论房地产企业的经营风险

摘要：房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制以使风险损失减少到最小程度。

关键词：经营风险;经营管理;房地产

1房地产开发经营风险的成因

任何经营管理活动都是有风险的。所谓经营管理风险，就是经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期目标，从而造成经营管理损失或失败的情况，房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性，主要表现在以下四个方面：1.房地产位置的不动性和固定性，在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性。2.房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性。3.房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变化性。4.房地产市场信息的分散性，决定了房地产的不充分性和变现的困难性。房地产经营管理风险，在不同阶段有着不同的表现形式和作用。

房地产项目的开发和经营管理所涵盖的范围非常大，能够对项目经营产生影响的因素也是非常多的。房地产经营风险主要是在项目就经营过程中出现的影响企业正常获取收益的因素，这种因素在房地产项目的开发中是不能够避免的，只能够通过有效途径进行控制。根据房地产项目经营中存在的影响因素，本文对其经营风险进行了分析，主要包含以下几个方面：

在房地产项目的整个开发过程中，相关人员的应用是不能够缺少的，但是由于人主观或能力等问题，可能会对房地长开发和经营产生一定的不良影响，这些就是人为风险。因在项目的整个经营过程中，无时无刻不与人员的工作有关，其可能存在风险的类型也是多种多样的，如合同风险、管理风险及人资风险等等。风险对房地长项目的开发影响重大如不能够妥善地对其进行科学的管理控制，造成的危害将是十分巨大的。

2房地产的风险管理

房地产风险管理是一种要求非常高的管理。由于引起风险的原因是多方面的，形成过程极其复杂，有时是不可避免的，因此，在风险管理中，主要采取以下方式和方法：

一般采取的方法是将可能发生风险的经营项目转移出去，或者是将有经营风险的项目通过与其他单位合作或共同开发经营，来达到分散风险或减少风险的目的，但转移风险是要付出代价的，如直接利润的减少等。

经营项目实行保险是经营者转移风险的一种比较好的方式。保险虽然也要支付费用，但与风险一旦发生所带来的损失相比要小得多。在日益发达的市场经济条件下，运用保险的方式转移或减少风险，是风险管理普遍采用的主要方法。房地产开发行业本身就是高风险行业，作为房地产开发企的高层管理者，尤其是经营决策人，对于可能发生的风险必须要有预见性。对可能发生的风险要进行科学的分类排队，要找出风险产生的原因及其因果关系，要采取适当的方法，认识特定的风险。识别风险通常采取的方法有：分析问询法、财务投资法、流程图法、现场观察法、环境分析法等。识别风险是风险管理的基础，也是风险管理中最困难的工作。

3房地产风险管理的策略探讨

3.1加强对经营环境的研究

房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展经营活动的，环境既提供了机会也构成了威胁。企业的经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发经营产生各种各样的影响，并且外部环境还处于不断的变化之中，这就要求房地产企业的经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统，它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用，把外部环境、内部条件有机结合起，提出一个适合自己的科学的战略目标，潜心培养并提高自己的核心竞争力，并能审时度势、因势利、灵活应变，不断地随环境的变化而调整企业的经营活动，这样对提高项目投资成功率，实现风险管理的目标定会有大的帮助。

3.2加强对房地产市场调查与预测

加强对房地产市场调查与预测，实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋，它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展，人们生活水平的提高，消費者一些低层次的需求已得到满足，人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求，消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。面对这些变化，房地产企业要改变过去那种我盖什么就卖什么的思想，现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能，房产商品除了具备居住这个功能外，还要具有良好的套型设计、漂亮的造型、优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说，房子与房子之间没有什么太大的差距，而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。

3.3不断提高物业管理水平

物业管理是改革开放、住房体制改革、房屋商品化的产物。它把专业化、社会化和企业化的运作机制引进了我国房地产的管理。物业管理是和房地产综合开发的现代化生产相配套的综合性管理。世界上许多国家和地区房地产的经验证明，一个优良的物业管理不仅是房地产成熟的标志，而且是本身获得长足、持续发展的强大动力。卓越的物业管理所创造的“整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适”的居住环境，可以陶冶人们的情操，净化人们的心灵，提高人们的素质。同时，也有利于房地产公司的经营与发展，有利于提高房地产企业的档次，有利于降低风险。所以，房地产企业要克服前几年随着房地产业的迅猛发展而出现的“重开发轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的思潮给房地户业发展带来的约束，认真探索一条适合我国国情的物业管理之路。由于我国房地产改革与发展时间很短，物业管理方面的理论和经验还很缺乏，具体如何做，还要开发企业多实践、多探索、多借鉴。

参考文献

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作者简介

张磊（1997年—），男，汉，籍贯：天津，学历：硕士，研究方向：工业工程。