新中国成立初期对上海外资房地产企业的监管与清理

宋佩玉

(上海师范大学 马克思主义学院，上海 200234)

新中国成立前夕，随着党的工作重心由农村转向城市，如何处理外国在华企业成为亟待解决的重要问题。1949年3月，毛泽东在中共七届二中全会上明确指出：在取消帝国主义在政治、经济、文化控制权以后，“剩下的帝国主义的经济事业和文化事业，可以让它们暂时存在，由我们加以监督和管制”。(1)《在中国共产党第七届中央委员会第二次全体会议上的报告(1949年3月5日)》，《毛泽东选集》第4卷，人民出版社1991年版，第1434—1435页。近年来，学界对于新中国成立初期外资在华企业衰微及退出过程有所关注。(2)主要有：张侃的《建国初期在华外资企业改造初探(1949—1962)：以上海为例》(《中国经济史研究》2004年第1期)，对新中国成立初期中国政府的外资企业政策有一定的探讨。宋佩玉的《新中国成立初期上海英资银行清理过程的历史考察》(《当代中国史研究》2014年第2期)、《消除文化霸权：新中国成立初期对上海美英电影公司的监管与清理》(《安徽师范大学学报》2021年第2期)，则对新中国成立初期上海外资银行、美英电影公司的清理过程及政策变化进行了考察。国外学术界利用英、法等国档案对这一时期在华外资企业进行了较为具体的研究，其中具有代表性的著作有：Aron Shai，The Fate of British and French Firms in China,1949—1954,Imperialism Imprisoned(Macmillan Press LTD,1996)。本文拟选取上海外资房地产企业作为研究对象，在挖掘已刊、未刊档案的基础上，通过对其监管与清理进行探讨，借以折射新中国成立初期中国与西方国家之间政治、经济、外交关系的演变。

一、监管体系的确立

1949年5月，上海解放，外资企业从1800多家减少至905 家。(3)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，上海群众印刷厂1987年印，第21、27页附表。其中房地产企业47家，占上海外资企业数的5.2%；资产2235亿元(旧人民币，下同)，占上海外资企业资产数的3%；职工人数1912人，占上海外资企业职工数的3.7%。(4)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第27页附表，第28、29、34页附表。以国别论，英资房地产企业24家，职工1347人，资产1882亿元。美资房地产企业8家，职工308人，资产72亿元。法资房地产企业8家，职工186人，资产230亿元。其他国家房地产企业7家，职工71人，资产51亿元。(5)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第27页附表，第28、29、34页附表。因房地产业与市民日常生活息息相关，对其如何认识，如何处理，成为整个城市接管、城市稳定的重要一环。

(一)不承认外人土地所有权

1948年底，随着革命不断取得胜利，中国共产党对大城市开始进行有准备、有计划、有步骤的接收、管理、改造。对于城市中的外资企业，中国共产党从一开始即明确了帝国主义在中国的经济特权与一般经济事业之间的区分。就特权范围看，外资在中国经营房地产业以及置有土地被认为是属于特权性质。

基于以上认识，1949年3月，中共七届二中全会明确提出对待外资的政策为：“有步骤地、彻底地摧毁帝国主义在中国的控制权，对帝国主义在华经营的经济和文化事业，分别先后缓急予以正当的解决。”(6)《在中国共产党第七届中央委员会第二次全体会议上的报告(1949年3月5日)》，《毛泽东选集》第4卷，第1435页。9月29日，《中国人民政治协商会议共同纲领》规定：“中华人民共和国必须取消帝国主义国家在中国的一切特权”；“中华人民共和国外交政策的原则，为保障本国独立、自由和领土主权的完整。”(7)《中国人民政治协商会议共同纲领》，全国人大常委会办公厅、中共中央文献研究室编：《人民代表大会制度重要文献选编》(一)，中国民主法治出版社2015年版，第76、85页。1950年12月3日，中央人民政府政务院进一步制定《关于外人教会和外人在华房地产的处理原则》，明确提出：中华人民共和国不承认外国人在中国境内有土地所有权，不准许他们买卖或继承土地。(8)裴坚章主编：《中华人民共和国外交史(1949—1956)》，世界知识出版社1994年版，第265页。

(二)税收管理制度的建立

新中国成立初期，针对外资企业，税收政策积极配合外交政策，按照不同行业予以区别对待。对于外资房地产企业，在征税过程中，限制最为有力的税种是营业税、所得税和房地产税。

1949年11月15日，《上海市一九四九年营利事业所得税稽征办法》公布，对外资企业按属地原则征收所得税。1950年1月31日，中央人民政府政务院颁布《工商业税暂行条例》，规定“凡在本国境内之工商营利事业，不分公营、私营、公私合营或合作事业，除另行规定者外，均依该条例规定，于营业行为所在地缴纳工商业税。”固定工商业应纳之工商业税，分为依营业额计算部分(简称“营业税”)和依所得额计算部分(简称“所得税”)。工商业税依下列税率计算：一、营业税分业计算：依营业总收入额计算者，税率1%至3%；依营业总收益额计算者，税率1.5%至6%；依佣金收益额计算者，税率6%至15%。二、所得税按所得额全额累进计算，税率5%至30%。(9)中央人民政府政务院：《工商业税暂行条例》(1950年12月19日)，《华东区财政经济法令汇编》上卷，华东人民出版社1951年版，第123—125页。该条例颁布之后，外资企业营业税、所得税与中国企业一样，按照规定办理。(10)中央人民政府财政部：《工商业税暂行条例施行细则》(1950年12月21日)，《华东区财政经济法令汇编》上卷，第145—146页。

房产税是按照房屋租金征收某一比例的税收，地价税则是对私有土地按固定地价比例课征的税收。1949年7月12日，上海市人民政府公布《上海市公历一九四九年五六两月征收房捐暂行办法》，规定本市房屋除法令另有规定外，均应征收房捐。(11)《上海市公历一九四九年五六两月征收房捐暂行办法》，中共中央华东局政策研究室编：《上海市军管时期法令汇集》(一)，新华书店1949年版，第200页。8月，《上海市人民政府一九四九年下期征收地价税暂行办法》则以1948年11月估定的1949年地价为基础，参照米、煤、油、布四项日用品价格比1948年3月上涨情况，加100倍计算，以人民币为单位调整为临时标准地价，据以征收地价税，税率7.5‰。(12)《上海市人民政府一九四九年下期征收地价税暂行办法》(1949年7月23日公布，8月16日修正)，华东区财政经济委员会计划部编：《华东区财政经济法令汇编》第1集，1949年内部发行，第211页。1950年1月，政务院颁布《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税、地产税，外侨及其所经营之企业，必须遵守中华人民共和国法令照章纳税。(13)《中央人民政府政务院：颁发全国税政实施要则，统一税收制度平衡城乡负担》，《人民日报》1950年2月1日。9月15日，《上海市房捐暂行征收办法》规定：房捐依照规定捐率10%，按季征收。(14)上海市人民政府：《上海市房捐暂行征收办法》(1950年9月15日)，华东军政委员会财政经济委员会编：《华东区财政经济法令汇编》上卷，第261页。1951年5月11日，《征收一九五一年上期地产税暂行办法》颁布，规定“地产税由土地所有权人或典权人缴纳；所有权人或典权人不在上海而有合法代管人或承租人者，由其代管人或承租人代为缴纳；所有权尚待确定者，由现行占有人缴纳”，税款依照上海市标准地价的7.5‰，每年分两期征收。(15)《征收一九五一年上期地产税暂行办法》(1951年5月11日)，《华东区财政经济法令汇编》上卷，第263—264页。除此之外，征税过程中，税局开出缴款通知书后，倘若不能按期纳库，则自期满之日起至缴款之日止，欠税按照每日加算0.5%—1%的滞纳金。(16)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第214页。

仅仅一年时间，即1950年冬春至1951年冬春，“凡是地价昂贵土地上的房产收入，大多抵不上应付的地价税”，享有永租权的外国人“都宁愿把房地产抵缴欠税，自己则悄悄溜走了”。(17)顾准著，陈敏之、顾南九编：《顾准自述》，中国青年出版社2002年版，第171页。简而言之，通过征税办法，上海市人民政府达到了以经济手段收回外资房地产产权的目的。

(三)工商行政管理制度的完善

1950年6月，上海市人民政府外侨事务处和工商行政管理局对全市尚存的外资企业进行调查。(18)《上海工商行政管理志》编纂委员会：《上海工商行政管理志》，上海社会科学院出版社1997年版，第86页；上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(二)，上海群众印刷厂1987年印，第197页。调查统计数据显示，截至当年12月，上海外资企业减至697家，房地产企业仍占据一定比重，计43家，占上海外资企业数的6.2%，其中英国21家、美国8家、法国7家、苏联3家、比利时2家、匈牙利1家、无国籍1家。(19)根据“上海市外商企业名录”(1952年12月)，上海市档案馆馆藏档案，档号：B1-1-2012。

1951年8月11日，上海市人民政府地政局公布《上海市外人房地产申请登记办法》，“凡个人在本市辖区内之公私房地产及地上权、房地产抵押权，应一律向本市人民政府地政局申请登记”，“在规定之期限内无人申请登记者，作为无主管业，由政府暂行代管。”(20)转引自陈正书：《近代上海道契产生及其职能消亡的历史过程》，张仲礼主编：《中国近代城市企业·社会·空间》，上海社会科学院出版社1998年版，第219页。根据上项办法，上海市外人公私(及中外共有)房地产(包括抵押权及地上权)需填报申请表，并向房地产主管部门呈缴全部产权契证与委托代理证件，以凭审查。(21)上海外事志编辑室编：《上海外事志》，上海社会科学院出版社1999年版，第321页。

总体而言，解放初期，上海市人民政府相关部门采取工商企业登记、房地产登记等办法，摸清外资房地产企业状况，敦促其照章纳税。颁布的法律法规有些是针对整个工商业的，有些只限于外资企业，有些直接针对房地产企业，这些政策相互配合，初步构建了对外资房地产企业的监管体系，为此后对该行业强力管控，以及最后的清理工作，奠定了良好的基础。

二、清理工作的展开

新中国成立初期，中国政府对于外资在华企业并没有直接没收或查封，而是在逐步加强监管的情况下，准其合法经营。因特权已被取消，上海外资房地产企业的经营活动受到极大限制，解放前从事房地产买卖及投资，包括发行股票和公司债券、道契挂号、抵押放款、租地造屋、代客经租、自产经营等等，解放后则仅限于自产出租及经租等业务。

根本的转变发生在朝鲜战争爆发之后，美国等西方国家对中国的封锁禁运不断升级。按照维护主权原则和《关于外人教会和外人在华房地产的处理原则》，上海市人民政府逐步对外国私人、团体或政府所占据的房地产进行清理。针对美国对中国的敌视态度，1951年1月3日，上海市军管会房管处首先管制7家美资房地产公司。(22)《上海房地产志》编纂委员会编：《上海房地产志》，上海社会科学院出版社1999年版，第44页。

虽然对于美资房地产企业实行管制政策，但对于外资房地产企业，上海市人民政府起初未曾主动清理，对于如何着手，也没有经验。截至1952年底，清理的上海外资房地产企业仅7家，占上海外资房地产企业数的15%；职工444人，占上海外资房地产企业职工数的23%；资产348亿元，占上海外资房地产企业资产数的16%。(23)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第27—34，79，143—144，109，321、325—329页。

1953年，过渡时期总路线提出之后，按照规定，外资在华企业要“转变为社会主义的人民的企业，成为社会主义性质的国民经济的一个组成部分”，上海市外事工作的中心任务也相应转变为彻底肃清帝国主义的残余经济特权。4月4日，上海市人民政府成立“处理外资企业办公室”，下设两个组，第一组为工商企业组，第二组为房地产业组。房地产业组的任务就是调查研究外资房地产情况，拟定具体处理方案，呈报中央核准执行，在准备处理及执行过程中指导各个部门的调查研究及接管准备工作。(24)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第27—34，79，143—144，109，321、325—329页。

6月，第二次全国外事工作会议召开，提出关于清理整顿帝国主义在华经济残余势力的基本方针，其具体内容为：(一)有计划、有步骤、有重点地处理帝国主义在中国的产业。(二)按照国籍、系统、行业等各种不同的具体情况，区别对待，个别处理，稳步前进。(三)密切结合国内外形势与政策、有关国家对中国的态度、国内建设的需要，以及外资产业本身的具体情况与意愿，根据有理、有利、有节的原则，采取多种处理方式。(25)裴坚章主编：《中华人民共和国外交史(1949—1956)》，第268页。

在上项政策指导下，上海市人民政府外事处、房地产管理局明确清理外资房地产企业是清理外人房地产的中心问题，并最终形成对外资房地产企业“区别对待”“尽速解决”的方针。1953年下半年至1954年初，9家外资房地产企业得以清理。截至1953年11月30日，上海外资房地产企业拥有房屋2278幢，建筑面积441007平方公尺，土地面积1677.889市亩。其中英资企业拥有房屋1147幢，建筑面积238239平方公尺，土地面积733.753市亩；美资企业拥有房屋1056幢，建筑面积186447平方公尺，土地面积418.132市亩；法资企业拥有房屋34幢，建筑面积10070平方公尺，土地面积326.171市亩；比利时企业拥有房屋41幢，建筑面积6251平方公尺，土地面积198.771市亩。(26)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第27—34，79，143—144，109，321、325—329页。

1954年，根据中央规定的进一步肃清帝国主义国家在华残余经济势力的方针，处理帝国主义国家在华财产的工作收效很大。5月14日，上海市人民政府房地产管理局饬令28家外资房地产企业(包括16家经租商和12家自产兼经租商)停止经租或代理经租他人房地产业务。(27)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(二)，第79、101、136、129页。在主营业务被禁止的情况之下，外资房地产经租商和代理经租商除少数已转让外，其余陆续歇业。(28)上海外事志编辑室编：《上海外事志》，第323页。由此，在1954年，共清理房地产企业19家，职工311人，资产估值154亿元。其中英资12家，职工148人，资产估值64亿元；美资1家，职工80人，资产估值20亿元；法资4家，职工55人，资产估值62亿元；比利时1家，职工16人，资产估值8亿元。至年底，外资房地产企业剩余13家，职工1017人，资产1681亿元。其中英资9家，职工770人，资产估值1470亿元；法资2家，职工116人，资产估值168亿元。(29)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第27—34，79，143—144，109，321、325—329页。

1955年，上海市人民政府外事处加强了对残存的、规模较大的外资房地产企业的经济斗争，当年清理3家。1956年，清理6家。截至1957年底，外资房地产企业房屋已清理2075059平方公尺，土地3705.129市亩。至1958年初，英资房地产企业房屋已清理1584610平方公尺，土地2381.222市亩，尚存房屋195086平方公尺，土地111.441市亩；美资房地产企业房屋已清理247735平方公尺，土地563.172市亩，已无房屋及土地；法资房地产企业房屋已清理151559平方公尺，土地489.561市亩，已无房屋及土地；其他各国房地产企业房屋已清理91155平方公尺，土地271.174市亩，已无房屋及土地。(30)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(二)，第183—191、258、69—154、80、54页。截至1958年底，清理房屋2270145平方公尺，土地3816.570市亩，外资房地产企业已完全清理完毕(31)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(二)，第183—191、258、69—154、80、54页。，至此，外资房地产企业彻底退出上海房地产市场。

三、清理方式的变化

新中国成立初期，上海外资房地产企业状况远较其他城市复杂。首先，家数多，自有和经租的房地数量很大。其次，经营业务种类相对较多，分为自产出租、代理经租、掮客三类。由此，在清理外资房地产企业的过程中，因所属国籍、所占房屋数量、所经营业务种类、所属职工人数等不同，其清理方式亦不相同。上海市人民政府主管部门首先进行物权分解处置，将外资房地产企业所占土地一律收归国有，地上建筑物在承认其所有权的前提下，分别情况制定针对性政策，最终对外资房地产企业以促使其自主歇业，或进行接管、代管、转让等不同形式加以清理。

(一)自主歇业

新中国成立初期，外资企业结束在华业务，大多数采取自主歇业的方式。一般而言，资本不大、职工不多(一般不超过40人，大多为10—20人左右)、无不动产的房地产企业，以自主歇业作为主要清理方式。1950年，英资麦边洋行、英国地产公司歇业；1951年，匈牙利资本格罗希地产公司，苏联资本新通营业公司、维克托类地产公司相继歇业；1953年，新沙逊股份有限公司歇业；1954年，总计13家房地产企业采用歇业后自行清理的方式结束，其中11家是因为该年5月14日上海市人民政府命令停止外商代理和经租他人房地产业务，而不得不歇业的。(32)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(二)，第183—191、258、69—154、80、54页。1956年9月，哈同地产公司歇业。(33)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(二)，第183—191、258、69—154、80、54页。

(二)代管

“凡原经管人不在，无合法代理人，权利情况不明，在限期内未申请登记，或其他特殊案情等”，一般经核定后采用代管房屋，同时收回基地的方式。(34)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第101页。1951年，美资黑石公寓以“无主管业”为由被代管。(35)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(二)，第183—191、258、69—154、80、54页。1953年11月，对美资江苏地产公司、达华地产投资公司、普益地产公司、太平洋物产公司、美业地产公司、美泰贸易公司等企业一次性宣布代管，未宣布理由。对法商赛跑会则以“公共利益”为由予以代管。(36)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第183—184页；《上海外商档案史料汇编》(二)，第54—55、59页。1954年1月，上海市房地产管理局代管、监督法资中国建业地产公司、毕卡第地产公司，英资英法产业公司，以上3家房地产企业大部分或全部股权为法商万国储蓄会所有，代管股权、财产，并监督其企业的理由是万国储蓄会违反1953年1月政务院公布的《关于解放前银钱业未清偿存款给付办法》。(37)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第144页。1956年9月，万国储蓄会、中国建业地产公司、毕卡第地产公司在华全部资产，抵偿外国储蓄会部分债务，至此万国集团在华业务宣告结束。5月7日，上海市房地产管理局以“契证不全，产权不明”为理由，代管比利时鲁义士洋行房产，并收回其全部土地。(38)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(六)，上海群众印刷厂1987年印，第145页。5月14日，上海市房地产管理局代管美资中国营业公司，其代客经租业务，经下令取缔，自产则以“产权不明、契证不全”为由，宣布代管房产，收回土地。(39)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(三)，上海群众印刷厂1987年印，第19页。6月，上海市房地产管理局以“契证不明，产权持有人不明”为由，代管英资马勒地产公司、亨雷地产股份有限公司房屋，并收回土地。(40)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(五)，上海群众印刷厂1987年印，第247、253页。

代管的伸缩性很大，主要根据企业存在的问题，如“产权不明”“契证不全”“没有合法负责人”，或以“公共利益”“市政建设需要”等为理由宣布代管，有时也不提什么理由。代管有时订出期限，可以在期满前发还原主，也可在期满后收归公有，有时不作限期。

(三)对价转让

对价转让是指外资房地产企业与中国国营企业订立契约，国营企业受让某外资房地产企业所属之房地产，其房屋转让给国营企业所有，土地由政府收回的清理方式。(41)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第101、349、1—2页。1952年4月，英资昌业地产公司和太平洋投资公司分别以转让的方式进行清理。(42)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46页。1954年10月，英法产业公司的房屋多数属于危险房屋，而其代理经租人祥茂公司无意继续经营，急于要求清理结束，因此，经催修危险房屋后，该公司自动提出转让。(43)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第101、349、1—2页。1955年10月，多逸洋行转让。1956年，恒业地产公司、义品地产公司、业广地产公司、法国远东建业公司均以转让方式清理。(44)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46页。

房地产企业中，虽然对价转让并非采取最多的清理方式，但因所涉及的企业大多实力雄厚，而成为较为重要的清理方式。比如，1958年10月，上海最大的外资企业——英商沙逊系统9个企业在华全部财产转让给中华企业公司。其中所属3家房地产企业，即华懋地产公司、远东营业公司、上海地产投资公司亦随同得以清理。(45)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46页。根据沙逊与中华企业公司财产转让、承让合同所示，华懋地产股份有限公司等9家企业，愿停止经营，将其在华之全部财产，依照当时状态转让给中华企业公司永远为业。中华企业公司同意承让上述财产，并愿依照协议承担华懋地产股份有限公司在华之债务与义务。(46)《上海房地产志》编纂委员会编：《上海房地产志》，第560—561页。

(四)收回空地、接收等

1954年2月，英资三新地产公司被“以市政建设需要”为由收回空地。4月，法资立兴地产公司亦被以收回空地方式清理。(47)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46页。1955年5月，慈淑经租处自动放弃企业经管权后，该公司被接收。1956年8月，中和地产公司因英侨哈同遗产扣押后，中和名存实亡而被清理。(48)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46页。

综而论之，对于外资房地产企业的清理办法，一般可分为两种，自主歇业、对价转让属于商业方式，代管、收回空地、接收等属于行政命令方式。商业方式是根据缓进的要求，采取法律和经济的方式解决，在了解不同国籍及业务的房地产企业具体情况后，中方主动研究和发现其可以作为谈判筹码的各种问题，分别着手清理。行政命令方式则是根据急进的要求，采取行政方式解决。

四、清产核资

外资企业经过行政命令方式清理后，即分拨有关部门经管使用，为统一掌握其全面价值情况，以及应对可能出现的外交交涉，中央财政经济委员会要求对各企业进行清产核资。清产核资是清理资产、核定资金的简称，因外资企业的特殊性质，对其清产核资有对内清估和对外清估两种方式。

1952年7月17日，中财委发布《关于使用经我征用或代管的外国财产的指示》，要求凡经依法征用或代管的外国财产，已分交各机关、部队和公营企业使用的，为了统一掌握并合理使用该项外国财产和明确使用部门的资产关系，以便于经营管理与经济核算，对其按国营、公营企业经营管理原则办理，并建立新的会计制度与资金账。所有清理估价工作，按照中财委1951年7月公布的《国营企业资产清理及估价暂行办法》办理。(49)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第101、349、1—2页。8月20日，上海市人民政府财政经济委员会将以上指示转发上海市财政局。

随着外资企业清理工作的不断推进，1954年3月27日，中财委进一步颁布《关于经我接管使用的外国企业及公私房地产清理估价的规定》，要求凡经处理的外国在华企业及公私房地产，不论采取征用、代管、转让或其他方式，经与当地外事部门联系认为可以进行清理估价者，均应由接管使用单位依照规定进行清理估价和上报。其接管使用单位，应按原接管时的实际财产数额，依照1951年7月公布的《国营企业资产清理估价暂行办法》进行清理估价，将重置完全价值与现价并列。外国企业财产清理估价后，应由接管单位依照《国营企业资金核定暂行办法》办理核定资金，并将清理估价的外国企业财产目录和估价表及原有产权、股权、债权及债务等项的清单，分报政务院财政经济委员会、中央财政部、外交部备案。而对于接管使用的外国公私房地产，则要求地产一律不估价，只注明其数量及原购价值。房产均按使用年限、新旧程度，比照接管使用时当地房地产管理局规定的市价，或参照税务局征税价格及保险公司价格等，予以估价。(50)《附：中央人民政府政务院财政经济委员会(54)财经财(财)字第四十七号指示》，中国人民银行总行编：《金融法令汇编(1954)》，财政经济出版社1955年版，第396—398页。对于外资房地产企业而言，经过对价转让和代管方式清理的一般都对其资产进行了对内清估。

相比较而言，对内清估是作为政府内部掌握及核定资金之用，而经过清理的外资企业所有权不能算已经解决，还必须进行对外清估。由此，1954年2月，上海市外事处发布《关于企业对外清估工作中注意事项的通知》，要求对外清估工作一律制造清册，载明国别(包括无国籍)，一户一册。对外清估本着合法合理、有凭有据的原则，设法缩小资产，扩大负债的原则。(51)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第206、314页。11月22日，上海市外事处、财政经济委员会、财政局、房地产管理局等单位会商，成立上海对外清估工作委员会，清估以征购、征用、管制、占用、代管等行政命令式处理的外资企业。对价转让及依法没收方式清理的外资企业因产权已经解决，不进行对外清估。无人负责而被代管，并在代管一定期限后无人提出异议的，亦不进行对外清估。(52)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(二)，第2页；《上海外商档案史料汇编》(一)，第218页。12月中旬，对于房地产的对外清估工作全面展开，房地产管理局、财政局和外事处各抽调1—3名干部组成房产清估小组，负责收集资料，研究分析问题，整理清估报告上报。(53)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(一)，第206、314页。截至1955年9月，对外清估工作基本完成。

对外清估，包括资产和负债两方面情况。而总体资产和负债情况是在固定资产明细(按地区和财产类别清估)和积欠国家税款明细(按外地和上海本地清估)等基础上统计出来的。以美资普益地产公司为例，该公司资产项目包括房屋、家具设备、流动资产、其他资产，负债项目包括未付款项、押租、对职工未了义务、公司债本金、公司债利息等。而江苏地产公司资产项目包括房屋、家具设备及汽车、流动资金、其他资产等，而负债项目由应付款项、股金、对职工未了义务、逃套外汇罚金、垫付所得税款等。(54)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(三)，第2、120页。

对外清估核算结果是以两种方法统计出来的资产和负债，第一种方法是以1949年8月31日的外币牌价，即“八底”数字(55)上海解放后，税务局规定外商须将账面外币资产数字按照1949年8月31日外币牌价折成人民币入账，简称“八底”资产数字。为基础统计而来的资产数字，第二种方法是以代管、接管时的外币牌价为基础统计而来的资产数字。“八底”数字是从外商账面上而来，但由于该数字外币牌价与外资企业接管日外币牌价相差很大，因此“八底”数字较实际资产价值相距过远，被清估企业可能会借口货币贬值加以反对。有鉴于此，第二种办法得以产生，即按照企业接管日账面资产负债数字为基础核算。

根据对外清估数据，除了英资马勒、亨雷，美资达华3家以外，其余如美资江苏、中国营业、美业、普益、太平洋，法商赛跑会，比利时鲁义士等7家公司的资产负债表都显示，负债远远大于资产。(56)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(五)，第248、254页；《上海外商档案史料汇编》(三)，第2、13、20、32、120、158页；《上海外商档案史料汇编》(六)，第44、146页。其中普益地产公司具有代表性，该公司以“八底”数字为基础统计出的资产数字为1666927599元，而负债数字为57844239223元，负债大于资产56177311624元。以代管时的1953年11月27日外币牌价为基础统计出的资产数字为11439074872元，负债为56932671380元，负债大于资产45493596508元。(57)上海市档案馆、财政部财政科学研究所编：《上海外商档案史料汇编》(三)，第120页。

总体而言，清产核资兼顾了对内经营与对外交涉两个方面。对内清估，初步克服了企业“心中无数，难计盈亏”的盲目经营方式，使得外资房地产企业在清理后进行成本管理成为可能。而对外清估则考虑到以代管、接管等行政方式清理的外资房地产企业，在法律上不能算已经解决所有权，这些企业可能提出归还或补偿要求，通过外交途径进行交涉，因此必须准备一套以“八底”数字与接管日账面为基础的原企业资产和负债的完整资料，供可能出现的交涉之用。

结 语

新中国成立初期，中国政府对在华外资企业的政策形成是主客观因素相互作用的结果，从长期看，半殖民半封建的旧中国依靠特权建立的在华外资企业与逐渐建立的生产资料公有制的社会主义经济在制度上显不相容。对外资企业进行整顿和清理，是清除帝国主义在华经济势力，巩固扩大社会主义经济力量的重要举措。而在对外资企业的清理中，中国政府逐渐意识到区别行业、作用，衡量被清理对象的具体条件与情况，采取不同方法解决的必要性。外资房地产企业主要资产是不动产(房地)，收入(租金)较为固定，业务经营简单，职工较少。它们没有其他企业所有的原料成品的供、产、销问题，也没有复杂的生产或者流通问题，职工义务也较其他外资企业为少。由此，清理中可利用的挤压条件，不如其他企业多。但房地产本身及股权问题异常复杂，一般需要经过深入细致审查，采取逐批的、多个步骤的办法清理，进而促其结束。值得注意的是，清理外资房地产企业尚需考虑广大租户，房地清理后，租金调整，欠租与押租清理，都需谨慎把握。由此，对于外资房地产企业主要通过多方面监管，加以限制、挤压，以创造清理的条件，但也考虑到这些企业关系市民生活，因此在限制和挤压的同时，也在市场等方面给予必要的照顾，使其在上海解放最初的几年间，达到一定程度的正常运转。