房地产纠纷中的法律风险及有效防范举措研究

王启星

（广东艾伯纳律师事务所，广东 广州 510800）

受宏观调控的影响，我国房地产市场发生了巨大的改变，使得房地产市场的购买需求大大降低，加上房地产企业缺乏足够的资金供应，这就引发了很多的违规、违约情况。随着房地产市场出现越来越多的纠纷，且其中一些纠纷存在非常尖锐的矛盾，无法调和，这就需要进入司法诉讼环节，而进入该环节，势必会出现一定的法律风险［1］。基于此，需要对这一方面的内容进行深入研究和分析，确定房地产纠纷中的法律风险，提出切实可行的防范建议，以此来较好地确保我国房地产市场的良好发展。

一、房地产纠纷中的法律风险

对于任何地产项目而言，都会涉及土地受让、原始区域拆迁与人员安置、开发与建设市政配套设施、整合项目工程施工建设、房产销售租赁、按揭抵押担保、项目交付后的物流经营和管理等一系列复杂流程，这一整套流程中的每一个环节均必须做到严谨、周密，尽量杜绝出现疏漏与失误，这样才能够确保房地产企业的综合效益，且获得相应的项目利润。然而一旦由于其中某个环节出现疏漏或是失误，将会导致房地产企业与购房者之间发生矛盾，从而引发纠纷。在司法实践层面上，房地产企业可能出现的法律风险体现为以下两个方面：

（一）宏观法规政策层面

在宏观层面上，国家相关政策法规而导致的法律风险具体指，因为这一法律法规无法适应当下时代发展的需求或是政策存在不确定性而造成的风险，以及由于市场形势发生变化或是经济发展规模发生改变而引发的风险。具体内容为：

1.房地产行业市场环境变化频繁，加之政府相关政策的影响，极易造成该行业发展速度过快，但相关法律法规更新滞后；虽然我国一直高度重视房地产领域的发展，然而随着市场形势越来越复杂，不可避免发生政策监管不全面、法律法规存在一些漏洞等情况，针对有的房地产开发商正在执行的一些开发行为，若现行法律未详细规定，也无法证明其行为是合理合法的，今后政府新颁布的政策与法规能够对这些行为进行限制，而这也必然给房地产开发商造成了极大的成本浪费与经济损失。政府也会结合当下房地产市场发展情况与我国土地资源情况来加以宏观平衡与资源调配，这就可能会重新设定其中涉及的分配关系［2］。随着各类产业、金融、环保等政策方针的颁布或是调整，均会对土地的开发使用权限造成很大的影响，并给房地产开发商带来一定的商业风险。

2.由于城市发展规划方案的不断变化，使得难以确定各类土地资源的规划。若由于城市的发展重新分配土地资源，或是更改土地资源的用途，这就会冲击到相应的已建或是在建的房地产项目，对房地产商品的价值造成影响，甚至导致房地产项目被迫拆迁［3］。同时，由于受到政策的影响，使得产业结构发生调整或是经济体制需要改革等，均会影响到土地资源的利用状况，这就导致房地产项目的商业价值出现风险，如：若房地产项目邻近区域商业配套和教育资源不健全，将会降低房地产项目价值，反之会让项目增值。

（二）微观实务操作层面

在微观层面上，房地产纠纷中的法律风险具体体现为以下几个方面：

1.在房地产项目建设过程中，需要通过出让、转让或是合作等方式来取得土地的使用权，但在收购土地的过程中，房地产企业时常会遇到土地使用权权属不明、土地使用权受限等问题，从而出现土地使用纠纷，造成双方签订的合同与项目收购协议无法律效应，最终导致房地产企业无法获得土地使用权，甚至造成严重的经济损失。

2.当房地产项目工程开始建设以后，如果没有明确参与工程建设的设计单位、施工单位、材料供应商等各方的经济实力与声誉，一旦其中一方出现违背合同规定的情况，既会阻碍工程的建设进度，还会引发一系列的质量隐患，甚至会引发工程质量安全施工等风险问题。

3.针对房地产项目的宣传，企业会与广告公司签订相应的协议，但如果宣传过程中广告公司提供的策划方案与宣传事宜存在歧义，将会给房地产企业带来连带法律风险。同时，针对房地产项目的销售，企业也会与中介公司签订代销合同，但若这一合同存在虚假销售承诺或是歧义等，也会给予企业带来风险。

二、房地产纠纷中法律风险的有效防范举措

（一）树立学习理念

为能够有效防范房地产纠纷中的法律风险，首先，房地产企业必须树立良好的学习理念，即需要实时关注我国关于房地产行业的立法情况，加强对企业内部全体员工关于相关法律法规的培训教育，以此来提高企业对法律的认识与防范法律风险的能力。其次，房地产从业人员必须认真学习相关法律法规，使自己具备较强的法律意识，在实际工作中必须严格遵循相关法律法规，严禁按经验办事。再次，房地产企业应加强与政府相关部门的沟通交流，充分地掌握当下房地产市场的相关重要信息，可对市场风险进行及时准确地把握，从而及时科学地调整自身的发展目标。

（二）树立诚信理念

对于所有企业而言，要想在市场中安身立命，对各种法律风险进行较好的规避，就必须树立诚信理念，即所有项目的运作与管理等活动，均必须坚持诚信理念，这样才能够实现高效运营。同时，在房地产项目建设过程中，必须对所有参与单位、机构的资信情况进行细致调查，以此来确保后续合同签订的有效性及后续工程建造的正常开展，避免不必要的经济损失发生。另外，房地产企业必须对提供土地使用权的一方进行及时调查，确保土地使用权的完整性，并明确这块土地属于划拨还是出让，且明确这块土地的最终规划用途等，接下来需对房地产项目开发的各项手续进行及时办理，以此来确保项目受到相关法律保护。

（三）树立证据理念

为能够有效防范房地产纠纷中的法律风险，房地产企业除了要树立学习理念与诚信理念外，还需树立证据理念，因为证据可以对当事人之间的权利义务范围进行较好的界定。基于此，在房地产交易过程中，房地产企业必须坚持证据理念，高度重视合同这一书面证据的合理签订。在司法实践层面上，当前绝大多数的房地产法律纠纷均涉及合同不规范的问题，导致在合同履行过程中出现歧义，当事人双方互相推卸责任；为避免这一问题的发生，就需要构建完善且科学的合同管理体系，尤其是一些重要的合同必须妥善保管。而在合同签订之前，必须严格审核双方的履约能力，这是一个关键的机制，必须纳入完善合同管理体系之中。同时，应确保合同制定的规范性，加强对合同的审查，及时排除合同中法定禁止性无效条款，以此来确保合同的合法性、有效性、真实性，也才能够保障合同的效力得到充分发挥。

（四）树立专业理念

面对竞争越来越激烈的市场环境，各个行业之间的竞争在本质上是专业实力与行业品牌的竞争。基于此，在房地产企业发展过程中，必须积极提升企业的专业度，打造独具特色的品牌，以此来让自己的项目能够吸引到更多的消费者，帮助企业尽快占据更多的市场份额。可以说，企业必须树立专业理念，使之具备较强的专业能力，即企业可成立专门的法务机构，对房地产项目开发、建设、销售等各环节涉及的合同事宜进行有效管理，以此来实现对房地产纠纷中法律风险的有效防范。尤其是针对一些重大谈判事项，房地产企业应寻求专业律师事务所的帮助，借助这一机构的专业能力来实现对风险的有效预防，且确保纠纷的顺利解决。

综上所述，随着我国房地产市场的迅速发展，涌现出更多的纠纷事件，而这些纠纷往往会给房地产企业带来极大的经济损失，甚至损害企业的声誉。基于此，房地产企业必须深入研究房地产纠纷中可能出现的法律风险，然后通过树立学习、诚信、证据、专业的理念，以此来实现对风险的有效防范，确保纠纷的顺利解决，最终促进房地产企业的良好发展。