房地产经济波动的原因以及应对波动的措施

谭宏涛 襄阳市第四房产管理所

一、引言

房地产作为国民经济支柱之一，房地产经济的波动直接影响到国民生活与社会运行。在房地产经济发展历程中，经历了快速增长期与市场瓶颈期，在多重因素的影响下，房地产经济进入高质量稳定发展阶段。为保持房地产经济的发展态势，需解析房地产经济的波动诱发因素，并采取针对性的应对措施，消除市场风险，推动房地产经济的长远稳定发展。

二、房地产经济波动概述

(一)内在含义

在房地产经济发展时，经济总量处于一定幅度的震荡变化，上下震荡的变化形成房地产经济波动。从狭义视域分析可知，房地产经济波动主要包含季节性波动、周期性波动、随机性波动；从广义视域分析可知，房地产经济波动不可规避，需对经济波动范围进行科学控制，以避免房地产泡沫的问题发生。

(二)实际影响

由于房地产经济涉及的资本比较大，在房地产经济波动后，将产生连锁反应，对社会运行造成负面影响，如民众购房、房产税收、房贷还款、住房需求等。为避免房地产经济出现大的波动，应当坚持“房子是用来住的”的核心原则，对房地产经济进行宏观调控，保证房地产经济的稳健发展[1]。

三、房地产经济波动原因解析

(一)内部原因

1.供需矛盾

通过对房地产经济波动的内部原因进行深度剖析可知，供需矛盾属于房地产经济波动的核心要素。在国家社会经济结构调整的大背景下，房地产市场的供需关系出现了很大变化。如部分地区过度开发房地产，房地产市场的供应明显超出需求，导致房地产经济发展受阻。在劳动力、技术、资金、市场的影响下，房地产经济会出现一定的振荡，不利于房地产经济的整体稳定发展。

2.市场房价

房地产市场的房价变化直接影响到房地产经济的变化，且该种影响是不可忽视的，在市场连锁反应下，房价产生的影响会持续扩大。如炒房行为的出现，使得房价迅速上涨，造成房地产经济的虚假繁荣，一旦出现房地产经济波动，将对民生造成很大冲击。房地产市场的空前繁荣是一种危机的表现，说明房地产经济泡沫化的加剧，在出现问题后，可能会出现系统化社会问题，不利于社会的整体和谐运行。市场房价作为房地产经济波动的重要内因，在对房地产经济波动进行合理控制时，应当将房价控制在一定涨幅范围内，严厉打击炒房行为，避免房地产经济受到市场房价的较大影响，对房地产经济的波动频率进行合理控制，有效提升房地产市场的发展稳定性与安全性[2]。

(二)外部原因

1.土地因素

鉴于土地市场分为一级市场与二级市场，而在房地产市场运行中，房地产企业作为土地资源需求方，国土资源管理部门则成为供给方。在国土资源管理时，若使得土地资源成为交易商品，开发企业则可以通过市场购买行为获得土地的使用权，为后续房地产开发夯实基础。在土地二级市场运行阶段，买房者成为需求方，开发企业则成为供给方，双方进行的交易主要围绕房屋所有权与土地使用权。在二级土地市场运行阶段，民众的购房需求直接影响到房地产经济的发展情况。若民众的购买需求上升，则会导致房价上浮；若民众的购买需求下降，则会导致房价下降。由此可见，由于土地因素的影响，会对房地产经济的发展造成不确定性的影响。

2.金融因素

金融因素对房地产经济的波动影响主要集中于金融支持。金融作为房地产开发的资本来源，房地产企业必须得到金融机构的支持，才可获得项目开发的资质与资源，通过银行贷款为房地产项目开发注入原始动力。房地产项目开发过程中所需资金量较大，在实际开发过程中必须得到有效的金融资本支持才可保证项目开发的安全性与可靠性。为保证项目的开发经济效益，开发企业会采取多种筹资方式获得项目启动的开发资金，而银行贷款则是主要的融资方式之一。在房地产项目后续开发过程中，一旦出现资金链断裂问题，则会对房地产项目开发造成直接影响，进而引发房地产经济波动[3]。

四、应对房地产经济波动的措施

(一)加强市场宏观调控

为更好地应对房地产经济波动，国家政府应当加强对房地产市场的宏观调控。因为在实际房地产经济波动过程中，房价的变化最为直接。为此，国家政府需对房价进行一定宏观调控，将房价控制在合理的增长区间内，保证房地产经济的整体运行稳定性。在实际房地产经济波动时，一旦波动区间超出设定阈值，则需及时采取宏观调控措施，避免房地产经济陷入发展瓶颈。

房价过高时，可能会造成经济繁荣假象、房地产泡沫等问题；房价过低时，则会造成国有土地资源利用率较低，影响到国家整体发展。为此，国家政府在进行市场宏观调控时，可出台限购政策、购房补贴、建设用地规划管控等方式，实现多维度、全方位的宏观调控，实现预期房地产经济宏观调控目的。

(二)健全市场投资机制

房地产市场的投资回报率较高，同时存在着很大的开发风险。房地产开发商在进行项目开发时，盲目追求利益最大化，未能进行有效的风险评估，给房地产项目埋下很大隐患。当下房地产市场投资发展过程中，盲目投资行为的增多，导致房地产经济波动幅度增大，不利于房地产市场的稳健发展。为此，在对应房地产经济波动幅度增大的问题，需对房地产市场投资机制进行健全，契合社会主义市场经济发展趋势与要求，对房地产开发项目进行科学系统的风险评估，主动规避投资开发风险。

相关监管部门运行时，需利用大数据技术实现对房地产经济的实时监测，剖析相应投资政策与机制对市场造成的不同影响，科学客观评估机制的不足，便于及时对投资机制进行完善健全。房地产市场处于动态发展变化中，为此需契合市场的发展趋势与规律，不断对投资机制进行优化，保证市场准入机制、投资监管机制的科学性与安全性，使得相关政策与机制可发挥出一定工作效力。

(三)落实市场调查工作

房地产经济波动的问题诱因较多，为实现从源头控制波动风险因子，需落实房地产市场调查工作，对开发企业的资质、信誉度进行综合评估，为后续房地产项目开发提供基础保障。在房地产项目开发时，一旦出现“烂尾楼”问题，则会对许多购房者造成直接的经济损失，不利于民众安居乐业。

在房地产市场调查工作开展时，需对开发企业能否承担项目开发的责任与风险进行评估，科学严格地落实土地审批管理工作，确保房地产开发企业可如期交工完成项目开发建设。鉴于房地产经济的市场产值大、效益高，个别地区为了刺激经济，则过度地进行房地产开发，导致房地产经济体在地方GDP中的占比过高，一旦房地产经济出现波动，则会对地区经济稳定造成巨大影响。为有效规避该问题的出现，相关单位必须落实房地产市场调查工作，联合多个部门开展国有土地空间资源规划部署，有序进行房地产建设用地审批，推动房地产市场繁荣发展。

(四)完善市场金融制度

其一，房地产市场的金融需求量非常巨大，为更好地应对房地产经济的波动影响，应当完善优化房地产市场金融制度，对房地产金融监管机制进行创新，以消除房地产开发金融风险。如房地产融资制度创新时，政府部门、银行单位需进行有力支持，建构多元化融资渠道，便于企业完成项目开发融资。为遏制房地产金融泡沫问题的发生，相关政府部门可出台相关约束性政策、刺激性政策，引导房地产金融的科学平稳发展。如银行贷款作为主要的融资渠道，应当突出金融监管、项目审批等工作，提高房地产银行贷款效率，保证贷款合同的稳定有序运行。

其二，为提升房地产经济的稳定性与抗风险性，应当对房地产金融监管机制进行改革创新，根据现阶段房地产市场的发展变化，探索契合市场规律的监管机制，主动堵住金融监管漏洞，增强房地产金融发展的稳定性。

其三，在房地产金融制度改革完善时，可汲取国外成功的案例与经验，结合房地产经济发展的实际情况，建构专属的房地产金融管理体系，驱动房地产市场稳定繁荣发展，创造出更多的社会价值与财富。

(五)规范土地市场管理

在房地产经济波动应对工作开展时，需对土地市场进行严格规范管理。土地市场的管理效能直接影响到房地产经济的发展变化。如土地审批不严、规划不合理、暗箱操作等，使得国土资源浪费，且不利于房地产经济的发展。为此必须规范土地市场管理标准，如建设用地的总量控制，健全土地审批监管制度，对土地管理权、使用权进行细化，有效规避盲目审批、过度开发问题的发生。

在土地市场管理规范时，应当编制科学严谨的工作流程与条文，严格执行国家房地产开发土地管理要求，保证土地资源的科学有序开发利用。在房地产市场发展阶段，为最大程度提高土地的综合利用率，国家政府需对土地市场进行规划统筹、监督管理，通过法律法规进行强制性约束，对违法违纪人员进行严肃处理，保证国土资源的科学合理利用，营造良好的房地产发展环境。

五、结语

综上所述，本文针对房地产经济波动的原因进行论述，并基于相关问题，阐述房地产经济波动的应对措施，深度解析不同应对措施的具体工作要求。通过分析可知，房地产经济存在一定的隐性风险，需不断完善房地产经济的管控制度与政策法规，推动房地产市场的高质量稳定发展。未来，在房地产市场发展时，应当突出国家政府的宏观调控，给予市场足够的发展自由空间，挖掘出房地产市场的社会潜在价值。