房地产企业内控中存在的问题及应对措施

王娜威

（台州椒江方远荣安阳光城置业有限公司，浙江 台州 318000）

一、房地产企业内部控制的意义

从我国房地产行业整体的发展历程来看，其经历了多个发展阶段，并且每一阶段的特点也不一样，同时企业的管理水平也不一致，在发展过程中面临着许多风险和挑战，部分规模较小、能力较弱的房地产企业很有可能面临重组或者破产。这主要是因为社会发展背景以及市场经济环境出现了较大的变化，房地产企业在运营与管理过程中不仅要面对与同行竞争的压力，还要面对国家政策、资金和市场发展方面的压力。如国家相关政策的调整会对房地产企业发展过程中的土地批复以及信贷政策产生直接影响；在资金方面会受到市场销售状况的影响，所投入的大量资金难以及时有效收回，导致大量资金被占用，会对企业的生存产生威胁；市场压力则表现在现阶段我国市场经济环境日益复杂，行业竞争日益激烈。在这些压力之下，房地产企业必须加强对自身的内部控制与管理，更新管理理念，优化管理方法，从内控视角出发，不断加大监督管理力度，全面提升自身的运营管理能力与水平，改善发展现状，只有这样才能在竞争日益激烈的市场环境中站稳脚跟，实现长远发展。因此，对于房地产企业而言，加强内部控制与管理具有十分积极的现实意义。

二、房地产企业内部控制的现存问题

（一）缺乏良好的内控环境

房地产企业在内部控制与管理过程中面临的环境比较复杂，主要有以下两个方面的表现：一是思想方面，主要包括房地产企业的文化管理理念以及风险防范意识等；二是企业结构方面，主要包括管理结构、权力分配结构等。房地产企业要想实现内部控制的预期目的，就必须营造良好的内控环境，然而现实情况却是不少房地产企业在管理过程中比较随意，缺乏对内控的全面认识和重视，在日常运营与管理过程中面临着不小的风险。也正是因为缺乏良好的内控环境，房地产企业才难以有效化解和防范风险，这不仅会给企业带来经济损失，甚至还会威胁企业的生存与发展。再加上部分企业没有对外部市场环境和发展趋势进行全面的分析和预判，进一步加大了内控工作开展的难度。

（二）风险控制不到位

所谓的风险控制指的是企业事先评估那些还没有发生的风险问题，并根据自身运营管理的实际状况，积极寻找应对措施，从而有效规避风险。可实际情况却是一些房地产企业在运营管理过程中并没有对风险控制予以足够的重视，因此难以及时有效地发现风险问题，进而造成了经济损失。此外，尽管一些房地产企业对风险控制予以了足够的重视，但是由于相关工作人员的专业技能水平和综合素质不高，缺乏对风险的全面分析和判断，往往根据自身的主观臆断处理风险，内控工作的质量和水平自然也就难以得到有效提升。

（三）缺乏有力的执行

企业开展内部控制的主要目的就在于有效监督企业各项管理工作的落实情况，以便各项管理活动的规范化开展。但从现阶段我国房地产企业的实际情况来看，不少企业并没有抓住管理的重点，成本管理工作的流程比较简单，难以实现对成本的有效管控，再加上管理的内容不够规范和完善，还容易出现新的资源浪费问题。此外，一些房地产企业尽管具备一定的风险识别和判断能力，也拟定了相对应的管控措施，但是由于缺乏有力的执行和约束，相关的管理制度和保障措施难以有效落到实处，从而导致内控的实际作用难以发挥。

（四）监督管理亟待完善

一些房地产企业的领导和管理者单纯地以为只要在制度建设的初期制定比较详细的实施方案和管理细则，就可以对企业今后的运营和发展进行有效的监督和管控，也正是在这一理念的影响下，不少房地产企业内控部门的工作日益僵化，缺乏灵活性。正是由于企业高层没有对内控部门的监督工作给予足够的重视，考虑问题过于片面，对某一控制点存在的问题过度关注，缺乏整体的考虑，没有站在企业整体发展的战略高度思考问题，才会治标不治本，既徒增了管理成本，还难以取得预期的内控效果，得不偿失。

三、房地产企业内部控制现存问题的应对措施

（一）增强内控意识，营造良好的内控环境

良好的内控环境是内控工作得以顺利开展的基础和前提条件，因此房地产企业要想有效提升内控工作的效率、质量和水平，就必须增强内控意识，积极营造良好的内控环境，加强内控思想的宣传工作，使企业内部全体人员对内控工作的重要意义形成正确清晰且全面的认识，全面调动其参与内控工作的积极性，只有这样才能有效落实内控管理，并发挥其应有的作用。尤其要对财务数据的价值进行深度挖掘，以有效提升企业财务管理效益。同时，风险控制部门要对现阶段企业运营和发展的具体特点和外部经济形势进行全面分析和判断，有效评价其对自身发展的影响，并对风险因素进行全面分析，提前做好预案，从源头上降低企业出现风险的可能性。在内控过程中要保证企业内部各部门的职责和权限清晰明确，避免出现岗位职权的交叉和资源的浪费。上述办法能有效营造良好的内控环境，为企业内控工作的有效开展奠定坚实的基础。

（二）明确设置科学合理的内控目标

房地产企业要想有效提升内控工作的实际效果，就要站在全局发展的战略高度，深入分析发展过程中存在的风险问题，并对其进行全面评估，在此基础上设置科学合理的内控目标，尤其要加强财务管控。因为资金的高效合理利用是保证房地产企业实现经济效益的根本，因此需要内控工作者结合企业发展的具体情况，加强财务管理，以有效降低财务风险对企业造成的影响。同时，要加强对项目投资的管理，从企业战略目标出发构建财务风险管控模型，对资金的收益状况和市场的发展趋势进行分析和预测，优化投资方案，以提升经济效益。

（三）充分发挥内部控制对成本的管控作用

房地产企业加强对成本的管控，有助于提升资金的使用效率，从而实现资金使用价值的最大化，提升企业的经济效益，这也突出体现了内部控制对企业成本的管控作用。因此，企业要在内控过程中加强对成本的管理和控制，首先需要加强预算管理，确保各类资金预算的科学性与合理性，并对预算方案的执行情况进行跟踪和分析。其次，要完善预算管理工作的各流程与环节，加强监督和管控，从而让预算工作落到实处。同时，在综合分析行业发展状况的前提下，对各项目的成本费用进行分析和比对，以减少偷工减料问题的出现。最后，要对成本管控方案进行优化和完善，增强其灵活性和适用性，还要根据项目发展的具体情况合理调整和优化成本管控的内容，增强内部控制对成本管理的实际作用。

（四）确保内控信息的有效沟通

房地产企业在日常运营和发展过程中会产生大量数据和信息，它们都具有一定的应用价值，特别是财务信息，可以直接反映企业的经济发展状况，所以需要对此予以足够的重视并进行全面的分析，以帮助企业领导作出科学合理的决策，增强项目投资的合理性。这就需要房地产企业在内控过程中加强对信息化平台的建设，高效收集企业发展过程中的相关信息，为各部门相关工作的顺利开展提供信息支持。同时，要加强内控信息沟通、交流与共享，增强各类信息共享的时效性。企业管理者也可以借助这些信息和内容对企业资金的使用情况进行梳理和分析，以便为今后的资金分配提供参考依据，这有助于实现房地产企业资源使用效益最大化。

四、结语

房地产企业要想在日益复杂多变的市场经济环境下站稳脚跟，提升自身的运营和发展能力，就必须从内部控制入手，充分发挥其对企业各项管理工作的监督和管控作用，提升企业经济活动的效益，实现对企业日常运营的规范化管理。尽管现阶段内控工作中还存在一些问题，但只要寻找与之相对应的解决措施，就能有效提升内控工作的实际效果，发挥其应有的实际作用，促进房地产企业长远健康发展。