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武汉市东湖高新区凤凰山富士康公租房住区改造规划及优化策略

2021-11-30

城市建筑空间 2021年10期
关键词:光谷租房高新区

许 莉

(武汉市规划研究院,湖北 武汉 430014)

0 引言

武汉在实施“一留一回,两个百万”战略过程中,要求各区以多种形式规划及挖掘人才房的建设。东湖高新区凤凰山富士康公租房由于企业发展未达预期,在一期完成主体结构建设后,工程停滞多年。武汉市委组织部建议东湖高新区以该公租房改造为试点,盘活闲置资产,以期将凤凰山公租房及其周边区域整体打造成为光谷梦想城,为创新创业提供新的发展空间。

1 现实基础及案例借鉴

1.1 现状问题

凤凰山公租房项目处于东湖高新区中西部,位于富士康科技园区最南部,西临京广高铁线,东南靠沪蓉高速。项目总用地面积16.5万m2,用地性质为工业用地,规划总建筑量40.8万m2。其中一期已建设地上建筑面积25.53万m2,总计5 586间宿舍已完成主体结构。目前项目工程停滞、启动困难,主要存在以下4个问题。

1)定制需求下降,建设资金缺口较大 由 于富士康企业未达到预期发展规模,为富士康定制的员工公租房需求大幅减少,项目工程一度停滞,导致建设资金缺口较大。应扩大公租房的服务对象,吸引多方人员入住。

2)区位偏远,功能阻隔 项 目位于高新区城市建设区边缘,且被高铁线和高速公路夹汇于一角,阻隔周边功能需求,公共交通出行不便。需将周边区域纳入统筹考虑,从产业联动、功能互补、交通导入等方面弱化区位劣势。

3)配套薄弱,氛围缺乏 项 目周边用地功能单一,工业导向明显,缺少居住用地,商业服务业设施较为匮乏,年轻化、便捷的生活性场所严重不足,急需进行有针对性和创新性的功能植入。

4)资产闲置,土地利用粗放 项 目用地一期完成主体框架后停滞,二期三期未建,周边已批未建用地较多,周边5km以内,已批未建用地面积约4.5km2,土地利用粗放,将可利用地和可改造用地整体打包,统一谋划,构建成为未来新的潜力发展空间。

1.2 规划范围

综合分析凤凰山公租房项目周边区域发展情况,依托富士康科技园及其北面区域进行整体考虑,确定光谷梦想城规划范围分3个层次。

1)远景规划范围 北起高新四路、南至外环高速、西临光谷二路、东至光谷三路和四路,总用地面积约10.8km2,其中已批未建用地面积约4.5km2。

2)中期规划范围 北至富五路、南至东园南路、西至光谷二路、东至佛祖岭三路,总用地面积约1.1km2。

3)近期引爆区范围 即凤凰山公租房项目用地范围,总用地面积16.5万m2,分一、二、三期3个阶段进行建设。

2 需求及目标

2.1 需求分析

根据百度POI大数据分析显示,本次针对近期引爆区范围进行需求量测算,基于客群需求、市场机会、案例借鉴等分析,从3个方面预测引爆区的功能需求量。

1)人才公寓需求量预测 以有公寓租住需求的企业客群和个人客群占周边企业客群的10%左右进行预测。

2)生产性服务功能需求量预测 以项目用地3km范围内的外部产业需求和项目用地及周边的内部产业需求相结合进行判断,主要需要创新创业孵化器、办公、酒店和商业4种功能。

3)未来规划需求 结合高新区新一轮城市总体规划确定的人口规模,针对新增人口带来的新的发展需求,在中期及远期规划范围内进行落实。

2.2 目标定位

围绕武汉“双百”工程和东湖高新区国际人才自由港建设的目标要求,以构建一个多元交流的创作生产集群、打造一个共享包容的创意生活空间、营造一个开放共生的创新生态环境为目标,将光谷梦想城的目标定位为光谷人才自由港战略重点、青年造梦圆梦的理想港湾,实现集创新生产、创新生活和创新生态于一体的三生融合双创梦想城。

3 改造及优化策略

3.1 创新需求,构建合理的功能布局

光谷梦想城将成为未来串联光谷大道、光谷三路产业轴的重要节点,打造形成以生产性服务中心为核心,集多片创新创业片区共同组成的“一核多片”创新组团,建设成为高新区存量改造创新创业组团的示范片区。中期建设的创新创业片区结合引爆区及周边区域要求,将建设成为光谷梦想城的创新孵化中心,形成一条创新孵化带、三片创新孵化区。光谷梦想城引爆区的项目用地范围属于三片创新孵化区之一,集中布局青桐公寓、汇工场、创空间等三大主体功能板块。其中:青桐公寓板块以创新公寓为主、创新服务和孵化办公为辅,为创新人才提供居住和基本工作、交往和服务功能空间,包括对原有功能转换、内部空间重组、外部形态更新、周边环境优化4个方面的内容;汇工场板块是青桐公寓板块的延续与补充,打造功能完善的双创核心区,建设以孵化办公为主,商业服务、展览会议、创业服务、休闲绿地为辅等内容;创空间板块,近期承担青桐公寓的创业交往空间平台,远期可提档升级为更高层级的文化创意中心。三大板块由初级基本创新服务需求逐步转向高级创意服务需求,逐步提升,层层相扣,相互协同,构建引爆区完整的产业链(见图 1)。

图1 空间结构与功能分区

3.2 便捷出行,营造畅达的交通环境

优化道路交通系统,提供多元出行选择。项目用地周边系统性干道网均已建设完成,规划建议项目建成后可适当改造东园南路,北侧打通一条城市支路,增加地块跨外环线与南侧凤凰山产业园的联系通道。增加轨道交通微循环,实现无缝对接。项目用地距离在建轨道交通站点较近,可增加与轨道交通联系的微循环公交。完善公交站线系统,预留未来联系通道。加强内部交通流线组织,规划静态交通设施。

3.3 注入活力,配套多元的共享设施

1)按照年轻化、多样化、中端化的标准配套设施 结合年轻人的休闲娱乐需求,配套设施倡导多功能的混合使用、全天候24小时运营的空间载体、营造人性化的交流空间、鼓励低碳化的绿色交通。

2)构建多功能于一体的全能创新社区 致力于打造一个以青年公寓为核心,融合居住、商业、娱乐、会展等功能在内的多元化Co-Living社区,为年轻人提供“租房+生活+社交”的完美体验。

3.4 生态宜居,塑造优美的景观环境

1)有效利用周边丰富的山水和人文资源环境 项目周边山水、人文资源较丰富,南侧外环绿化带可有效利用引入项目基地内,将外环绿化公园与基地景观步道相结合,形成连续的绿化景观。

2)构建“一心两轴”的绿化休闲系统 规划主要景观节点设置文化创新广场,为青年人路演、交流提供空间,构建环形景观轴和中心景观轴,串联各交往空间,打造开放、共享的公共空间交往平台。

3.5 盘活存量,改造提升青桐公寓

1)创新服务功能植入 按照功能测算的建设需求量,设置1个人才公寓组团和2个蓝领公寓组团。设置设施创新邻里中心1处,主要为咨询展示、商务会议、企业培训、创业孵化功能。设置组团服务中心3处,主要功能为物业管理、半室内活动场地、便利店、收件宝和非机动停车场,设置在每栋人才公寓组团的架空层。设置基本服务单元,每栋标准层均进行设置,满足20~40名住户的基本生活配套需要,设置有公共活动厅、共享厨房、洗衣房等。

2)立面改造优化工程 对青桐公寓建筑立面和色彩进行重新设计,达到简洁、明快、美观的设计效果。明确立面改造的建筑栋数,部分按照办公楼标准改造;其他建筑立面以维持原状或者涂料及简单钢架为主改造。

3)公寓装修工程指引 项目用地服务客户以90后青年客群为核心,主要诉求为过渡居住,需求户型以独立厨卫单间为主,按照中档装修标准,单间占比70%,双间占比30%,以简装为主,配置基本家具家电、独立卫生间。

4 结语

公租房的改造实施需建立完善的实施保障机制,按照“政府引导、市场主体,统一规划、分期实施”的原则,成立东湖高新区“光谷梦想城”工作领导小组及工作专班,落实总体行动方案及统筹协调工作,明确主体牵头,多方合力共建。明确项目资金筹措方式和金额,按照资金平衡方案,采取财政注入和主体自筹的方式进行资金筹集工作。合理制定工作行动计划及目标责任书,分时点明确各阶段的主要任务、建设内容、实施主体、责任单位和分管领导。加快制定出台相关的土地、建设及运营政策措施;加快推进周边区域土地收储和用地规划工作;加强研究出台对入驻的创客实行3年免租、免物业、水电等相关费用的政策;研究产业创意补偿、天使投资引导基金等相关激励政策。

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