房屋承租人优先购买权的法律性质探析

魏良冠

（中共郓城县委党校，山东 菏泽 274700）

一、房屋承租人优先购买权概述

房屋承租人优先购买权规定于《民法典》第七百二十六条、《城镇房屋租赁合同解释》第二十一条至第二十四条，所谓房屋承租人优先购买权是指，当出租人（房屋所有人）出卖（或者拍卖、将房屋抵押、抵押权人实现抵押权）房屋时，该房屋的承租人享有的在同等条件下优先于第三人购买该房屋的权利。在一般情形下，房屋承租人往往处于弱势地位，出租人相对处于优势地位，为了促进物尽其用，同时体现保护社会弱势群体的立法理念，法律以立法的形式设置了房屋承租人优先购买权制度。该优先购买权的行使必须同时符合以下条件：第一，仅限于房屋租赁合同，易言之，其他动产租赁合同中，承租人并不享有优先购买权；第二，仅限于出租人于租赁期限内出卖（或者拍卖、将房屋抵押、抵押权人实现抵押权）房屋的情形下，才符合优先购买权的行使条件；第三，承租人须以同等条件购买，所谓同等条件不仅包括价款，还包括付款期限、付款方式等；第四，受除斥期间限制，即承租人必须于除斥期间内行使该优先购买权，否则该权利即归于消灭［2］。另外，《民法典》第七百二十六条第二款还规定了排除承租人优先购买权的两种情形。

二、形成权说或附条件形成权说

长久以来，对于该权利的性质到底是属于形成权还是请求权的争论一直未停息过，可谓众说纷纭，莫衷一是。从总体而言，我国学者更多地倾向于将形成权的性质界定为形成权或附条件的形成权。依据形成权之特征，在具备法律规定的条件时，承租人仅仅依自己的意思表示，就可形成与房屋所有权人的买卖关系，而无须其同意［3］。例如，王利明教授认为：形成权说认为，在具备了法律规定的条件情况下，优先购买权人只凭自己的单方意思表示，而不问出卖人是否同意，即可与义务人之间形成买卖关系。另外，还有一种观点，即附条件的形成权说，王泽鉴先生为其有力支持者，王泽鉴先生认为：优先购买权人得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同等条为内容之契约，无须义务人之承诺，惟此项形成权附有停止条件，只有在义务人出卖标的物时，始得行使。笔者以为，虽然当我们对该权利的性质予以界定时，不能撇开当初设立这一制度时的立法初衷与美好愿景，因为，房屋承租人优先购买权制度恰恰是为了保障作为处于当今社会相对弱势地位的承租人居住的最基本的生存权利，从而维护社会的长治久安，由此，只有形成权说更符合立法初衷同时也更有利于该权利功能的最大限度发挥，但是，这一认定却无疑有违背民事法律上的意思自治原则，况且，即使赋予承租人以形成权也未必能够使承租人的权益得到更完善的保护。

三、债权说

债权作为一种最为典型的请求权，是指请求特定主体为特定行为（作为或不作为）的权利［4］。与形成权形成鲜明对比，债权说最大特点是具有明显的相对性，只能是通过相对人的协助行为即作为或不作为的方式予以实现。因此，依照债权说之观点，房屋承租人优先购买权的行使仅仅能够产生债权上的效力，无论如何不会涉及“第三人”，仅仅是及于房屋出卖人而已，当其优先购买权受到侵害时，也只能享有请求出租人赔偿的请求权。持该观点的学者认为，房屋承租人优先购买权实质上属于一种要约，若要取得房屋的最终所有权尚需要出卖人的承诺方可。所以，该权利完全符合债权的基本特征。在我国当前的学术理论界，对房屋承租人优先购买权问题最大的争议之一无疑就是“债权说”，有部分学者主要是我国台湾地区的学者认为，如果依照债权说之观点，当房屋出租人出卖房屋时，承租人作为优先购买权权利人的主体仅仅具有请求与出卖人（出租人）优先订立合同的权利，但是在长久以来的法律实践案例当中不难发现，如果出卖人不同意出卖给承租人，即不作出承诺的话，那么权利人的优先购买权就不可能得到实现，这明显不符合立法者的立法意图，违背法律初衷。但是，笔者认为在与房屋买卖合同的并存关系当中，承租人的优先购买权只是一种法律明确规定的从权利，是从属于房屋买卖合同关系的，不能因此就改变该优先购买权的债权之法律性质。

四、物权说

上文对于形成权说与请求权说的简要辨析仅仅是揭示了房屋承租人优先购买权的一层面纱，若要更加全面细致地对房屋承租人优先购买权做进一步的了解，尚需要对该权利展开进一步的研究与分析。在法律实务领域，对于该权利究竟是属于物权还是债权的争论，在近几年大有愈演愈烈之势。究其原因，一方面无非是因为伴随着中国房屋租赁的骤热与房屋租赁合同纠纷案件的激增，自然而然的将该问题推向了风口浪尖。另一方面，是因为对该权利性质的界定还直接关系到第三人的利害关系。笔者通过悉心查阅一系列相关问题资料知悉，在理论界，大凡支持物权说观点的学者的理由不外乎有以下几项：首先，房屋承租人优先购买权是法定权利，该权利的法定性与物权法所规定的物权法定原则是完全吻合的；其次，房屋承租人优先购买权的优先性也表现为可以直接支配房屋，亦符合物权的根本属性；最后，为了保障承租人权利的最终实现，完全有必要赋予该权利以对抗第三人之效力，而倘若将该权利的性质界定为物权的话，恰恰具有对抗第三人之效力。但是笔者以为将该权利界定为具有物权效力的权利尚值得商榷，下面，笔者做出自己的分析与判断。首先，房屋承租人优先购买权的法定性并不能完全等同于物权的法定性，物权法定仅仅是指种类法定、内容法定、类型法定以及公示方法的法定性，因此，房屋承租人优先购买权虽然具有法定性，但不能仅凭此就认定该权利具有物权效力。其次，承租人对房屋的直接支配是基于其与出租人之间的租赁合同关系或共有关系或共同居住关系，而非该房屋承租人优先购买权本身，据此，不能认定其符合物权的直接支配性特征。最后，也是最重要的根据，依据2009年《城镇房屋租赁合同解释》第二十一条的规定，笔者以为，若将该权利的性质界定为具有物权效力的优先购买权颇有不妥之处。

五、混合效力说

除了上文对于该问题的相关论点以外，在学理界尚有一种观点即混合效力说。比如，王利明教授认为：房屋承租人优先购买权一方面具有债权的效力，这一点无可置疑，另一方面也同时具有物权效力。只有赋予其一定的物权上的对抗效力，才能更有利于对承租人权利的保护。

六、笔者观点

针对以上各家观点，究其本质来说都有其合理之处，无非是各种观点的侧重点与着眼点不尽相同而已。例如，形成权说侧重于保护房屋承租人的利益，同时注重保护关注该权利的最终实现，不过往往也会在一定程度上影响到房屋出租人选择卖家的自主性。

笔者更倾向于债权说，理由在于，首先，众所周知，房屋承租人优先购买权的行使对象是房屋的出卖人，其行使效果在于使出卖人在出卖房屋时优先于第三人与承租人订立房屋买卖合同，而绝非对其他任意与其无涉的第三人产生任何效力。其次，承租人虽然表面上表现为对房屋的占有、使用等，但不难理解也毫无疑问的是，这种占有使用等完全是基于房屋租赁关系而存在的应有之义，完全不同于物权中所表现出来的对物权客体的直接占有与支配。