房地产业融资的困境及出路

王玲

（江西中核生态环保产业发展有限公司，江西 吉安 343000）

一、引言

经济全球化、市场化的发展趋势，在给我国房地产行业带来诸多机遇的同时，也显著增加了行业企业的经营难度。近几年，越来越多的房地产企业因为融资困难而发生财务问题，因此，分析现阶段我国房地产业的融资特点、方式以及现状，探索冲破融资困境的策略，对于促进行业持续发展以及国家经济结构稳定具有积极的意义。

二、房地产业融资概述

房地产业融资指的是在房地产经济活动过程中，利用不同的信用方式、工具、方法为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。从广义的角度分析，房地产业融资等同于房地产业金融，指房地产经济活动中资金筹集、融通、结算等所有金融行为。从狭义的角度分析，房地产业融资具体指房地产经济活动中的资金融通行为。

房地产业融资具有以下三个特点：首先是融资规模大、周期长。新时期背景下，国内房价的不断上涨导致土地购置价格随之升高。目前国内房地产企业主要表现出财力付出多、周期长、资金密集的显著特征，从而出现规模大、周期长的融资特点。其次是与银行信贷息息相关。据权威机构统计，国内房地产业经济活动中60%的资金都来源于银行信贷。可以看出，银行信贷是目前以及未来几年我国房地产企业最基本、最主要的融资渠道。从银行的角度出发，为最大程度防控经济风险，确保贷款的安全性，必然会要求贷款企业以资产作为担保，并对资金的去向、还款期限及方式进行严格限制。最后是易受国家政策影响。由于房地产企业的特殊性，相较于其他行业，国家发展政策对房地产企业的运营和发展影响更为明显，再加上大部分房地产企业的资金都来源于银行信贷，一旦国家对房地产业进行宏观调控，必然会对房地产企业的融资、运营以及发展造成直接影响。

三、房地产业的主要融资方式

房地产业融资包含银行信贷、资本市场融资等多种融资形式，从资金来源的层面分析，可将其分为内部融资和外部融资。

从内部融资的角度分析，主要指的是企业自有资金。这部分资金主要由企业初期股东投入的起始资金和企业经营过程中积累的经济收益组成，是房地产企业长期持有且能够自主支配的资金。房地产企业可以通过科学的运营和管理，积累充足的自有资金，确保企业持续发展。

从外部融资的角度分析，通常采用以下两种融资方式：一是股权性融资，即融资单位以向出资方转让部分股权或分配等额利润的方式获取资金支持的融资行为。这种融资方式的特点是：融资方能够获得无需偿还的永久性资本，出资方与融资方同享利润、同担风险，财务风险低、资金运作方式不受限等。但缺点也比较明显，主要表现为：融资程序复杂、成本较高、影响企业管控权及后期运营效率等。目前，股权性融资又细分为发行股票融资、直接吸收融资、合作开发融资等多种形式；二是债务性融资，即房地产企业以信贷或发行债券的形式向银行或其他金融机构获取资金支持的融资行为。相较于股权性融资，这种融资方式具有行为隐蔽、速度较快、成本较低的显著特点。其缺点在于：房地产企业资产负债率提升，并需要向出资方支付一定的利息，一旦企业出现市场竞争力不足或财务危机，还款压力会显著增加，引发一系列的运营风险。目前，债务性融资又细分为租赁融资、债券融资、贷款融资、预收账款融资等形式。预收账款是房地产企业最主要的负债融资方式，这部分资金指的是购房者与房地产企业签订购房合同后，预先支付的各类购房款项及按揭贷款等。对于房地产企业而言，预收账款不仅是重要的前期资金来源，更是如约偿还各项融资贷款的重要保障。

四、房地产业融资现状

（一）融资渠道不够开阔

改革开放以来，虽然我国房地产行业发展迅速，但融资难的问题始终没有得到妥善的解决，房地产企业的融资渠道仍比较单一、狭窄。据国家统计数据显示，现阶段房地产企业项目开发资金中，将近25%的资金来源于金融机构贷款，将近40%的资金来源于预收款项，而大部分预收房款又是购房者从银行获取的个人贷款，结合上述数据保守估计，目前国内房地产企业用于经济活动的资金中，有60%左右来源于银行信贷，可见，金融机构是目前我国房地产企业最主要的融资渠道，大部分房地产企业都以银行信贷为主要融资方式。上述单一、狭窄的融资形式会对房地产企业的平稳发展造成一定影响。结合现阶段我国经济结构和发展情势能够看出，房地产业很难在短时间内改变上述融资现状，以银行信贷为主的融资模式还将会持续很长时间。

（二）融资门槛过高

房地产是我国经济的支柱性行业，其发展状况与国民生活质量具有极为密切的关系，因此，房地产一直是国家宏观调控的主体，尤其是资金配置层面，相关管理部门始终坚持实时性地监管，这就进一步加剧了房地产业融资难的发展局面。针对房地产金融风险大、资金投入大、周期长的行业特点，金融机构在发放贷款时必然会遵循严格、谨慎的处理原则，同时银监会也会根据实际情况，对金融机构提出更高的房地产贷款审核标准，如：细化贷款时期范围、明确贷款利率、加强资金监管、完善资产抵押制度等。随着金融机构融资门槛的提高，很多中小型房地产企业会主动或被动地放弃金融机构融资渠道，从而进一步提升房地产业的融资难度。

（三）相关法规制度不健全

随着经济全球化、市场化的深入发展，我国房地产行业在飞速发展的同时，也不断暴露出诸多新问题。虽然国家相关部门积极颁布调控政策，希望借助政策、制度及相关法律法规来应对房地产行业迅猛的发展态势，但从现代房地产行业发展的角度看，国家现行的法律法规不仅缺乏先进性和可行性，还存在一定漏洞。导致房地产业缺乏约束力，从而影响融资行为。同时，相关管理部门对信用评价体系的重视程度明显不足，导致信用评价体系不完善、不合理，显著提升了银行信贷部门的工作难度，从而影响房地产业的有效融资[6]。

五、房地产业冲破融资困境的建议

（一）强化企业管理，降低融资依赖度

现阶段国内房地产企业普遍具有较高的资产负债率，对银行信贷的依赖度过高，使得企业财务风险显著提升。企业一旦出现经营问题，就极容易出现资金链断裂的危险。因此，房地产企业想要持续性健康发展，一方面要紧跟市场发展形势，进行产品及服务优化与创新，在确保经济效益的同时，提升产品的去化速度，使资金快速回流；另一方面要及时更新运营、管理理念，优化和创新企业管理模式，在严控企业运营成本的同时，强化风控管理，切实做到“开源节流”，从而降低对金融机构融资的依赖度。此外，房地产企业还要顺应时代的发展，将社会角色由房产开发商转变为城市运营商，强化房产配套设施的建设、管理以及运营，通过多元化、长远化的发展战略，推动区域经济的发展。这样，才能真正满足百姓的消费需求，促进资金的快速回流，降低融资依赖度，确保企业持续、健康发展。

（二）拓展融资渠道，保障资金需求

市场经济的发展使得各个行业的专业化程度越来越高，独立经营理念已经难以适应当今市场的发展需求，房地产企业想要生存和发展，必须要树立“合作共赢”的发展理念，加强企业间合作，实现优势互补，从而达到拓宽融资渠道、降低经营风险、保障资金需求的目的，确保企业在日益激烈的市场环境中稳步发展。例如，通过直接吸收融资的方式，几家房地产企业可以进行联名拿地，一方面充分发挥出不同房地产企业的特长，联手打造出符合百姓需求的高品质房产开发项目，有效降低独立企业的运营风险；另一方面有利于取得金融机构的支持，得到开发贷款。上述多种融资方式的综合运用，能够有效拓展房产企业的融资渠道，确保开发、运营中的资金需求。此外，房地产企业还应结合自身特点进行多元化发展，一方面通过分散投资，降低企业财务风险；另一方面在不同领域拓展融资渠道，为企业提供充足资金保障。

（三）增强风险意识，强化风控管理

房地产企业因其行业特殊性，容易受到国家政策、市场环境、宏观调控等因素的制约和影响，因此，想要稳定发展，避免出现资金链问题，就必须具备抵抗各种风险的能力。融资虽然能够为房地产企业带来杠杆效益，但是如果管控不当也很容易为企业带来严重的财务风险，因此，寻找“经济利益”与“风险防控”的平衡点，是打破房地产业融资困境的重要思路。房地产企业在日常经营管理过程中，要结合企业发展计划、实际经营状况、市场形势预判等信息，对未来一段时间内的资金使用量进行科学预测。在融资之前，企业应做好资金的统筹安排计划，提升资金的利用率，同时做好相应的还款计划。在完成融资后，企业应强化资金管理，做好资金调配工作，并按照之前制定的还款计划及时跟踪销售回款，确保能够按计划如期偿还贷款，从而最大化降低财务风险，确保企业的平稳发展。

六、结束语

综上所述，基于房地产业融资规模大、周期长、易受政策影响的特点，现阶段我国房地产业融资主要存在融资渠道不够开阔、融资门槛过高、相关法规制度不健全等问题，这就需要国内房地产企业通过强化企业管理、拓展融资渠道、强化风控管理等策略，减低融资依赖度、提高资金保障，从而走出融资难的困境，实现可持续化的健康发展。