营改增对房地产企业会计核算及财务报表的影响

赵雷 河南九鼎实业有限公司

引言

近年来，营业税和增值税一直是我国的主要税种，二者同时存在，共同促进我国社会经济的发展，对国家的财政收入也做出了巨大的贡献。然而随着经济发展的全球化，我国的国内经济发展形势也随之发生了变动，二元税制已经无法满足当前国内市场经济的发展需求。政府为了改善经济态势，促进市场经济的持续发展，颁布了“营改增”的政策，全面深化我国税务体制的改革。目前，房地产行业发展迅速，企业的税负情况日益严重，而房价的不断提升已经逐渐超出了人们的购买能力，房地产商开发项目的意愿受到了冲击。因此，“营改增”政策对房地产行业的影响受到了人们的广泛关注。

一、“营改增”政策的意义

国家为了促进各行业的发展，通过改革税收政策的措施来缓解企业负税的压力，在根本上来实现企业经济收益的增加。现阶段我国“营改增”政策的实施效果还是较为理想的，其具有的重要意义也渐渐得到了体现。首先，“营改增”可以促进企业的转型升级，在根本上减少企业重复纳税的可能，避免了负税压力过重而造成对企业发展的限制。特别是我国的房地产行业，其工程项目较大，所承担的税负压力也就较大，“营改增”政策可以在一定程度上对这一现象进行缓解。其次，“营改增”政策能够提升我国企业的竞争力，是对我国企业经济体系的有效调节，房地产行业的税负以及财务管理都颇受影响，其中有利有弊，房地产行业必须在此时做出有效的调整，合理应对财务中的问题，保障企业的最终利益。

二、“营改增”后房地产企业会计处理的变化

房地产行业与人们的生活息息相关，在我国的市场经济中占据重要的地位。“营改增”政策的出发点是合理改善税制结构，改进增值税的抵扣体制，重点解决重复征税的问题。由于营业税向增值税转变，房地产企业在支付相关的房地产项目开发建设费用时，按照规定应该缴纳进项税额，项目获得营业收入时也需缴纳销项税额，在进行营业税金及附加的统计时，取消了应交营业税的计算，大大减少了房地产企业的税负情况。

三、“营改增”政策对房地产行业的影响

（一）“营改增”对房地产企业税负的影响分析

税收政策的改革，引领着房地产行业体系的转变，“营改增”就是将房地产的税收改为增值税，其计算的根据是以增值额为主，并且采用的是税款抵扣的形式，将房地产项目已经缴纳的税款进行转结，避免了房地产企业进行重复的二次纳税。从目前的发展形势来看，“营改增”会在一定程度上加大房地产企业的开发成本，但是企业资金使用时都能取得专用发票就可以实现税负的抵扣，在一定程度上完成房地产企业税负率的降低，使得房地产企业的利润收益仍是增加的。

（二）“营改增”对房地产企业财务的影响分析

“营改增”政策要求房地产项目的费用支出需要开设相应的发票，并以此来实现对增值税的抵扣，因此在房地产项目的材料的采购环节上就造成了一定的限制。现阶段要求采购费用必须开具抵扣增值税的专用发票，而一些原材料供应商并不具备开具专用发票的能力，所以在供应商的选择上就要及时地进行控制。这些发票的开设等都需要企业的财务部门进行处理，在一定程度上加大了财务部门的工作量，为财务部门造成了更多的压力，如果稍有疏忽，就会出现房地产企业在缴纳增值税时无法进行抵扣，进而造成税收压力增大的问题，甚至会造成房地产项目投资成本的增加，减少企业的净利润。

（三）“营改增”对房地产企业的偿债能力的影响

一个正常运转的企业通常都会有长期和短期的债务，房地产企业由于其经营活动的独特性，融资活动是房地产企业重要的业务之一，借款是融资的常见手段，借款的同时会导致债务的产生。而企业的偿债能力的外在表现指标包括资产负债率和流动比率等。税制改革后，房地产企业的流动负债和总负载都会相对降低，流动资产以及总资产也会相对降低，但是由于前者的降低额度要小于后者，所以，“营改增”之后房地产企业的偿债能力得到了增强。

（四）“营改增”对房地产企业财务报表的影响

1.“营改增”对利润报表的影响

国家推行“营改增”政策后，由于企业需要缴纳的增值税性质变成了价外税，要在销售获取的款项中除去，所以企业的资金进项会相对降低。“营改增”施行后，企业通过购取物品与获得劳务的进项税额能够进行互相抵扣，企业的运营成本会得到降低。而且，“营改增”之后营业税取消，全面向增值税过渡，所以房地产企业的税务金额会大幅减少。综合以上几点，“营改增”政策会导致房地产企业的总体利润降低，净利润减少。

2.“营改增”对资产负债报表的影响

由于房价、建筑原料的价格以及劳务价格等都基本保持不变，货币资金以及应收的账款也不变。一方面，“营改增”后增值税进项税额可以进行抵扣导致房地产商的开发成本大幅降低，相应的库存的房屋成本减少，存货量降低，最后导致流动资产合计降低。另一方面，由于税制改革之后应交的增值税少于税制改革之前的营业税，而且税制改革后利润的降低导致应交所得税的降低，所以房地产企业应交的税务总金额降低，流动负债减少。

3.“营改增”对现金流量报表的影响

由于销售产品获取的收入不变以及购买商品和接受劳务工作支付的现金均不变，而企业经营过程中支付的各种税务金额提升。因此，经营活动的现金流量净额降低。投资与筹资两者的流动现金不受影响，现金和现金等物价净增加额减少。

四、房地产业应对“营改增”政策的改善措施

（一）应加强对“营改增”政策的认知，及时转变观念

政府部门颁布“营改增”政策是为了减少企业的负税压力，在根本上实现企业利润收益的最大化，但是现阶段房地产行业中，仍存在着许多的影响因素，如企业对新政策不完全了解，许多企业的赋税关键仍存在传统的模式中，如果管理者以及财务部门的观念不能及时进行转变，就会造成房地产企业的财务管理质量跟不上，失去财务管理在税负问题中的作用，进而为企业的负税造成相当大的压力，若是后续的税务问题处理不当，就会大大提升企业的投资成本，不利于企业的长远发展。为此现代的房地产企业必须加强对“营改增”政策的认知，同时对相关的财务人员进行法律知识培训，对“营改增”政策的内容充分的了解，及时地将赋税观念进行转变，避免财务部门工作能力低下而给企业造成不必要的亏损。此外最重要的是企业应更加完善现有的财务管理体系，在房地产项目的每个环节中都加强对税务方面的管理，对财务人员进行有效的监督与控制，是实现房地产企业提升收益的有效措施。

（二）加强纳税筹划工作

在实行“营改增”政策之后，房地产企业的投资成本也会发生相应的变化，为此财务部门在进行成本预算时，要根据纳税政策进行计算方式的转变，避免预算与实际投资成本出现偏差，进而造成成本增加的问题。纳税的筹划工作包括着增值税的抵扣问题，对此在项目的材料采购上，要注意是否能开具抵扣增值税的专用发票，同时避免少量多次的采购，因为此种采购方式不利于材料的统计以及成本的计算，同时还容易造成少开或漏开发票的问题。同时财务部门要做好房地产收入利润的规划，对价格进行合理的调控，保证房地产企业的根本收益。

（三）加强对发票的管理

“营改增”政策颁布以后，企业的纳税环节就需要更多的票收据，税收政策的改革，使发票的种类也在发生着变化，房地产行业在后续的缴税中，需要提交一些抵扣发票，并以此来实现税负的降低。因此房地产财务部门要做好发票等收据的管理工作，避免企业出现重复纳税的现象，进而实现房地产行业的长远发展。

（四）提升企业财务管理工作质量

“营改增”会对房地产企业的投资成本造成影响，同时也会对营业收入造成一定的影响，在税负问题上，房地产企业应该加强对“营改增”政策的认知程度，合理的转变发展观念，加强企业财务管理，特别是针对纳税问题，对企业纳税做好统筹规划，做好投资成本的预算工作。同时对房地产项目的定价等及时的做出调整，必要时可以在企业内实现税负转移，使企业最终的利益得到保障。房地产企业的财务部门必须做好财务管理工作，特别是对项目建设中的发票管理，因为“营改增”政策对房地产负税时是有一定的抵扣性，加强对发票的管理可以避免在后续税务的扣除中无法抵扣的现象，也是当前房地产行业负税较多的关键因素。财务管理工作质量的提升，是实现房地产企业负税率降低的必要途径，如此才能实现房地产行业的持续稳定发展。

结语

在“营改增”政策实行之后对于房地产企业的会计核算和纳税等方面都带来了一定程度的影响，“营改增”政策有效地解决了我国部门税务重复征收的问题，同时也完善了增值税抵扣规则，有力促进了我国经济的快速发展。“营改增”对房地产行业的影响表现在诸多方面，企业应该综合考虑，仔细分析，快速适应税制体制的改革。