加强房地产企业资金管理工作的路径分析

陈述

（中铁二院〔成都〕置业开发有限责任公司，四川 成都 610000）

一、引言

为了防止房地产市场过热，国家近十年来出台了各项政策法规以保障房地产行业的稳定有序发展，房地产企业的筹资能力有所减弱，投资活动需慎重选择，营运资金管理也要更加细化深入。总的来说，房地产企业的资金管理工作应该进一步优化。

二、房地产企业资金管理相关理论阐述

（一）资金管理的含义

企业的正常运转要建立在资金循环流动的前提下，所以资金管理是每一个企业的重要工作，资金管理主要指的是企业对资金进行规划、筹措、使用、监管等一系列活动。资金管理通常包括投资活动、筹资活动和营运资金管理活动，投资活动主要着眼于企业资金的投资决策，筹资活动的管理范围主要集中于企业资金的来源问题，而营运资金管理则是对企业日常经营生产活动中产生的现金流和流动负债进行管理，这三项资金管理活动都会在不同程度上影响企业的经营能力和生存能力。

（二）房地产企业主要的资金管理模式

当前我国企业的资金管理模式主要有五大类，分别是统收统支模式、拨付备用金模式、结算中心模式、内部银行模式和财务公司模式，其中结算中心模式和内部银行模式是大多数房地产企业采用的资金管理模式。结算中心模式的核心在于对各分公司以及下级部门的资金进行集中核算，核算主体为企业设置的独立部门——结算中心，通过结算中心的统一管理，资金的流转效率更高，使用成本更低。内部银行模式相较于结算中心模式，除了具备资金集中核算职能，还引入了商业银行的部分管理方式，内部银行作为企业设立的独立部门，需要自负盈亏，对企业资金实行统一调配、集中核算、审计监督的全流程管理。

（三）房地产企业资金管理的主要特点

房地产企业由于项目周期长、前期投入大、经营风险高，其资金管理相较于其他行业也有更为突出的特点。一是风险较大，这是因为房地产企业的资金回流主要依靠于房屋的销售或者租赁，而从项目开工到项目建成至少需要一年半载，前期需要投入大量的土地费用、建筑费用以及管理费用，巨额的建造成本需要企业向银行或者其他金融机构进行贷款才能够实现项目的正常运行，在这期间房地产市场还可能由于土地、房屋销售等政策变化导致项目进度迟缓，房屋销售不畅等问题，造成资金回流过慢，无力偿还贷款，企业面临经营难关。因此房地产企业资金管理的风险较大，同时具有很强的不确定性。二是复杂性，房地产市场与建材行业、家具制造业、建筑行业的关系都十分密切，因此房地产企业在经营中不仅会受到房地产行业政策变化的影响，而且会受到其他相关行业的经济形势的影响，这让房地产企业的筹资活动、营运资金管理活动更为复杂，在实际操作中更具难度。三是特殊性，为了提早进行资金回流，房地产企业基本都会采取房屋预售的方式获取预售资金，从而增加现金流，虽然在很大程度上解决了企业自身的资金短缺问题，但将风险提前转移给消费者以后，更需要思考如何让预收资金保值，同时将房屋准时交付给消费者，以避免法律纠纷和额外的经济赔偿。

（四）房地产企业资金管理的外部影响因素

第一，房地产行业政策。从20世纪90年代开始，我国的房地产行业迅速崛起，不仅催生了“开发热”“买房热”，更衍生出了炒房投机等行业乱象。为了让房地产市场回归健康有序的发展主旋律，国家出台了多项法规政策对房地产企业的筹资进行合理限制，国务院更是在2010年对二套房贷款采取了相对紧缩的管控措施。连番政策过后，房地产市场冷了下来，房地产企业筹资面缩小，资金回流受阻，很多企业更是面临严重的经营危机。虽然此后国家又相继出台了房贷新政和降税新政，在一定程度上缓解了房地产市场的低迷情况，但总体来说，房地产开发企业依然存在很大的资金压力。

第二，金融市场规模。我国的房地产开发企业前期投入资金主要来源于商业银行的贷款，而在金融二级市场中可获取的筹资渠道过少，资金规模也较小，紧紧依靠商业银行的贷款，不仅会因为银行内部体系的不完善导致贷款效率低下，还会限制贷款的数量。

（五）房地产企业资金管理现状

为了保证企业的长远持续运营，房地产企业已经初步建设了资金管理制度，明确了资金管理运行模式，并重塑了融入资金管理后的组织框架。

在资金管理制度上，房地产企业进一步加强支出管理，以经济效益和资金使用率为主，填充了资金管理制度内容，包括财务部门资金管理细则、会计电算化详细规定、预算审批制度以及应收应付账款管理等。

在资金管理运行模式上，逐步开始探索资金集中化管理，通过设置结算中心或内部银行等模式，将其与基础性财务工作进行了明显区分，同时发挥财务监督职责，强调资金管理、调配以及配置等各环节的公开性和合理性。

三、新形势下房地产企业资金管理工作现存问题

（一）在资金管理中缺乏预算管理意识

房地产企业的项目周期较长，一些大型的房地产开发企业甚至在不同地区同时进行着多个房地产开发项目，可以说房地产企业在资金管理中不仅面临着高额筹资压力，长周期的资金调配，也导致整合多部门、多项目资金链条存在困难。如果能够科学正确地运用预算管理体系，这些问题将会得到有效解决。精确细致的预算管理方案能够对企业的各项经济活动做出明确指引，也能够对资金监管起到关键作用，然而一些房地产企业对预算管理了解不深入，没有认识到预算管理方式对合理配置资金、加速资金流转的重要作用，要么简单地将预算管理纳入财务部门就置之不理，要么就履程序、走形式，这种不深入、不全面的预算管理并不能真正发挥作用，资金的违规使用情况和资源浪费情况很难被及时发现［1］。

（二）资金获取渠道受限，来源单一

房地产开发项目的运转周期较长，涉及土地使用权的获取、房屋的建造、人力费用的支出、房屋销售等多个环节，每一个环节都涉及高额的资金投入。虽然大多数房地产开发企业的资金来源于银行贷款、承包商垫付资金以及自有存款三个渠道，但是自有存款和承包商垫资所占比例非常小，所以商业银行贷款是房地产企业最主要的资金来源。然而由于近年来央行对房地产市场的贷款政策有所收紧，房地产企业的贷款难度增加，所贷资金逐年收缩，资金流转困难重重。另外，房地产企业在商业银行所占据的一级市场中资金运转不畅的问题并不能通过二级金融市场进行弥补，这是因为我国金融行业起步较晚，多元化的金融支持体系尚不成熟，房地产企业即使能从其他金融机构中获得部分贷款，其贷款规模和贷款利率也无法与传统商业银行相媲美。更为严重的是，个别房地产企业急功近利，不顾自身实力，同时参与多个开发项目，贷款不足时只能负债经营，高额的利息更是让其陷入恶性循环，使其资金压力巨大。

（三）投资活动缺乏严谨的可行性分析，具有一定的盲目性

毋庸置疑，房地产开发行业的利润率确实要高于其他行业，但市场经济体系中有着高收益伴随高风险的不变定律，然而前些年房地产行业的火爆让一些业内人士忽略了投资的风险性。例如，在经济较为发达的城市建造高档住宅小区，希望通过高预售率回笼资金，但是实际销售情况却很不理想，这是因为投资者只考虑到了当地经济水平适合建造高档小区，但却没有进行实地考察，忽略了当地居民的生活习惯和小区周围环境，这很明显是缺乏科学的投资评估而造成的不良后果。巨大的投资成本使得投资一旦没有收到预想效果，就会把资金套牢，使企业运转陷入瘫痪。还有一些企业只着眼于眼前利益，想通过抢占土地来提高市场占有率，房地产市场政策的收紧不仅没有让大量囤积土地的房地产企业获得高额利润，反而因土地成本的大量投入承担着巨大资金压力。

（四）资金营运风险管控能力较弱

房地产开发企业确实拥有巨大的经济潜力，但同时也面临着重大的经营风险，从某种程度上说一个企业的风险抵御能力决定了它的存活寿命，因为只有风险管控能力越强，才能够在外部市场发生变化时从容应对。而一些企业盲目追求高回报，重投产而轻风控，缺乏完善的风险管理组织体系和风险评估机制，导致很多投资金额巨大的项目在运行中风险失控，造成难以承受的经济损失。因此，对于房地产开发企业来说，风险管控不仅不能少，还要全面、细化，只有这样才能在任何一个环节发生已知风险时，及时启动风险应急处置预案，将各项损失降到最低。

四、新形势下加强房地产企业资金管理工作的路径分析

（一）健全预算管理体系，充分发挥预算管理对资金的配置作用

首先，企业领导者要提高对预算管理的重视程度，积极组织高层管理人员到预算管理体系发达的企业进行调研，学习先进的预算管理经验，提高本公司的预算管理层次。其次要建立完善的预算管理体系，成立独立的预算管理部门，选调财务经验丰富、工作能力强的预算管理专业化人才组成预算方案编制团队和预算绩效考核团队，使预算方案更贴近实际，预算绩效考核更加真实公平，从而发挥预算管理的监督作用和激励作用［2］。另外，房地产企业还要将预算管理与信息化建设充分结合起来，加强下级分公司和各业务部门与预算管理部门之间的信息流转，增强信息归集的全面性和时效性，为预算编制提供信息保障。以上都是预算管理的基础性工作，除了做好日常的保障措施，还要加大预算方案的执行力度，对于违规的财务支出和越级预算申请行为要予以处罚，确保预算管理切实发挥出对资金的配置作用。

（二）创新筹资方式，拓宽资金来源渠道

当前的房地产市场中，除了少部分实力强劲的房地产开发公司具有大量的资金支撑，更多的中小型房地产开发公司筹资能力不足、资金储备较少。要提高风险抵御能力，促进资金循环，在房地产行业多变复杂的发展形势下，仅仅依靠商业银行的贷款是远远不够的，房地产开发企业必须谋求其他的筹资方式，以丰富资金来源渠道。一是房地产开发企业可以选择资质、信誉良好的其他房地产企业进行项目联合开发，或者共同出资，或者一方提供土地，另一方提供资金，这样可以实现双方或者多方企业的共同盈利，也能够分担风险，虽然相较于单独开发，所获利润有所降低，但却有效保障了项目的顺利实施，也提高了企业的风险应对能力。二是现阶段我国的信托行业已经具备了一定的发展规模，房地产企业可以委托运营良好的信托公司进行投资整合工作，由房地产信托公司选取与自身投资方向一致的其他房地产开发企业，将资金统一归集，并按照各方投资意愿进行资金分配和运管，房地产企业通过信托公司的资金整合能够享受到更多的资金红利，实现投资利益的最大化。

（三）加强投资的可行性调研，减少盲目投资

房地产行业的利润丰厚，但投资风险也比其他行业大很多，所以投资活动的可行性调研就十分重要。房地产企业在投资活动之前，一是要做好自然环境和人文环境的调查，考察适合建造哪种楼盘类型；二是要对当地居民的消费习惯和传统观念进行研究，项目设计定位要符合当地发展实际；三是要对项目整体精确的成本规划，根据自身筹资能力和现金流实际进行投资决策，避免因急于抢占市场而盲目投资。

（四）增强风险防控意识，完善风险处置机制

房地产企业的资金流动量较大，资金运行过程中可能会因为内部管理的疏漏和外部市场的变化面临资金冻结、回流过慢等风险，这首先需要在每一个项目开始之前做好风险评估，制定风险处置预案，应对突发事件时有准备，有方向。其次，企业应建立风险预警机制，引进先进的风险监测系统对企业各项资金活动进行分析，一旦出现风险漏洞及时发出警报，由风险防控人员初步筛选，再呈报上层管理者做出具体的风险应对措施。完善的风险防御体系有助于房地产企业及时发现资金管理工作中的不足，提升风险处置能力和突发事件应对能力。

（五）改进营销手段，加速资金回笼

销售是房地产企业项目最后环节，也是资金管理的重要回笼阶段，只有将项目出售出去，才能够实现价值增值，如果转为库存，不仅占用了营运资金，还降低了资金周转率。所以在营销环节，也要采取适当促销手段，控制销售期，加速资金周转，具体可从以下方面入手：一是确定目标客户群体定位，匹配消费能力，通过其实际需求和市场供求变化确定具体营销对象；二是提高营销人员综合素质，树立企业形象，改善企业市场口碑；三是加大广告投入，突出房地产项目优势，发挥现代信息传媒优势，通过自媒体的广泛传播提高产品的影响力，吸引消费者，这样不仅拓宽了市场，也加快了资金流转速度。

五、结语

房地产企业的资金需求较大，资金回收期限较长，相应的资金管理工作也更加复杂，更需要拓宽资金来源渠道、加强预算管理体系建设、做好投资活动的可行性评估以及完善好风险处置机制。除了上述提到的几种加强资金管理的手段以外，房地产企业还可从供应链管理入手，借助新型系统性管理思维，围绕房地产企业，将上游供应商、中游制造销售商以及下游客户商进行连接，形成链条式管理架构，能够将物流和库存成本控制到最小。这样才能保障企业资金的合理分配和循环顺畅，从而使房地产企业保持健康长远发展。