房地产企业合同管理中的财务问题探究

俞思娅

（武汉地产集团有限责任公司，湖北 武汉 430000）

一、引言

近年来，房地产一直是大众谈论的焦点问题，受中国传统文化的影响，房地产业也是我国国民的刚需产业之一。房地产行业的发展与社会各行各业有紧密的联系，除了传统的工程设计、工程承包、土建、装修、水电暖材料、园林绿化、营销等，还涉及网络大数据、银行、保险、证券等高风险行业。无论涉及哪个行业，都是以签订合同为前提，合同管理的质量和企业的经济利益紧密相关。合同管理作为财务管理中的重要环节，需要财务人员的积极参与，旨在提高企业经济效益，保障各项经营活动的顺利进行。

二、房地产企业合同管理与财务管理紧密相连的意义

（一）保护资金安全

房地产企业合同管理具有高风险性，这是由房地产企业合同的特点决定的。目前多数房地产开发企业在进行建设施工与绿化装修等工程时，都要与施工单位签订具有周期长、金额大等特点的合同。且合同的签订大多数都是业务部门主导，而忽略了财务的监督作用。由于非财务部门不熟悉税收政策与企业的财务状况，未经财务部门审核而签订的合同，就无法规避其中存在的履约风险、税务风险、资金风险、财务核算风险等。比如：在“营改增”之后，签合同的另一方是一般纳税人还是小规模纳税人，因开票税率的不同对房地产新项目的成本影响巨大；房地产企业是否存在材料的关联公司，发包时是采用甲供、乙供还是甲指乙供的方式都会影响总包合同的谈判价格；在合同履行时是采用垫资方式还是预付款方式，支付比例是多少，是采用现金支付还是票据支付，是否需要提供履约保函，这些都对企业的资金成本、资金安全有重要意义。

（二）保证企业经营业务顺利开展

房地产行业的整体形势一直欣欣向荣，房地产企业的首要经营目的是土地获取、快速开发及销售，而企业的内部控制、合同管理、财务管理则处于一种粗放管理、缺乏监督的状态。近年来，国家调控督促房地产企业改变以往粗放的经营模式，开始重视增强内部控制、进行合同管理与财务管理的融合、提高资金利用效率。首先要发挥财务管理在合同管理中的监督作用，在具体的财务监督过程中，对合同的涉税问题、发票种类、开票时间、税率、支付方式等内容进行审核，同时考虑企业的经济利益，在合同的履行过程中，进行跟踪管理，从财务角度对合同中的数据进行分析，发现实际管理中的问题和不足，提出合理建议，帮助企业不断完善合同管理，保证企业经营业务的顺利开展。然后要确保企业对资金实现有效控制，针对已签订合同分析企业的资金流入时点和流出时点，协调各业务部门的资金使用，加强银行按揭的催收，合理安排监管资金的提取，做好企业资金均衡分配。

三、房地产企业财务部门参与合同管理存在的主要问题

（一）企业及财务人员自身对参与合同管理认知不足

很多房地产企业认为合同管理是业务部门和合同管理部门的事情，并未要求财务部门参与合同会签。而财务人员将更多的工作重心放在了财务核算、税务筹划、资金融通方面，忽视了是这些管理工作的前置部分——合同管理。比如近两三年内的开发项目，因“营改增”之故就有新项目老项目之分，在签订有关老项目的合同时，控制总价就比明确税率要有意义，而新项目历经三次税率调整，那么在合同签订时就须明确不含税价，这样就不会因为税率降低而增加企业的开发成本。又如销售合同中首付及按揭的回款时间确定问题，财务管理必须提前筹划时间，以便合理安排资金支付，降低资金融通成本。总之，由于企业缺乏完善的合同管理制度，加之财务人员对融入合同管理认知不足，企业的合同管理方面还存在诸多问题。

（二）合同履行阶段与各部门缺乏沟通

企业内部的沟通与协调对于企业的发展来说至关重要，在合同签订之后企业各个部门之间缺乏有效的信息沟通，也是合同管理中存在财务风险的重要原因之一。具体表现有以下几点：合同签订后合同文本没有及时流转到财务部门，财务部门在支付款项时缺乏依据；对于施工进度的掌握，财务部门与业务部门脱节，财务部门不了解工程现场的施工形象进度，进而不能根据合同条款掌握付款进度，有效地进行资金安排，也不能对各部门是否按照合同约定的形象进度请款进行监督；合同在履行过程中，如果遭遇特殊情况可能会出现合同变更的情况，这要求合同重新进行签订，若财务部门没有与业务部门了解合同变更的相关内容，在款项支付时就可能出现失误；对于流转到财务部门支付审批齐全的单据，假如现场工程出现突发纠纷，业务部门如果及时与财务部门沟通，就可以避免在纠纷尚未解决时企业资金流出，从而避免对企业可能造成的损失。

（三）未将合同管理系统与财务管理系统有效融合

完善的合同管理需要各个部门互相配合，并且动用公司的许多资源，这是公司健康运作的体现。在当前的信息化时代，许多房地产企业引入了合同管理系统，通过合同管理系统，优化了合同管理流程，提高了合同签订的效率，使合同的执行情况更加明晰，减少人工输入的误差。合同管理系统有着便捷性、高效性等特点，但房地产企业却没有将其与财务管理系统衔接起来，而仅仅作为方便合同管理部门进行合同管理的工具，没有最大化发挥合同管理系统的优势。许多财务部门依旧依靠手工做台账来控制合同付款进度，通过人工将财务系统的支付情况与合同管理系统的合同完成情况进行核对，增加了工作量的同时，降低核对效率，也无法完全发挥合同管理系统的作用。

四、加强房地产企业财务部门参与合同管理的建议

（一）加强合同管理意识，积极参与合同签订

企业在合同管理制度中应当明确财务部门参与到合同的签订过程中。首先财务部门应当对于工程合同中的付款节点、发票种类、发票开具时间、税率、结算方式等内容进行重点审核，若企业存在一处用地被分期开发或同一期分几个标段的情况，在考虑设计方案、人工成本、材料费用等因素后，对主要工程单方造价进行对比，分析单位成本波动是否在合理范围之内。其次根据企业的工程节点及推盘节奏，初步估计企业的资金状态，针对企业的付款条件及时点，提出合理化建议，使合同的执行与企业的财务资源相匹配。在合同的签订时，财务部门扮演着重要的角色，关注合同签订，减少合同在履约过程中带来的风险。

（二）履行合同过程中加强部门沟通

企业在签订任何合同后，都应当将一份原件转至财务部门用于备案，财务部门对于收到的所有合同都应当做好合同台账，针对不同部门签订的合同，在审核和监督时有不同的要求。第一，对于工程施工类合同，台账应包括施工企业的项目收付款信息、合同金额、付款条件及保证金的情况等。财务部门需在整个开发周期与相关部门保持积极沟通，了解开发进度及款项支付时间，为企业运营预留充足的资金。在施工单位提示付款时，财务部门需审核付款手续是否齐全，审核开票单位、合同单位、收款单位是否一致，备注栏是否注明工程名称及工程地址，避免产生税务风险，还应该对工程类合同的每一笔付款登记支付时间、含税价、不含税价等，并做好与施工企业的对账工作。第二，对于销售合同，财务部门应根据销售部门每天提供的销售情况制作销售报表，定期核对销售报表与实际收款是否存在差异，与销售部门沟通了解差异生成的原因，确保购房单位或购房人按合同约定支付首付款，同时关注银行按揭放款情况，保证企业的现金流稳定。第三，后期合同内容发生重大变化，应当重新进行审批，相关部门需将变更后的合同交予财务部门用于备案。

（三）在合同履行后进行总结与分析

首先，财务部门应该针对具体合同进行分类管理、有序存放，按法律相关规定年限进行保管；其次，要提高财务人员的专业素质，通过培训增强财务人员的信心，改变传统的财务管理理念，让财务人员认识到合同管理的重要性；再次，业务与财务是企业最重要的两个方面，为了在现代经营管理的过程中真正实现“业财融合”这一目标，财务人员要认真研读合同中的每项内容，准确把握合同内容，不断丰富房地产施工、销售等业务知识，运用专业知识对不同种类的合同进行分析，才能确保财务核算的准确性，保证核算内容反映实际情况。最后财务数据是各部门工作成果的最终反映，通过对合同执行全过程的跟踪管理，财务部门可以站在项目全周期的角度，通过销售情况、成本发生情况对企业的销售回款率、资金周转率、内部收益率、成本利润率等财务管理指标进行分析，与各部门共同探讨，在之后的开发活动中增强内部配合，为企业的其他项目提供合同管理的经验与教训，提升企业的竞争力。

五、结语

在尚未出现新技术新工艺使房地产企业的成本大幅度降低之前，企业只有加强对合同的控制和管理、完善合同管理制度、促进财务管理与合同管理互相融合，才能充分进行资源配置，提升企业的经营效益。财务人员应当提升自身的综合素质、积极思考并参与企业各项管理，增加业务知识储备，协助企业合理规范地签署及执行合同管理，切实保障企业的合法权益、预防风险，促进房地产行业进一步的发展。