房地产公司税收筹划的重要性及策略研究

王 愿 成都金科房地产开发有限公司

在市场经济环境下，利润最大化是企业的最终目标。税收成本是企业经营成本的重要组成部分，因此，依法利用税收政策和相关优惠条款来减轻企业税收负担，控制运营成本，增加企业税后利润，对企业的发展起到至关重要的作用。

随着我国经济的发展，房地产行业占国内生产总值的比重逐年上升，在我国经济市场中具有越来越举足轻重的地位。近年来，随着我国社会主义法制化进程的不断加快，我国税制改革不断优化，全面实行“营改增”政策、国税地税合并、“金税三期”上线、税收的征收管理加强以及不断出台的新税收政策，让房地产企业对提前做好税收筹划和纳税预算的要求变得十分迫切。

一、房地产公司税收筹划的重要性

随着社会的不断进步和经济的不断发展，各大房地产公司为了自身发展的需要，不断拓展业务范围，扩大企业营收规模，努力提升自己在行业内排名，以确保自身拥有更多资源，在行业内能够更好的发展。房地产公司在疯狂扩张的同时，经营上的种种风险也可能会随之而来。为了抵抗这些风险，房地产企业需要加强内部管理，用财务指导生产经营，控制企业经营成本。而税收成本是企业经营成本的重要组成部分，税收成本的提高会加重企业的负担，制约企业的发展，因此，合理进行税收筹划，对企业的生存和发展起到至关重要的作用。

(一)税收筹划结果影响到公司利润

房地产行业涉及税种多，包含增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、契税、印花税、房产税、土地使用税和耕地占用税等10项税种，税负繁重，行业平均税负在19%—30%之间，税收成本占企业经营成本比重大。若企业忽视税收筹划工作的重要性，将折损公司税后利润，无法实现企业价值最大化，影响公司经济效益，进而影响公司在行业内的竞争力。

(二)合法的税收筹划能够提升公司社会形象

依法纳税是每个企业应尽的责任。税收筹划是在遵循税收法律法规的基础上，围绕公司战略目标，对公司生产经营进行事前策划，最终实现降低企业税负、规避税务风险的目的。只有合法的进行税收筹划，才能树立企业不偷税漏税、依法纳税的良好的公共社会形象，赢得公众的信任和认可。房地产公司只有将社会效益做好，经济效益才会有回馈，最终实现企业社会形象、经济效益的良性循环发展。

二、房地产公司税收筹划存在的问题

(一)未建立正确的税收筹划理念

相比其他发达国家，税收筹划理念引入我国较晚，致使我国有些房地产公司没有税收筹划意识或对税收筹划存在误解。一部分人认为税收筹划就是企业偷税漏税，少交税款的行为，对税收筹划的本质存在重大误解。若企业无法从意识层面建立控制税务风险和税收筹划两者兼容的关系，将导致其选择不合理的税收筹划方式，有意或者无意的违反税务管理的规定，产生税务风险，最终被税务机关定性为偷税漏税，接受政府相关部门的监察和处罚。

(二)纳税统筹管理落后

多数房地产公司没有相对完善的税收筹划管理制度和税负管控制度，无法对繁杂但重要的纳税统筹规划工作进行切实有效的管理。由于没有完善的税收筹划管理制度和税负管控制度，财税人员极易对税收筹划工作呈现懒散的态度，企业无法及时的根据当前形势做出有效的税收筹划方案，税负无法得到有效控制，造成税后利润无法满足公司经营质效要求，影响房地产企业的可持续发展。

(三)税收筹划专业人才匮乏

税收筹划专业性较强，要求筹划人员不仅需要熟悉国家税收政策法规，时刻关注税收政策的变化方向，还要熟悉企业的经营管理业务及流程，从而提供不同的税收筹划方案以供企业择优选取，这就需要筹划人员有充分的理论知识和丰富的工作经验。但如今的房地产企业基本没有专业的高水平税务管理人员，许多税收工作都是由会计人员兼职管理，而会计人员税务专业知识薄弱，无法做到科学有效的实施税收筹划工作。财务工作人员若没有专业的税收筹划知识，便不能在企业经营活动中辨识业务税收成本，可能导致企业税收负担加重。例如《增值税暂行条例》规定，企业从事不同税率的经营活动时，应分别独立核算相关经营活动，若不分别独立核算的，则按照税率高的经营活动的税率进行征收管理。若财务工作人员未分别核算兼营业务，则应从高适用税率，造成企业税负增加，稀释企业税后利润。

三、房地产公司加强税收筹划的策略

(一)强化对公司税收筹划的认识

建立正确的税收筹划理念是开展税收筹划工作的第一步。税收筹划意识需要明白税收筹划本身具有合法性、整体性、超前性、专业性、风险性等特征，在合法合规的前提下，将财务与生产经营、战略目标相结合，整体设计方案，事前进行筹划，最终达到降低税收成本的目的，实现企业经营管理的目标。建立正确的税收筹划理念，要求公司尤其要注意税收筹划的风险性特征，规避纳税风险与提高经济效益相结合，才能达到税收筹划对公司合法权益维护的最终目的。企业可以通过学习税收政策，结合税收筹划知识，来控制企业税务风险，降低企业税负。依法纳税，掌握国家出台的最新政策，才能有效降低财务和生产经营风险。

(二)完善税收筹划制度，加强税收筹划管理

完善的税收筹划制度是一个组织成型的框架，建立建设、及时调整税收筹划动态工作，使房地产公司税收筹划工作能够更好有序的进行。房地产公司税收筹划工作需要从公司创立开始，全流程纳税分析并进行统筹管理，涉及土地价格竞拍预算决策、前期融资、项目立项、开发报建、工程建设以及楼盘销售整个过程，从房地产开发销售各环节优化税负，降低税收成本给房地产公司带来的经济负担。同时，房地产公司跨地区开发经营已成为常态，由于每个地区的经济发展水平不同，当地企业面临的税收征管也不尽相同，这就要求房地产企业需要对地方区域的纳税政策进行深入了解，提高税收筹划精准性和全面性。

(三)合理利用税收政策，优化房地产企业税负

增值税、企业所得税、土地增值税在房地产公司税负结构中所占比重较大，是影响房地产企业税后利润的主要因素。三个税种在房地产行业中都存在先预交后结算缴纳的征收方式，但三个税种达到结算缴纳时间点各不相同。按照国家税收政策要求，增值税在交房时达到结算缴纳条件，企业所得税为取得竣备、投入使用或办理初始产权三者孰先原则结转收入成本，土地增值税则分为达到应清算和可清算的条件。房地产企业需要从项目整体考虑测算三税种实际税负，并与三税种预交税负进行比较，制定相关运营节点，降低企业税负。

以增值税为例，由于国家仅出台了增值税进项留抵退税制度，明确了增值税进项留抵部分可以进行退税，而对项目实际税负低于预交税负的增值税多交部分，目前没有退税渠道。若项目增值税实际税负低于房地产预交增值税税率3%，则要求企业应综合考虑增值税进项留抵可退税金额与交房进度、达到增值税结算缴纳条件之间的平衡，同时，还需要考虑交房时工程发票的取得情况，保证结算缴纳增值税时，可以正常勾选抵扣进项，避免出现项目增值税多交情形。

企业所得税按照年度汇算进行汇算清缴，要求房地产企业综合考虑项目当地预计毛利率和项目实际毛利率的差异，以规划项目运营节点，尤其是跨年度取得竣备的项目，避免由于取得竣备时间节点的差异，导致项目多交企业所得税。

土地增值税则要求房地产企业可以根据当前国家所颁布的免税、减税等优惠政策对项目进行合理定价,通过测算项目税后综合收益来权衡选择利润最大化的销售方式。适当降低房地产销售价格,或者适当提高房地产的施工质量或配套设施质量，将普通住宅的增值率控制在20%以下,以获得土地增值税免税优惠，来降低项目土地增值税税负。

(四)强化并补充公司税收筹划人才

加强企业财税人员相关税收知识的学习，利用管理手段对公司做出税收筹划贡献的员工进行激励，在公司内部激发财税人员学习税收筹划的热情。同时房地产企业应根据自身特点制定与税收筹划的战略方针，引进税收筹划专业人才，坚持外部引进与内部培养并举，促使房地产公司的税收筹划顺利开展。房地产公司应当结合自身税收筹划情况的实际需求，引进或培养高素质税务专业人才，建立完善集团税务风险管理机制。对具有专业纳税筹划知识，有能力有经验的人才重点引进，持续强化推动企业税收筹划工作。充分发挥外部引进专业税收筹划人才的作用，通过“传、帮、带”方式组织开展对财务人员相关的培训和指导，并及时收集、研究和解读国家颁布的最新政策，建立房地产公司税收筹划知识库，提升房地产企业工作人员的税收筹划水平。

四、结语

在市场化大环境下，税收筹划更加具有普适性。房地产企业要想做到利益最大化就要掌握相关的税收政策，有效进行税收筹划，降低税收成本，增加企业核心竞争力。税收筹划工作复杂且艰巨，要求企业强化税收筹划理念，跟上国家社会经济的步伐，更新税收知识，适应税制改革。只有采用有效的管理措施，完善税收筹划制度，尽快加强专业知识的人才培养和吸纳，打好税收筹划基础，保障税收筹划工作顺利开展，房地产公司才能在新形势下的社会经济道路上走的更稳更远。