作流程进行整体性的评估计算，使评估人员对于房地产市场能够形成更加精准的把握[4]。在健全的工作体系大环境下，评估人员的工作也会更具条理性，能够直接对一些不符合法律规定要求和市场规则的地产交易项目形成把控，做好对市场发展的积极引导。

（三）建立评价标准

不同的评估人员在对房地产行业进行评估测算时也会产生一定的差异，为有效规避这一人为化的差异问题，需要再进行市场比较的过程当中建立一定的评估标准，引入校正参数的方式，对不同的现实因素进行修正和调整，使不同地区的房地产市场交易都能够成为行业评估的研究对象。由于城市经济发展之间的差异化问题较为明显，北上广深等地区的房地产行业和一些农村城市不具有对等的比较价值，在应用市场对比的方式进行评估的过程当中必须要按照科学的参数修正列入地区、时间、得房率等细化参数进行调整，使其在统一的数据体系内展开对比分析，确保最终的交易评估信息更具参考性[5]。评估人员要有效掌握不同的数据统计与评估方法，特别是不同的开发商在列出的地产交易价格排序当中要能够把握住平均数和中位数的重要作用，形成准确且全面的信息评估。

（四）重视信息建设

信息化的工作方式在目前的市场评估过程当中有很重要的应用价值，不仅能够有效记录庞大的房产交易市场产生的各项新资料与新数据，还可以通过快速查找和对比分析的方式来减轻评估人员的工作量，做好海量信息的备份和分类工作，使整个数据评估的过程更加公正透明。在信息化体系的应用过程当中要注意及时向社会和政府部门进行房地产交易市场评估信息的公布，更好地利用政府引导和社会监督的方式对行业发展过程当中的虚假信息、回扣交易等问题形成披露，坚决杜绝因信息流不平等问题而产生的一些不当评估、不当交易问题，着重引导房地产交易行业向健康化的方向发展。

（五）提升人员水平

房地产市场会随着政策和经济的发展而产生相应的变化，评估人员也要重视提升个人专业水准，通过学习专业教材和理论知识的方式对当前地产行业形成正确的认知，对一些新颁布的法律和条例政策等要吃透，在进行行业评估的过程当中确保能够充分尊重市场竞争带来的影响性[6]。对于房地产评估行业的从业有着相应的资格证件要求，评估人员也必须要满足持证上岗的基本要求，定期通过岗位培训和学术讨论的方式了解一些地产、经济学专家对于房地产行业评估与发展的认知与理论，充分借助个人工作经验规范评估过程当中的各项细则性要求，确保的地产评估也能够达到与国际化接轨的高水平，有效促进航地产事业的健康化发展，严格避免市场泡沫化问题带来的冲击性。

四、结束语

总之，对房地产市场展开有效的评估能够更好地把握其发展方向和潜在的经济空间，这对于制定相应的政策规定和市场交易等都具有重要的参考价值。在采用市场比较烦的过程当中必须要关注对房产信息的有效收集，通过政府管理和健全体系的方式使更多的交易信息能够提供给评估人员确保形成准确判断。在房产市场的比较与评估过程当中需要重视建立信息化的工作体系引导当前工作的开展，并重视对参与人员实行地产和经济方面的专业学习，不断提升地产评估质量。