试论参股合作房地产项目的财务管理问题

王海成

（龙鼎房地产<杭州>有限公司 财务部，浙江 杭州 310000）

一、参股合作房地产项目财务管理简述

参股合作一般指两家或多家房地产企业共同开发项目，并根据股权比例和投资协议履行投资义务，同时享有相应的项目公司权益。项目公司的参股方按比例出资，在享受权益的同时，也承担一部分项目运营的风险，如何强化投资过程动态管控，确保足额获取收益，是参股方必须重视的问题，也是财务管理的关键［1］。参股股东要及时准确地获取项目动态信息，以监督项目执行，同时在项目开发过程中严格遵循预定合作框架协议，促使开发项目有序推进，保障股东方资金安全。

二、参股合作房地产项目财务管理存在的问题

（一）参股合作房地产项目存在的常规财务问题

1.成本控制问题。对于参股方而言，在项目开发过程中，一般只拥有运营进度知情权，不直接参与项目操盘相关事项。项目材料招标采购、建设成本核算等工作参与较少，甚至直接不参与，导致难以全面了解项目成本情况，透明度不足。参股合作开发的项目，利润和参股分红受建设成本影响，只有加强成本控制，才能确保参与方收益的最大化。因此，若条件受限，参股方参与项目成本管理较为困难，这是管理的痛点。

2.资金管理问题。合作开发房地产项目时，参股方通过资金入股，风险收益共担，仅拥有一定的财务管理权限，如资金审批权，而大股东作为合并报表方，项目财务核算时，要纳入大股东的财务制度体系。在前期注资环节，合作各方根据占股多少注资，或者根据占股情况通过有息借款注资，此环节相对较易管控。在项目后期，当资金出现盈余时，难以确保各参股方能够根据参股比例提供反向资金支持。

3.税务风险。税务风险在参股合作项目财务管理中较易被忽视，但是税务风险可以加以规避和防范。参股合作项目的税务风险主要表现在两方面：一方面，在参股过程中，收购、并购活动或者资金往来引发税务风险；另一方面，参股方共同注资成立的项目公司在业务开展过程中出现重大税务风险，使项目利润受损，影响参股方分红。

（二）项目监督力度不足

项目监督力度不足影响项目的质量和效益，主要反映在以下方面。第一，由于内部信息沟通不畅，无法及时准确地获取项目信息，常常由于信息失真导致决策失误。第二，对项目的成本、资金等监督不到位，常常出现操盘方转移成本、占用资金的情况，导致各股东方利益受损。第三，难以实现股东收益最大化，操盘方对提升项目的潜在效益积极性不高，仅仅关注能否达成前期设定的目标或其单方股东方利益最大化，没有对项目收益最大化进行考虑，提升项目利润空间的积极性较低。

（三）项目审批效率低

在参股合作开发房地产项目的过程中，成立的项目公司需要各参股方派驻工作人员，但是由于部分人员过于教条，制度执行缺乏灵活性，或者权限有限，不能根据项目实际情况调整审批程序，因此常常出现审批时间过长，影响项目进度的情况。为了强化监督约束，合作协议要求重大事项需要各股东方共同审批决议，虽然在一定程度上提升了审批的规范性和科学性，但是降低了审批效率，大大延长了审批周期。

三、参股合作房地产项目财务管理的有效对策

（一）强化参股合作项目风险控制

1.完善项目成本控制体系。在合作开发项目的过程中，参股方应争取适当的成本管控权限。可以达成约定，由参股方选派人员参与项目招标采购相关工作，负责项目成本决算，要求参股方对项目成本进行核查之后确定最终成本，也可以外聘第三方专业机构对项目成本进行审计。约定项目招投标小组成员要有参股方人员，其对重大合同招评标等享有一定的决议权。此外，参股方选派人员在参与重大合同招标采购时，要注意审查中标企业是否与操盘方存在关联交易，并关注中标价格是否合理。

2.合理设置资金管理权限。为强化参股合作房地产项目的风险控制，应规范合理地设置参股方的资金管理权限。在资金支出审批方面，应梳理优化支付审批流程，可赋予参股方一定的审批权限，便于其掌握和了解资金的支出流向和用途，避免无效支出或者不规范支出，防范资金风险。对于项目公司引入的财务系统或者软件，参股方应争取取得登录查询权限，可随时查询支出资金使用进度和效果，以发挥监督约束力。此外，作为参股方，可协议委派财务负责人等关键人员，这样既可获取项目公司的电子支付审批权限，也可以负责保管项目公司的预留印鉴或财务印章。将资金出账的审批权限授予参股企业，可以确保资金支出经参股方同意后办理。在项目开发的过程中，参股方要遵循合作协议，履行资金审核权，确保各方的投资资金能够在同一时间节点转入，以实现根据各方出资比例使用资金以及计息的要求，若无法实现资金同时到位，应要求资金到位迟的企业支付占用费［2］。前期通过有息贷款支付土地款、设计费、工程费的各方企业，应依据借款协议，及时向各方股东支付利息。项目开盘后，企业资金回流，作为操盘方应科学预测资金需求情况，并明确设定安全余额，项目公司的盈余资金要及时返还各参股方，以提升资金回流速度。

3.规避税务风险。在参股过程中，对纳税风险应考虑采取以下方式进行规避，如可以在拿地之前，就合作模式、出资形式、股权组成、项目公司成立形式等进行协商，确定最佳的规避税务风险的方案，也可以在联合拿地后再出资成立项目公司。项目公司成立后，若股权结构发生改变，会影响列入土地成本的支出，支付的土地成本在项目公司所得税、土地增值税、增值税中列支，会存在风险。鉴于此，在拿地之前，应做好全盘筹划，促使项目公司和拿地公司成为母子公司结构［3］。此外，如果合作协议明确了包干费用内容，则操盘方在提取盈余费用作为使用费时，应提前沟通当地税务部门，规避涉税风险，也可以选择以工程管理费等方式签订合同，获取合规发票之后再进行提取。

（二）定期召开董事会/经营会议，并形成制度

应实行常态化会议制度，定期组织召开董事会/经营分析会议，以集体决策取代个人主观臆断决策，提升决策的科学性。在经营分析上，可以获取全面的项目信息，了解项目施工进度、资金拨付进度、投入产出效益等情况；同时，对重大事项实行集体决议制度，可以确保问题及时有效解决，避免由于信息滞后，造成决策延迟。此外，在召开经营会议的过程中，各方可以就项目相关事项交流沟通，增强内部信息的对称性，避免沟通不畅出现僵局。在会议上，各股东方就项目施工进度、资金拨付进度、项目施工效益等相关信息进行分析，各方通过直接沟通交流，及时解决影响项目进度的重大问题，同时综合多方掌握的项目信息进行集体分析决策，促使决策更加科学。

（三）充分利用第三方中介职能

为强化参股合作开发项目的监管，在签署合作协议时，应明确约定参股方有权借助第三方中介机构对项目公司进行财务和成本审计，既要从公司层面审查年度财务报告的真实性、完整性，审查纳税的合法、合规、合理性，审查工程成本造价，审查项目注销清算，还要对业务层面的合同订立、利润测算、资金收支等进行审计。中介机构应制定合理的审计方案，对项目公司调拨资金是否合理分摊、是否遵循协议计提利息进行审计，对比分析项目公司财务报告和预算，是否存在较大差异，寻找差异动因，并编制审计报告。

四、结语

受地价不断攀升的影响，房地产开发企业的利润空间不断被压缩，合作开发将是未来房地产市场开发的主流形式，通过参股合作开发，在共担风险的基础上获取土地，可以促使投资效益最大化。在参股合作开发项目的过程中，财务管理是重点也是难点，直接影响参股方的切身利益，因此应健全财务管理体系，强化事前风险控制，以推动合作开发项目良性发展。