我国房产税政策改革问题及对策探析

2021-11-23王琳烟台市芝罘区财政局

财会学习 2021年23期

王琳烟台市芝罘区财政局

引言

近年来我国房地产行业的发展势头正旺。但是与房地产行业相匹配的房产税政策以及法律法规的制定相对有些落后。由于我国房产税政策存在一些欠缺，同时法律法规的不完善导致了房地产行业的发展受限。房地产行业在发展过程当中出现了各种各样的问题，其中最突出的问题是不断上涨的房产价格带来了房地产泡沫。更严重的问题会导致整个社会经济体系的瘫痪。现阶段房地产行业所引发的泡沫经济已经十分严重，许多人都将购房看成了一项投资，这就使投机性购房增多，房价也上涨迅速。富人投资购房已经成为房地产行业发展的一颗毒瘤，正因这种投资性活动的增多，许多闲置的房屋增多，这些房屋被囤积起来，待价而沽。对于经济并不富裕的普通家庭而言，房价的快速上涨导致许多家庭面临买房的危机。如此恶性循环正在危害整个社会经济体系和社会福利体系的正常发展。与此同时，各地政府的财政收入大多依靠土地出让来维持。这种落后的社会模式并不适应当前社会经济的发展，为了解决目前社会当中突出的民生问题、社会福利问题以及地方财政等问题，对房产税收政策进行改革和探究是非常重要的。

一、国外房产税政策综述

（一）调整科学的美国房产税政策

在各国的房产税收政策当中，美国房产税收政策配套的法律制度相对比较完善。美国的房产税收是地方财政收入的主要来源之一。美国政府征收房产税的主要目的是为了满足公共需要。房地产税收占了整个地方政府税收收入的百分之七十左右。政府靠着房地税收的资金来发展当地教育、医疗等公共事业。因此，美国房产税收的高低直接影响到政府公共职能的发挥。为了向民众提供更多的公共产品，满足公民的各项的需要。美国政府需要调整好房产税收的额度。房产税收的额度直接决定了房产评估和税率水平。对美国的发展而言，房产税要按照评估价格进行征收。换句话来讲，而美国的房产税计税需要依据税基也就是按照当时美国房价的公允价值进行上下调整。与此同时，美国的税率也会按照当时的经济状况反向运动。在美国经济繁荣的时期，政府会按照市场及房地产的发展适当地降低税率。这是由于在经济繁荣时期，美国的房价会大幅度的上升，随着房价的上涨地方政府所能征收的税费也会增多。而当美国经济持续下滑或者低迷时，美国的房价自然也会跌落，这时与房价成正比的地方政府的税费也会降低。为了政府的发挥原有的职能，地方政府唯有通过提高税率来弥补地方财政赤字的亏损，而这一举措正推动了美国房地产税管理和征收工作的开展[1]。

（二）稳定的德国房产税政策

就德国的房地产税收政策而言，德国在房地产税收方面有其独到之处。德国靠着简单的税收征收和计算方法完成了关于房地产税收的相关工作。在德国也有与房地产税收与之相匹配的法律法规。德国的房地产税收主要以不动产的交易税为主。在税费的计算上面采用政府统一规划的征税值再乘以百分之三点五之后，再乘以各地的税率。德国的房地产税收分为两个环节。其分别由交易环节税、持有环节税两个环节组成。在这两个征税环节当中。交易税的占比较重，而持有环节税占比较轻。德国设计这种房地产税收政策有利于抑制投机者购房现象的发生。除此之外，德国也拥有较为完善的住房规划和稳定的房贷政策相结合，其主要用以房产用地的规划，政府通过设立这种住房政策来帮助贫困的家庭获得住房，政府要求开发商以低价的方式为低收入家庭提供住房。同时德国为居民住房所提供的住房储蓄银行也解决了居民住房紧张和困难问题的出现。德国为广大购房者所提供的固定利率贷款实现了贫困家庭购房的可能。在住房规划方面，德国政府还倡导合作建房、自建房等[2]。同时政府也为居民们提供更多的税收优惠，这对解决居民住房问题，保障居民享受社会福利奠定了坚实的基础[3]。

二、我国房产税政策面临的问题

（一）税率设计不灵活及征税保有环节缺失

现阶段，我国房地产税收缺少与之相匹配的法律法规。在我国房地产税的立法权力掌握在全国人民代表大会和常务委员会手中。我国地方政府虽然拥有按照当地的实际情况进行房地产扣除比例的制定，但在房地产税率的设计方面缺少统一的基准利率。当前中央政府并没有给个地方政府一个标准的参考利率。在这种情况下地方税收也无法确定税率浮动的空间。这种情况从侧面反映出我国税率设计不灵活的问题[4]。中央政府的没有制定和形成统一税率方案。这就严重导致各地方政府无法按照当地的实际情况因地制宜的及时调整和修改各自的税收方案。这种现象也无法彰显出我国房产税的公平性和效率。除此之外，我国的房产税收征收还具有环节税种多、税负重等特点[5]。在我国房产税征税环节并不多，但是所设计的税收项目却很多，正因税收种类多，导致在房产交易和流通过程中，所有税负都转移到了最后的购买者身上。而在房产的持有环节税收当中，我国的税负相对较轻。持有环节税收和购买环节税收二者之间存在的差异会直接影响到新建商品房的房价，继而会吸引更多的投机者加入投资买房的大军当中。为此，我国的房产税收的征收并没有抑制不断上涨的房价，这也就导致现存的房地产市场无法满足住户的刚性需求。我国在房产税率设计方面的不灵活和缺失严重影响了国内购房市场的健康发展，这种不公平性也是造成近几年我国房价不断上涨的一个重要原因[6]。

（二）计税依据不合理以及配套设施不完善

在房产税收方面我国主要实行从价计税和从租计税两种。伴随着我国房地产市场的繁荣发展，房产商的恶意提价致使我国的房价不断攀升。国内市场的方房产的增值率也是与日俱增，房价涨幅越大，房屋的租金也就越高。因此，无论是从价计税还是从租计税都应该按照房产的市场价格，而不能按照原本的房屋价值去计算。为了解决国内购房市场出现的这类严重问题，我国的房产必须进行房产登记。近些年来，我国政府一直在推行房产的登记制度。但是在房产登记的推行过程当中，我国并没有建立统一的房产税登记制度，这为后续的房产税征收工作带来的难题，面对拥有多套房产的居民而言，这部分居民常常利用不动产登记制度存在的漏洞进行逃税。这种现象对于持有环节的税收来讲尤为突出。此外，我国房产税也缺少专值，房产会因地理位置等各种因素而就有升值的空间。因此就房产税征收政策的设立而言，完整的房产登记制度和评估体系是必不可少的。其次是我国需要建立统一的不动产登记制度来降低税收成本。最后则是要在完善房产评估机制的基础上，利用大数据技术建立财务信息管理和信用评价系统，从而遏制偷税、漏税现象的发生[7]。

（三）税费种类繁杂并且存在重复征税问题

目前我国的房地产税收涵盖的种类繁多，按照当前房地产行业的发展来看，过去的房地产税收政策已经不适合当前房地产行业的发展。像是适用于20世纪90年代的土地增值税已经慢慢淡出人们的视野。而对土地出让金的征收为地方政府在对短期内创造了巨大的利益，政府热衷于卖地的行为和当前实行的批租制又相抵触，从这两点便可看出传统房地产征收政策已经阻碍了房地产市场的稳定和繁荣。