房地产企业资金管理中存在的问题及应对举措

张少凌

（建发房地产集团有限公司，福建 福州 350001）

一、企业资金管理的重要性

房地产作为典型的高度资金密集型行业，资金就如“血液”一样，贯穿于房地产企业每一个具体经营项目的全周期。从企业受让土地开始，到项目开发建设，再到清算缴税退出，都需要大量的资金支持。然而，近年来，在“房住不炒”的总基调下，监管层对房地产行业的调控逐步加码。2020年的最后一天，央行送来监管“大礼包”，为银行涉房贷款划下“两道红线”，从银行信贷端出发，与前期“三道红线”等融资调控一起，中国楼市迎来“五道红线”监管。2021年2月份自然资源部又发布北京、上海等22个重点城市供地实行“两集中”政策，都进一步提升房地产企业的资金门槛，也更加凸显出房地产企业提升资金运营管理能力的重要性。

二、企业资金管理存在的问题

（一）资金风险管控意识不足

房地产企业的资金安全首先来自各项目通过开发销售实现的经营性现金流正数，其次依赖于融资对大额投资等进行补充。但由于土地获取成本高企，加上各地频繁推出各类限购、限售政策，部分项目资金平衡周期相对较长，大量车位、商业库存沉淀，账面缺乏现金利润，无法贡献项目开发运营所需的现金流，但操盘团队有时并不会感到急迫，尤其是在背靠具有较强融资能力的集团企业中，往往会存在一缺钱就找集团的情况，对项目自身的现金流关注不够，收支没有规划，给企业造成一定的资金压力，影响企业资金运行的安全。

（二）资金预算管理制度流程不完善，计划执行偏差大

房企一般会编制资金预算管理制度和资金计划，但在制度流程的可执行性方面还时有存在问题，如制度规定缺乏具体作业流程，制度流程欠缺闭环。同时，因业务部门不了解或不够重视资金计划的重要性，导致数据报送相对随意，计划执行偏差大；企业的财务人员因对业务了解不够深入，也无法起到很好的复核作用。资金预算制度和计划能否得到良好执行，实际上也是侧面反映项目的运营效率是否处于正常轨道上。

（三）融资平台与企业发展资金需求不匹配

由于地产行业的特殊性，房企通常会通过多种方式来筹集资金。首先是通过获取投资开发项目的利润，以公司的内部留存收益，加快自有资本的积累。但在集中拍地的新规实施以来，房企在重点城市的抢地阵势可谓异常凶猛，单纯依靠内部融资已是远远不够的，尤其是典型房企在实现规模发展的时候，对于外部融资的依赖度比较高。但因碍于各种内外部因素，存在融资规模小、融资渠道单一的问题，如直融产品协会/交易所存量小；银行贷款合作过于集中、限额不足；创新渠道不够宽等。融资平台的受限，导致企业发展的资金需求无法得到满足。

（四）销售未达款跟踪不及时，回款周期长

购房者的购房资金主要由自有资金和住房按揭两部分组成，在现行的信贷政策体系下，住房按揭在房企销售回款中呈现出使用频率高、占比大的特点。对于房企而言，银行按揭款便是“无息”资金，能否早日、足额收回，对于保证企业现金流的平稳运行至关重要。企业财务人员在按揭回款的跟进中，经常会碰到以下问题：一是对销售节点、市场政策、银行审批流程了解不深入，跟踪不够细致，影响按揭审批及放款的时效性；二是只跟踪进入按揭环节的未达款，对即将要成为按揭未达的没有提前和营销等业务部门做好沟通，不利于客户选择合适的按揭银行，银行审批效率低下；三是部分区域受政策限制，如封顶放款、限贷、限备案等，导致回款周期长。

（五）合作项目资金受限，资金使用效率低

不同房企合作开发项目较为普遍，在合作初期，合作各方一般会在协议中约定，项目公司需根据开发经营需要预留3个月的运营资金，因此会对股东方造成一定的资金占用。并且，对于非并表或者非主操盘项目，财务人员可能会对涉及合作的账户资金使用情况及账户余额关注不够，或没有一个明确的资金使用原则，影响了资金的使用效率。

（六）资金账户数量多，疏于管理

房地产企业因成立项目公司、融资、按揭等业务需求而开立较多账户，但企业人员一方面对业务结束时间关注不够，导致账户未及时销户，大量的不需用账户加大了管理的半径和难度；另一方面对提高资金效益的意识不足，账户中的闲置资金未及时归集整合，账户资金仅能享受0.36%的活期收益，若银行账户均能开通无风险的协定存款业务，按1.5%的年化利率，平均100亿资金，1年利息收益差异就达到1.1亿元（100亿×（1.5%-0.36%）=1.1亿/年）。

三、加强企业资金管理的对策

（一）强化资金风险管控意识

企业首先从拿地前的测算分析开始，就应重点关注项目的销售去化、成本税费等收入、支出预测，合理预估项目利润率、铺排项目的现金流，避免过于盲目、激进拿地，造成后续的资金压力传导；其次财务人员应从项目开盘前开始介入，结合项目特点、蓄客情况、外部政策、银行规模等，力争早收晚支，同时及时盘点现有库存项目，对现金流进行汇总，并结合现金流情况做好各种类型的压力测试及公司流动性风险应对方案。

（二）完善资金预算制度，做好经营性资金的月度管理

资金预算作为企业财务预算的重要组成部分，在做好跨部门交圈前提下，应优化并落实推进制度流程的执行。可根据资金预算，组织编制滚动资金计划，并依据“以收定支”原则，按月管控支付。在计划的编制中，提前与公司管理层做好充分沟通以取得支持，并在业务部门宣导资金计划的重要性。具体执行层面，计划的编制实行逐笔明细上报，通过信息系统对付款进行总额及单笔管控，计划外的不予支付；事后每月出具计划执行情况及分析，反馈给相关业务部门，并对执行情况进行排名通报，同时可争取将资金计划纳入各业务部门的绩效考核。

（三）拓宽融资渠道，为企业发展提供多元化资金来源

大量的集中供地导致资金需求量骤增，叠加国家对房企金融负债严控的大基调并未改变，房企长期依赖的传统债权融资，如项目开发贷款显得较为单一，对于多元化的融资方式诉求强烈。目前主流融资渠道分为债权类和股权类，除传统开发贷、并购贷，可重点关注以下领域：一是发展直融业务，并在市场方面拓宽渠道；二是加强企业债、保债、公司债、普通中票等重点品种申报及发行；三是银行私行与信托搭配优先股、类永续等股权类融资；四是购房尾款、持有资产的证券化及供应链融资。

（四）及时跟踪，快速推进按揭回款

房企财务及营销部门作为销售按揭回款的主责部门，首先，横向应做好联动，根据需要设立各个层级的回款小组，铺排计划、梳理流程、推广优秀经验并联合制定回款考核措施；其次，纵向定期下沉深入一线经营单位或项目，一方面对第一次经历操盘项目开盘的，组织对营销团队等相关人员等做好按揭回款的业务流程专场培训；另一方面对按揭回款业务存在流程不清晰，前端转化效率低下等问题的，管理团队应视情况驻点现场办公，手把手指导该区域回款团队进行问题整改，包含优先排布封顶楼栋接件，合理指导银行派件方向，加强在工程进度、签约补件、审批放款等各环节的信息互通；最后，针对受区域政策限制的，财务与营销协同，结合银行按揭政策、放款规模，关注每个重要时间节点，利用一切资源，加强与银行、不动产部门的沟通，缩短回款周期。

（五）盘活存量、受限资金，提升资金使用效率

按月制定受限资金提取计划，按周跟进纠偏，对于合作项目账上盈余资金，在满足日常营运资金需求的基础上，及时进行分配，提升整体资金的使用效率。首先是企业指定专人加强关注合作项目的账上资金情况，争取开通所有账户查询功能，确保时时监控资金使用情况，并根据并表不操盘、操盘不并表、并表且操盘、财务投资四种情况进行相应的梳理，明确转款原则；其次是在建在售阶段，提前预判合作项目的收入情况，如销售回款及贷款放款等，涉及转回各股东方的款项，提前发起合作项目付款审批流程，以免资金闲置；对于暂时不能转回的，应该沟通做相应的理财，以提高资金效益。

（六）细化账户管理，保证安全，增加收益

房企资金账户主要分为银行账户和非银账户两类，银行账户包含基本户、一般户、专用户等；非银账户包含银联、支付宝、微信等。对于种类、功能繁多的资金账户，首先应根据其业务实质设置不同的关注重点，如监管户要正确解读所属地监管政策，及早盘活监管资金；存量资金较多的一般账户，则要办理协定存款等理财业务，以提高资金收益；其次是根据业务存续期，设置预警提醒功能，方便跟踪并及时销户，减少企业管理成本；最后是加强信息化建设，在保证合规安全的前提下，利用银行的创新账户管理工具，如企业银企直连、银联智能POS机用于营销收房款等功能，均能极大提升企业管理效率。

四、结束语

房地产业作为国家经济产业的重要组成部分，直接影响拉动着上下游产业的发展，对国家经济发展质量影响重大。伴随着国家“房住不炒”的整体宏观政策导向，房企之间的“内卷化”也显得异常严重，加强房企的资金管理，防控财务资金风险，通过强化融资管理、按揭管理、账户管理、合作项目资金管控等方式，提升资金的使用效率，将有利于引导房企高质量的发展，为实现国家和企业的战略及经营目标保驾护航。