特定条件下附期限的《免租协议》发生情势变更后如何处理——《免租协议》发生情势变更的认定及处理

文 玮 邹小蓉

（萍乡市安源区人民法院，江西 萍乡 337000）

一、案情

2016年11月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告租赁原告位于万豪二楼的商铺用于经营小吃店，租期自2016年11月1日起共计六年，年租金为210960元（含物业管理费），租金按月支付，被告承担商铺装修费用。合同还对其他权利、义务进行了约定。合同签订后，因该购物广场未正常开业，人流量少，原、被告又于2017年5月15日签订《免租协议》，约定：对被告免租至“XX红”开业后计算租金，《租赁合同》的时间相应延期，被告在2017年7月1日进场装修。协议签订后，被告进场装修，并开始试营业，因生意不好，被告于2017年12月左右关门停业。另查：原告与案外人许某、孙某于2016年10月16日签订《租赁合同》，约定许、孙二人租赁原告位于万豪二楼的商铺用于经营“XX红”火锅。许、孙二人一直未进场，并于2017年11月15日在原告发出的解除函上回复同意解除合同。但原告在2018年10月份仍未撤走“XX红”入驻万豪的商业广告。后原、被告因履行《免租协议》发生争议，原告要求被告将店面开业，租金可协商；被告则表示在“XX红”入驻前，其不同意继续履行《租赁合同》，将继续停业，其亦不解除《租赁合同》及《免租协议》。

二、分歧

本案在审理过程中，针对案涉《免租协议》的性质认定、能否解除、后续处理问题，存在两种意见：

第一种意见认为：案涉《免租协议》系在《租赁合同》的基础上达成的补充约定，系原、被告在平等自愿的基础上签订的，能反映双方的真实意思表示，其效力等同于《租赁合同》效力。《免租协议》约定“XX红”开业作为交租条件，系《租赁合同》的生效条件或交租条件。故在该所附条件成就前，《租赁合同》约定的交租义务不发生法律效力。现“XX红”开业这一条件尚未实现，故被告拒绝交租未违反合同约定，原告单方提出解除案涉《免租协议》违反了我国《合同法》关于附条件生效的合同及法定解除的相关规定，依法不应得到支持。

第二种意见认为：案涉《租赁合同》时，对租赁事项进行了明确的约定，原、被告未将“XX红”入驻作为签订《租赁合同》的条件，故成立在后的《免租协议》并非《租赁合同》的生效条件。从《免租协议》内容可见，“XX红”入驻系原、被告在签订该协议时共同设定并确定发生的事件，只是对“XX红”开业的时间不能确定，在此基础上，双方达成了“XX红”开业前免租这一约定，系特定条件下的附期限约定。因“XX红”不再入驻万豪已为既定事实，《免租协议》所特定的事件发生了根本变更，导致免租条款约定的期限将永不到来。《免租协议》的继续履行将导致原告剩余租期内始终不能收租的后果，继续履行该协议将对原告显失公平，被告也将扩大损失。故该协议在发生情势变更的情况下，原告有权解除。

三、评析

笔者同意第二种意见。理由如下：

（一）《免租协议》的性质

1.《免租协议》的法律属性。《免租协议》内容为在特定事件到来前免除承租方交租义务，该免租条款系租赁合同履行过程中出租方给予的单方优惠权利，承租方对此不负义务，该单务条款有类似“赠与”的法律属性［1］。

2.《免租协议》是否系《租赁合同》的生效条件。出租方与承租方在签订《租赁合同》时并未约定免租事项，承租方亦未能证明双方将《免租协议》作为签订《租赁合同》的条件，故该《免租协议》并非《租赁合同》的生效条件。

3.《免租协议》是否为《租赁合同》的合同义务。《租赁合同》的义务系提供租赁物、支付租金。在合同履行过程中，双方又签订《免租协议》，约定在特定事件到来前，免交租金，故《免租协议》设定的特定事件系应否交租的条件。该条件是否发生显然不受合同双方控制，而合同义务应当是明确且具有约束力的，故该条件缺乏合同义务的法律属性。另外，根据公平原则，一方为免除对方义务而设定的条件如再成为一方的义务，将对该一方显失公平。故《免租协议》不是《租赁合同》的合同义务。

（二）《免租协议》发生情势变更的认定

《免租协议》对于免租的前提进行了时间或条件的约定，即附时间或附条件的免租约定。实践中，对该种附时间或附条件的免租约定与附时间或附条件的合同生效容易产生混淆，认为《免租协议》系《租赁合同》的生效条件。

笔者认为这种观点不正确。因《租赁合同》成立生效在前，《免租协议》成立生效在后，两者虽然存在从属关系，但又可相互独立，《免租协议》并不能当然导致《租赁合同》不生效或解除。因当事人签订《免租协议》多为互利互惠目的，在签订该协议时，所附条件大部分为当事人共同设定并确定发生的事件，只是对事件发生的时间不能确定，故《免租协议》系特定条件下的附期限约定。在该特定条件尚有发生可能即存在发生基础的情况下，免租约定对免租承诺人存在法律约束力，其不遵守约定则构成违约。

但是，当特定条件不再有发生可能性即特定条件不发生已为既定事实的情况下，《免租协议》所附条件发生了根本变更，导致免租条款约定的期限永不到来。该种情形下，《免租协议》继续履行将对出租方显失公平。承租方亦不能因此而获得更大利益，该《免租协议》对《租赁合同》的履行失去意义，应认定该《免租协议》在履行过程中发生了情势变更；唯有通过变更或解除的方式，终止该协议效力，方能摆脱困境。

本案适用情事变更原则，究其实质即在于消除合同因情事变更所产生的不公平后果［2］。

（三）《免租协议》的解除及后果

《免租协议》所附条件发生情势变更后，其解除条件成就，双方均可解除该协议。但从维护合同关系稳定及实现当事人之间利益平衡的角度出发，请求解除一方的当事人的合理做法应是及时向另一方当事人如实报告变更事项，征求另一方的合理意见，并继续按《免租协议》的约定给予相应的缓租期，尽可能重新谈判［3］，缓租期根据公平原则及实际履行情况确定。

缓租期间，原、被告可就交租条款重新协议，若协商不成，双方亦可就合同解除事宜进行商讨，再若商讨不成，双方均可向法院提起诉讼。因《租赁合同》对租赁事项的权利、义务已进行了相应约定，《免租协议》解除并不必然导致《租赁合同》丧失履行基础，故《免租协议》解除并不必然导致《租赁合同》解除。

但考虑到当事人存在不能就交租条款重新达成一致意见的情况，故《免租协议》解除后，双方当事人均享有《租赁合同》的解除请求权，届时由法院根据具体情况而裁决（适用情事变更原则解除）［4］。《租赁合同》在解除时，法院应结合双方当事人在合同履行、《免租协议》的解除过程中是否存在过错及过错比例划分责任。如双方当事人均不存在过错，则应根据公平原则对当事人的损失进行处理。