如何做好房地产代建企业的采购管理

蓝小清

摘要：采购管理是房地产代建企业全过程管理咨询服务的重要内容之一。能否做好代建采购管理，不仅关系代建工程能否顺利实施，关系代建项目成本能否有效控制，也是关系代建企业后续生存发展的大事。

关键词：房地产;代建企业;采购管理

引言

本文以市场上房地产代建企业采购管理当前遇到的共性问题为导向，从推动评定分离、强化市场调查和专业评审、建立供方库名单等方面提出了如何做好代建采购管理的几点建议，从而利于更好地提升代建企业项目管理实效、塑造代建企业管理品牌。

1采购管理存在的问题

房地产代建工程相关采购项目，在完成公开或邀请招投标后通常采用最低价中标法来确定第一中标候选供应商。采购“游戏规则”公平、公开，不过随之也产生了由此相关的管理难题。

1.1工程联系单增多

部分投标商故意先压低报价，想尽方法中标。之后再通过变相增加工程量来抬高价格。工程联系单的增加，对代建项目的成本管理提出了严峻考验。

1.2产品质量较差

部分低价中标供应商，为了收回成本，“瞒天过海”，以较次等的产品或材料替代相应的原报价项，产品质量低劣，对代建工程的质量管理和投入使用后的后续维护增加了难度。

1.3进度协调困难

低价中标供应商如无法通过上述类似方式变法子收回成本，难以避免就会产生故意拖延工期或主动违约退出的现象，对于代建项目的进度管理带来了较大的不确定性。

2采购管理建议措施

2.1推动采购评定制度的改革

国家招标投标法及其相关实施条例中规定：国有资金占控股或者主导地位的依法必须进行招标的项目，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。随着国家“放管服”改革和国企改革的深化，房地产代建企业需要认真分析上述问题产生的根源，吸取代建管理的实践教训，积极推动评定分离方法的改革试点和全面落地，推动由招标人或代建委托人最终决定招标结果。

2.2组建专业的专家评审团队

根据代建工程项目的分项采购需求，及时组建有勘察、建筑设计、机电、电气、园林绿化、造价、工程管理等中高级专业技术职称人员构成的、实操经验丰富的内部评标小组，必要时聘请外部权威专家一同参与。评审前，评标小组应对对市场上相关设备材料和人工价格等方面进行深入的了解，对供应商过往实施的业绩项目进行实地考察和口碑验证等，整合调查所取得的数据信息或非数据信息，并通过认真的研究与分析之后进行合理的预算，积极为采购项目的评审积累第一手的有实用价值的客观资料。评审时要在供应商的实力信誉、以往项目业绩及其业主评价、项目派出团队，以及现报价产品的品牌、性能、价格等方面上发挥关键性的评审把关作用，把既能满足代建项目“硬性”要求，产品或服务价格、成本最合理的优秀供应商挑选出来。

同时，在确定中标第一、第二、第三候选供应商后，要依据前期调查和“货比三家”獲得的有价值信息，提高谈判能力，讲究谈判技巧，与目标供应商进行后续的商议、议价活动，努力达到既能保质保量又能降低采购成本的目的。

2.3建立更新合格供方库名单

房地产代建企业要对参与其代建项目的供应商在产品或服务的信誉、质量、响应、完成效果、后续维保、安全生产、廉洁从业等方面进行综合评价，及时建立自己的合格供方库名单，将企业信誉口碑好、产品或服务质量优良、报价合理、服务响应及时的供应商纳入合格供方库名单，反之，要将不合格的供应商排除在名单之外，严格执行、长期以往，以此机制实现合格供应库名单的定期更新和优胜劣汰，这样可为后续代建项目的实施提供充足的合格外部协作资源。

3绿城代建采购管理经验借鉴

除可采用上述措施加强采购管理外，房地产代建企业也需要对标行业一流标杆（如绿城代建），积极吸收他们在实战中形成的宝贵经验，促进自身采购管理水平的提升。

首先，打造绿星标准体系。该系统具有认证、评分、分级的功能，致力于打造可视化、菜单化的管理平台，将代建过程涉及的采购方、委托方等星级评价情况纳入其中。如可根据委托方的资金情况和土地情况来确定星级标准，进而确定之后采购等级以及建设标准，一键选择后续供应商。通过绿星平台积攒的案例库，测算具体项目建设过程中的采购成本和预期收益，实时动态监督成本管控和工程进度。此标准体系之中，可将供应商分为ABC三类，即便是委托方推荐的供应商，也要在接受标准流程的审查后才能评级入库。只有进入此标准体系中的供应商才能享受绿城代建巨大的采购业务流量，如此一来，绿城代建打造了专属于自身的供应商管理平台。

其次，强化自身品牌影响力。波特“五力”模型告诉我们：市场上任何一个主体的议价能力与其自身业务规模、市场实力有着直接关系。因此，降低采购成本、实现良好的采购管理，首要解决的问题就是提升代建品牌的影响力。发展初期，绿城代建致力于打造中式小院产品线，这种符合中国传统审美、凝聚中国家园情怀的产品很快吸引了市场，并很快达到了供不应求的状态。之后，绿城代建调整其产品业态，通过不断升级服务体系、创新品牌传播的模式，提升绿城代建的品牌溢价水平。调查研究结果表明，绿城代建在2013年到2016年期间，品牌溢价增长水平达到了16%，成为代建行业优秀的品牌影响力打造案例，相较于其他代建企业来说，形成了强大的溢价能力和品牌影响力。品牌影响力的提升，自然而然为其在节约采购成本、降低采购管理风险上带来了巨大优势。

结语

综上所述，房地产代建企业可从外部推动评定分离法落地，更为重要的是要从自身代建管理的实际出发，可从内部加强源头性的采购评审管理、建立合格供方库等方面下功夫，做好市场调查、项目验证、内部专业评审等方面的充足准备，努力提高代建采购管理水平，从而实现对代建项目业主的价值贡献和代建企业自身的可持续发展。

参考文献

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