实行全面“营改增”后房地产税收风险识别浅析

吉佩林

（南通高瑞置业有限公司，江苏 南通 2264000）

随着我国经济水平的整体提升，民众的住房需求日益强烈，近几年，房地产甚至一度出现供不应求的状况。对房地产企业来说，对企业而言，“营改增”之后，房地产将面临新的增值税征收环境，企业必须重新规划，更改过去的纳税筹划方案。这就要求房地产企业对营业税改征增值税后的税收政策，进行更为深入的研究。

一、“营改增”后房地产企业税务管理及风控变化

企业的纳税筹划应该在国家制定的税收法规的基础上，对企业各类税种进行整合优化，从而推出科学、合理的纳税方案，帮助企业更好地减轻税务负担，达到为企业节省运营成本，提高经济收益的目的［1］。随着“营改增”的推行与落实，房地产企业不得不对税率计算、管理操作以及风险控制进行重新的梳理与定位，这就导致企业的税务管理与风险控制面临新的挑战。

（一）强调增值税专用发票管理的重要性

“营改增”的落地，要求房地产企业重新认识增值税专用发票在实际工作中的重要性，因此企业需要在传统税务管理的基础上，不断完善对增值税专用发票的管理，不管是操作方式还是管理思路都需要重新梳理。愿景固然美好，但是真正实施起来，总会猝不及防地遭遇诸多问题，比如管理以及认识上难免会存在误区。有些房地产企业过度追求增值税专用发票，忽视了对相应成本的把控，出现了本末倒置的尴尬局面。成本管理本来就是企业发展过程中的重中之重，企业却因为过分迷信增值税专用发票的效力，忽略了对其他税务管理工作的精准把控。

（二）出现新的税务风险点

“营改增”的落地在给房地产企业带来新机遇的同时，也带来了新的问题与挑战。税务风险随之而来，“营改增”要求企业重新制定税务核算的方法，必须对核算方法进行调整，因此可能会在原来的核算基础上增添很多更加复杂、要求更高的核算方式。如果房地产企业还没有做好相应准备，势必会导致核算精准度下降，从而在无形之中加大了税务风险的把控难度。

（三）加强对进项税的管理

稍微有财务管理知识的人都应该知道，“营改增”推行的目的就是为企业减轻纳税负担，在实际操作中，企业可以通过进项税抵扣的方法减少纳税金额，达到缩减税务费用支出的目的。但是想要充分利用进项税抵扣政策，必须在税务管理工作中加大对进项税的把控力度，避免进项指标不合规阻碍抵扣工作的进行，白白给企业带来经济损失。

二、房地产企业在“营改增”后可实行的改革措施

企业必须加强自身的税务管理工作改革，只有这样才能够充分适应“营改增”带来的新变化，并从中获取利益。

（一）注重内部环境建设以及治理结构的调整

房地产行业过去存在盲目建设、竞争的情况，对内部管理工作有所忽视，导致在发展后期，很多企业都因为内部环境建设不足而出现了诸多问题，无法持续稳定地发展下去。“营改增”的推出，迫使房地产企业重新认识内部环境管理工作，加强对下游供应商的管理。首先，企业上下尤其是财务管理部门，要积极学习与“营改增”相关的财税知识，并分析研究行业内的实践经验，对“营改增”的核心内容有更加充分的认识，并正确看待“营改增”政策对企业发展的影响。其次，将“营改增”制度改革工作升华为企业内部秉承的文化与精神，通过持续不断的宣教与学习，让全体员工重视“营改增”，从而增强财务部门工作人员的积极性与主动性［2］。

（二）加强对下游供应商以及采购经济活动的有效管理

虽然增值税专用发票能够通过进项抵扣帮助企业减轻税务方面的压力，但是企业也不能过分迷信增值税专用发票，这样很容易导致企业财务部门的管理人员甚至管理高层对税务管理工作出现认知上的偏差，将税务管理重心一味偏向增值税，出现“一家独大”的现象，使税务管理工作厚此薄彼，极不平衡，最终的结果就是既无法有效减轻企业税收方面的压力，也忽视了对其他工作的管理，比如有可能削弱对下游供应商以及采购经济活动的监控力度，使企业经营、生产面临两难。

企业要对下游供应商的资质进行调查，凡是不具备增值税专用发票开具资格的供应商，都应该考虑是否需要终止合作，以此维护企业的合法权益与经济效益。不仅如此，还要对原材料、货物、设备等进行品控管理，千万不能因小失大。只追求增值税专用发票而忽视对成本品质的把控，一旦品质出现问题，企业很有可能失去在市场中的竞争优势。

（三）做好财务管理工作以及发票管理

首先，要提高财务管理人员的综合素质，必须从内部杜绝虚开发票的问题，时刻警示管理人员不可心存侥幸，不可触碰财务法律法规的“高压线”，所有的发票的获取都应该走正规合法的路线。其次，要对企业会计核算人员进行定期的专业培训，避免核算人员因为会计能力缺失，而出现核算不清晰、范围不确定、项目不准确等问题。企业要加强入账管理工作，在房地产行业，因为售房款长期滞留而未及时入账的现象并不少见，但是在“营改增”的大环境下，不能及时入账将给企业的税务筹划工作带来很大的影响，甚至会影响企业对税务风险的把控。企业要强化对进项抵扣的严格管理，避免在实际经营过程中出现虚增抵扣的问题，只要是超出项目规格的金额，就不能进行抵扣操作。不仅如此，对所有采购经济活动也要进行抵扣把关［3］。

（四）增强房地产企业的税务风险意识

房地产企业涉及的税务种类较多，风险在经营过程中随时存在，风险的识别与控制显然是技术性与专业性最强的一项经济活动［4］，对房地产企业的会计与纳税申报人员等都有相当高的要求。可见，房地产企业首先需要提升自身业务与人员的各项素质，这样一旦产生税务问题，就可以识别由哪个部门负责，必要时进行追责，上至企业管理层，下至各相关部门及其负责人。通常情况下，房地产企业要加强对相关人员涉税风险方面的控制意识，在日常经营管理过程中，注意规避税务风险的发生。其次，房地产企业在当前环境下，必须树立正确的依法纳税理念。房地产企业管理层只有具有依法纳税的意识，才能真正在实际操作中开展税收筹划，实现控制税收风险之目标。同时，房地产企业务必将业务做到位，真正提升会计核算水平，尽可能保全有关的会计核算资料，以提供充足的必要的依据，对税收风险进行控制。最后，企业在控制税务风险的过程中，需要顾及发展利益，正确合理地按照法律法规进行税收策划。纳税筹划方案既要考虑企业个税的高低，又要考虑企业全局的利益。

（五）建立税务风险预警体系

在识别与防范税务风险的过程中，企业需要建立相应的风险预警体系。第一，定期检查企业税务情况，开展税务风险评分评级工作。房地产企业采用沃尔评分法，找出房地产企业相关部门或人员可能存在的高风险，并结合房地产企业的现实情况，得到企业的税务风险评分，进而对房地产企业的税务风险作出整体评价。第二，加强房地产企业的税务监督，根据有关税务专业知识与法律法规进行科学预测。在房地产企业开展税收预测具有普遍意义，且已经得到了广泛应用。应按照房地产企业涉税行为的过往资料，根据现有的要求，对房地产企业税收开展科学测算。

三、结语

在“营改增”的大背景下，房地产企业面临着更多的风险与挑战，要做好相应的准备工作。只有房地产企业的财务管理人员吃透用足各项税收政策，应对好各种税务变化，最大限度地实现纳税的科学合理化，企业的整体成本才能够降低，经济收益才能上升。企业需要重新建立符合自身发展的税务风控方案，并从上至下地贯彻执行相应的筹划政策，建立更加有效、科学的风险预警机制，通过制度、人力以及方案等多方面的支持，更好地发展下去。