降低房地产企业资产负债率方式的探讨

赵栗

摘要：近年来，随着我国经济平稳高速发展，房地产行业经过一段时间的高速发展后，经过市场洗牌淘汰也已进入稳定发展阶段。房地产行业中存在的各种问题也随之暴露出来，其中资产负债率过高就是非常严肃的问题，此问题会对企业的稳定发展产生严重的影响，对债权人的投资意愿也会有所触动。在新的发展时期，如何解决房地产企业资产负债率较高的问题，成为房地产企业良性发展的首要课题。本文首先对资产负债率的概念进行简要介绍，其次阐述了降低资产负债率的意义和重要性，再次深入分析了房地产企业资产负债率的现状以及产生的原因，最后针对企业资产负债率过高的情况提出了有效的解决措施。

关键词：房地产企业;资产负债率;财务风险

当前，国家为规范房地产市场，出台了许多新的行业政策和规定，控制房价，使房地产行业发展趋于稳定。过去的高速发展使得房地产企业的财务风险较高，资产负债率过高导致许多房地产企业破产，因此平稳降低资产负债率已成为房地产企业良性发展的重要财务问题。为实现房地产企业的可持续发展，降低资产负债率应成为目前房企的重中之重。

一、资产负债率概述

（一）资产负债率的含义

资产负债率指的是企业的负债总额与资产总额的比例关系，反映负债占资产的比重，是反映资金提供者资金安全的指标。因此，在房地产企业中，资产负债率的高低可以很好地衡量企业的经济活动的管理水平，以及其偿债能力。

（二）资产负债率指标的相关使用者

首先，从投资者的角度看，他们最关心的是哪种融资方式安全，哪种融资方式能够顺利收回投资本金和投资收益。企业负债率低，债务清偿有保障，投资风险相对较低。其次，债权人更关心的是借给债务人的本金能否顺利收回，借入资金的利息能否保证。当企业的利润率超过利息费用时，投资人就能得到较高的回报，可以无偿占有利用债权人的资金获得的收益超过利息费用的部分。相反，如果利润率低于借入资金利息率，投资人所得到的利润就会相应减少，这样对投资人不利，因此在利润率较高时，投资人希望资产负债率越高越好，可以获得较高的财务杠杆效应。最后，从企业的角度看，企业希望资产负债率高，通过吸引更多外部资金的投入，扩大经营规模，投入更多项目，提高市场占有率，从而获得更高利润。

（三）降低房地产企业资产负债率的意义和重要性

1.降低企业的财务风险，促进企业持续健康发展

房地产企业资产负债率较高，会有巨大的财务风险，可能会造成工程款无法按时支付，农民工无法及时结算工资，工程进度慢，甚至造成烂尾楼情况的出现，进而影响企业经营发展。

2.对金融制度的完善作出贡献

房地产企业资金投入量巨大，从招投标到施工建设及出售都需要大量资金，仅靠企业的自有资金很难完成，因此大多数企业都会和银行等金融机构建立密切的业务往来。如果房地产企业资产负债率高导致不能按期还款，形成债务违约，将会直接影响金融机构的安全运行和稳定。

3.对维持经济稳定增长和社会安定有重要意义

房地产项目使用的原材料多、建设周期长，其健康稳定发展对原材料等上游企业的良性发展具有积极作用，对购房者来说能保障购房者的利益，维护社会的安定。

二、房地产企业资产负债率现状以及产生原因

（一）房地产企业资产负债率现状

一般认为，资产负债率在40%到60%之间是合理的。但由于房地产企业的特殊性，其资产负债率高达70%以上。具体体现在以下几方面：在房地产企业中，由于经营规模比较大，从拍卖土地到房屋交付需要经历较长的周期，还需要投入大量资金。加上近些年来房价的迅速上涨使开发商看到了巨大利益，企业不断扩大投入占有市场，造成资产负债率快速升高。企业一般通过银行贷款等方式筹集资金，当房地产企业经营不善发生亏损时，若流动现金不足，企业的经营状况很容易受到影响，出现资金链断裂的风险，这些都有可能使企业承担巨大的经营风险，甚至濒临破产。房地产本身是资本密集型行业，房产项目的开发需要大量的现金流，相对而言，房地产行业的资产负债率就要高于其他行业。为此，中国人民银行和住房城乡建设部于2020年8月宣布，为房地产企业设立了新的融资规则，被媒体称为“三条红线”。“三条红线”的具体内容为：剔除预收账款后，资产负债率不能超过百分之七十，净负债率不能超过百分之百，现金短债比不能小于1。房地产企业被分为四档进行管理，即如果三项指标全部“踩线”，所借的有息负债不能增加;如果指标中有两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%;如果只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%;如果全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。在过去的10多年里，中国的房价飙升了6倍，深圳、北京、上海等城市的房价已经超越伦敦。房地产开发商的债务狂潮也一直是房价上涨的重要推动因素。为了获得融资，大量开发商不得不承受更高的利息，以弥补不断上升的债务负担。

（二）房地产企业资产负债率过高的原因分析

1.房地产行业自身原因

由于房地产行业经营周期比较长，一方面，从拍卖土地、规划施工到促销推广，以及到最后的售卖环节，在这一系列过程中都需要投入大量的资金来维持项目的正常运转，这些资金来源大多通过融资活动筹集。另一方面，由于建设初期需要消耗大量的人力、物力，如工人工资、大量的工程款等，而房地产企业项目周期长，资金回笼慢，虽然在前期收到了客户的预收款，但从竞标成功到最终交房完成，资金的投入方式大多通过自有资金以及银行贷款获得。而现实是，这些资金根本维持不到最终的售卖环节，因此企业经营者要想使项目正常运营下去，必须通过其他途径获得自有资金，所以房地产企业通常会付出更大的代价获得资金。最终使企业资产负债率在警戒线边缘徘徊，导致企业在正常营运的过程中承担了巨大的财务风险，限制了房地產企业的可持续发展。

2.经营者的盲目扩张

近些年来，由于房价的非理性快速上涨，经营者看到了房地产行业丰厚的利润，大量举债抢占市场，进行大规模扩张。但随着近些年来国家宏观调控政策的影响，如限购政策、房产税的推行、房住不炒等，使企业前期投入的房产项目无法及时变现，放缓了企业回笼资金的速度，加大了经营风险和成本。部分房地产企业由于前期的急剧扩张造成资产负债率过高，同时受国家宏观调控政策影响，对政策把握不准带来较高的风险，资金链断裂，最终破产清算。为了使企业维持正常的运转，企业只能通过银行贷款来缓解资金紧张的局面，再次导致资产负债率的攀升。

3.房地产企业的粗放式管理导致经营成本过高

目前，我国房地产企业，管理上大多数还是处于粗放式管理阶段。房地产行业是资金密集型企业，众所周知，房地产具有建设周期长、专业性强、投入资金量大等特点，而且还容易受到市场宏观政策的影响，具有较高的风险。房产企业粗放式的经营管理模式必然导致经营成本过高，如在房地产企业规划设计阶段，对土地成本缺乏必要的管控，企业拿地前没有对地块情况、土地规划条件进行充分的调研和评估，往往存在着高价拿地的情况，这样就会造成拿地的土地成本高，容易导致项目的完工总成本和销售成本进一步升高。项目的规划设计阶段，设计的方案主要由设计单位来实施，工程、成本、销售参与较少，这样就会造成设计方案单一，总成本无法比对，不能选择最优方案。工程施工阶段，材料采购过程缺乏市场数据的比价，采购价格存在偏高的情况，使得项目施工成本的增加。因为房地产属于资金密集型行业，资金的筹集和使用也会导致成本的增加。如资金的筹措，往往依赖于负债融资，负债规模大了，银行等金融机构的信用评级风险就会上升，金融机构就会上调贷款利率，增加企业的经营成本。同时，部分企业无专业的资金管理人员，无完善的资金回笼规划，降低了资本的使用效率，进一步增加了企业在项目开发中的成本。

4.融资渠道受限

一方面，房地产企业资金需求量较大，背负着巨大的贷款压力，有息负债比例过高，很难从银行等金融机构再获得贷款。另一方面，受国家宏观调控政策的影响，凡是触及“三条线”的房地产企业的融资渠道都会受到不同程度的限制，对于经营管理水平较低、资金管理不善的房企来说，其未来的发展堪忧。

5.预收账款对资产负债率造成的影响

现在房地产企业都实行预售模式，所以在开发商建商品房之前，会收到客户的定金，形成预收款。这也是开发商筹集开发资金的主要方式。开发商预售房子时，因为销售合同未生效，根据收入确认原则，所以收到购房者的订金是不能作为企业的销售收入予以确认的，只能暂时确认为企业的一项负债，也就是说销售好、预收款多，负债就会高。

三、降低房地产资产负债率的对策建议

（一）房地产企业应该从外部融资转向内生发展

房地产行业经营周期长，资金回笼慢，资金维持不到最终的售卖环节，资产负债率长期处在警戒线边缘。一方面，是因为房地产行业自身的特点，即资金需要量密集;另一方面，企业本身激进的扩张对外部融资的依赖增加。随着社会经济转型，国家对房地产行业的调控收紧，规定“卖地金额不得超过销售额的40%”，企业本身要从外部融资转向内生发展。这里所说的内生发展是通过公司现有资产和业务，而不是通过并购方式实现的销售收入和利润的增长，其核心思想是认为企业能够不依赖外力推动实现持续盈利。目前，房地产企业不可能完全摆脱外部融资，但是要逐步转向内生增长，主要依靠提高房地产企业的成本管理水平;清出周期长利润低的项目，尽快回笼资金;减少股东分红，降低高利率负债的占比，用利润进行再投资等。

由于过去房地产企业利润率较高，成本管理往往不受重视，处于粗放状态，而在新的生存环境下，企业要进一步加强长远规划和成本控制。首先，房地产企业相关的高层管理者必须要提高成本控制意识，同时由专业人员按照工程开发预算，制定资金使用和回款计划，项目开发每个阶段投入资金额度需要明确，尽可能快速回笼资金，降低成本，提高资金利用率。加强各部门之间的合作交流，对于成本控制成效显著的部门予以奖励，以此激励全体员工，落实成本控制各项任务。

（二）提高资金周转率

房地产企业的盲目扩张，导致资产负债率过高，因此应加强企业经营管理人员的培训，提升他们的工作效率，针对各个项目合理分配资金，及时关注投入产出比。把控好材料采购环节，如工程需要多少钢筋水泥沙子，提前合理地规划好，做到量入为出，认真落实原材料入库的登记工作，降低材料因管理不善造成的损失。做好项目宣传推广工作，加快销售进度，积极开展打折促销活动等使尽快回笼资金，扩大资金周转率。其次，将企业的闲散资金合理利用起来，关注市场形势，投入到当前投资收益高的项目中，创造更多的利润，降低负债，平衡企业的财务杠杆，促进企业可持续发展。

（三）改变粗放式管理模式，降低经营成本

随着房产行业的快速发展，根据行业发展的周期规律，房地产企业应该尽快改变过去粗放式的管理模式，着手降低杠杆，严格控制成本，增加销售回款，创造更多的现金流量。规划设计阶段，企业打算拿地的时候，就应该提前做好详尽的前期调研工作和可行性研究工作，将拿地的成本能够控制在合理的价位，不能过高于周边楼盘。规划设计影响着后期工程的总成本，所以规划设计十分重要。在项目的设计阶段，可以通过公开招标的形式选择最优的设计方案，在方案实施前，各个部门如工程、成本、财务、销售要参与进来，以实现设计方案最优化。工程施工阶段建立工程台账，编制成本分析表，预测成本的变动趋势。要及时更新和完善工程物资的信息库，加强对工程物资的质量、价格的监督，合理地降低工程物资的采购成本并且保障工程物资的质量。在资金筹集和使用中，要优化資本结构，加强应收账款的管理，在房地产企业进行融资时，利用财务杠杆，使资金成本和收益合理配比，加强应收账款的管理，加速资金快速周转，增强资金的流动性，提高资金的使用效率。

（四）拓宽对外融资渠道

由于企业规模较大，从拍卖土地到完工周期较长，需要投入大量自有资金，而房产企业获取自有资金的渠道主要是银行贷款，其方式太过单一，加大了企业的财务杠杆。因此，企业必须积极拓宽新的融资渠道才能实现可持续发展。首先，企业可以丰富融资对象，通过引进社会资本募集资金，降低财务成本，提高企业信用等级。其次，企业可以在不影响自己控制权、决策权的前提下进行股权融资，例如发行普通股、可转债、优先股等增加企业的权益资本，优化了资本结构，降低企业的经营压力。在这种多元化的融资方式下，企业增加了权益资金，既可以平稳有序地运转，又可以减少过度举债带来的经济压力，规避了各种财务风险。

（五）预收款项不作为负债核算

房地产行业，一直存在一个不成文的规定，即预收的房款不称为债务。所以，某些上市房地产企业的业绩公布会上，往往会将预收房款从负债总额中扣除，并以此来计算资产负债率。

四、结束语

资产负债率过高是房地产行业的特点，而高负债意味着高风险，严重阻碍了企业的健康平稳发展，因此，需要深入分析房地产企业高负债的原因，通过有针对性的途径和方式降低资产负债率，促进房地产企业可持续发展。

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