公共租赁住房计提折旧研究

潘芬华 株洲经济开发区投资控股集团有限公司

引言

公共租赁住房指的由政府进行投资建设和管理或者整体上由政府管理和提供政策上的支持、其他各类主体投资性建设，其特点是限定整体上的套型面积以及规定优惠的租金向符合条件的住房困难户提供相应的保障性住房。公共租赁住房主要是以城市的中等偏下的人群以及整体上住房困难的人群为对象，并且随着近些年的发展，逐渐将新就业的职工和有稳定职业并在城市中已经居住一定年限的外来务工人员也纳进其中的供应范围内。在新的形势下应该将更好的发展公共租赁用房和建立健全公共租赁住房的制度，这样就可以在一定程度上缓解中等偏下收入的家庭或者外来的务工人员等其他群体的阶段性居住困难，从而就可以进一步地扩大住房保障的相关政策，使得住房以及租赁市场更加的规范和向着好的方向发展。

一、公共租赁住房的概述

依据我国当下的廉租房和经济适用房等的研究不难发现，我国一直以来使用的都是三个层面的住房保障政策：其一是提供给廉价租房标准的低收入人群，其二是适用于经济适用房的低收入群，其三是普通商品购买房的人群。在现实中由于各个群体有着一定的不同之处，所以在整体上保证制度涉及的范围有所同，因此在廉租房以及经济适用房之间存在着不适用的群体，对于既不符合廉租房的整体标准，整体上又买不起经济适用房的人群，超出申请经济房标准又买不起商品房的人群，这种人群即是被称作夹心层。导致这种现象的原因笔者认为有以下的几点：首先，相关部门整体上的经济能力水平有限，我国和其他国家有着一定的不同，我国整体上的人口较多，社会保障的问题一直存在。即使在当下高速发展的背景下依旧有着较大的经济负担，用于住房上的资金保障十分的有限，在种种的因素下就导致了夹心层的出现。其次，房产行业整体上不友善，近些年不难发现，房地产行业被炒得十分火热，在整个国家范围内多数的城市商品房一升再升，再加上整体上地区保障十分有限，所以很多低收入群体难以负担得起购房的费用。所以从长远来看，想要解决好以上的问题就应该重视保障性用房的建设，公共租赁住房就是关键的一步，很多相关部门提出了将经济适用房和一些廉租房列入了保障性住房的范围之内，从而可以更好地为人们提供住房上的保障。

公共租赁用房就是指在相关部门的推动下实施的具有较强的保障性的政策性住房，公共租赁住房是我国当下住房保障制度上的一种创新，在新的形势下可以为不同层次和类型的居民提供符合其消费水平的住房。当下我国实行的公共租赁住房是通过政府进行建设或者回购等形式所产生，其可以以更加低廉的价格供应给当下的大学生群体和外来务工的人员居住。因此，可以说政府是其唯一的主体，在制度运行的过程中整体上有着较大的压力。同时，其也有着明确的服务目标，其主要目的就是面向所谓的夹心层，即是难以达到经济适用房和廉租房的标准，难以享受到保障的相关群体和一些大学生等。

二、公共租赁住房的计提折旧问题以及解决的措施

公共租赁住房是政府进行建设、筹建房源等的福利性住房，随着当下经济水平的不断提升，我国人口的规模和结构都有着一定的变化，政府在公共租赁住房上给予了极大的政策支持，并且在日常生活中通过探索公共租赁住房的运营模式中引入了企业的运营模式。当下一些发达的地区常常使用这种措施管理城市内部的公共租赁住房，笔者发现在管理的过程中主要面临的问题是很多的租赁住房资产中，计提折旧问题十分突出，在新的形势下应该采取怎样的形式进行计提折旧的核算是一个值得关注的问题。笔者将从以下三个角度对公共租赁住房的计提折旧问题展开分析和解决：

（一）会计准则层面公共租赁住房的计提折旧问题以及相应的解决手段

在会计准则角度去看公共租赁住房主要涉及以下两个环节：①在核算的过程中使用成本模式进行后续计量投资性房地产，应该依据国家的相关政策法规，依据使用年限计提折旧。笔者发现，现实中的公共租赁住房往往是处在城市的四五级土地的区域，所以其整体上交通是十分不便利的，再加上其经营模式整体上的非营利性和租赁价格的优惠水平，所以实际上的租金水平相对于其他的方式来说比较的低。此外，平台企业在进行经营的过程中承担的除了折旧和相应的家具装修等的摊销费和整体管理费用之外，在实际中还需要承担空置房屋的物业费。根据相关的研究表明，当城市中整体上的租赁住房的空置达到65%以上时，即使不计算整体上的水电费以及维修费等，该项目的计提折旧和收入也难以弥补相关的成本，这样一来就会导致账面上一定程度上的亏损。②企业在进行会计核算的环节应该做到配比，即是将收入和整体上的费用正确地进行配比，使用这种形式也是反映公共租赁住房经营状况的重要保证。实际中每一期大额折旧的金额计提使得折旧摊销费所占承担费用总和的百分之八十五以上，这样一来就和每一期的租金收入以及相关的费用整体上不匹配，从而违背了配比的原则，难以真实进行反映公共租赁住房的经营现状和未来的发展趋势。公共租赁住房和其他的住房不同，其是国家进行扶持的项目，所以其性质是面向一定的社会群体提供的具有社会福利性的保障性的住房，整体上的稳定性更强。平台的经营企业在运行的过程中更多的围绕着公益性的特点进行，但在实际上很多的不发达地区当下依旧是处于探索的时期，所以公共租赁住房的相关政策还没有完全地打通，这样一来公共租赁住房的整体程序难以由企业自身完全掌握，企业在实际中更愿意推出更多的空置房源，但是现实中却难以进行推出，这是企业当下运营中遇到的难点。

（二）税务制度方面的不足以及解决措施

随着制度上的不断完善，当下的制度对土地的使用权限有着明确的规定，即是一般的民用住宅权限是七十年，但是相关的税法规定二十年。而会计处理上房屋折旧年限又有所不同。这样做会导致前几十年是处于整体亏损不需要缴纳所得税，但是后几十年则需要进行所得税的缴纳。与此同时，根据相关税务制度规定，企业纳税年度若是亏损的，准予向以后年度结转，而可用于以后年度弥补亏损的年限最多是十年，这样做对折旧计提后可能还有较长时间亏损的企业整体上并不利。

（三）地方政府是否能给予更多的政策优惠支持公租房的发展

近些年公共租赁住房取得了很好的成效，我国相关部门在新的背景下制定了一系列的优惠政策，其中很多是和税法相关的，这样做对于使用公共租赁住房的相关企业来说有着很大优势，同时，也可以看出政府对公共租赁用房企业的关注度在提升，根据最新的政策可以发现，地方的政府和相关部门在管理中并不采取实际的形式对融资平台提供保障，在工作中更多的是推动平台转型为市场化运营的国企。当下平台企业的资金来源很多是财政资金，这个过程中进行融资是一个重要的手段。在实际中若是依据几十年的计提折旧，那么企业将会处于长期的亏损下，这种利润表整体上很难满足金融化机构贷款条件，以后的道路将会更加艰难。所以地方政府能够给予更多的优惠政策支持公租房的发展是一个十分关键的问题，对于企业的发展来说意义重大。

结语

总而言之，在当下使用公共租赁住房体系是当下很多国家解决住房困难问题的手段，由于各个地区的情况不同所使用的方法有着一定的差别。公共租赁住房的建设和实施使得我国城镇住房困难的群体基本上实现了全覆盖，其将会对我国的城镇政策保障住房内部的供给结构有着较大的调整，配租房的整体数量将会超过配售住房的比重，公共租赁住房和廉租房将会逐渐地成为我国的国策保证住房的基本的形式。我国的各个地区在实行的过程中应依据当地的经济水平和特点去制定相应的规划，政府在进行制定政策的过程中不可以直接去盲目照搬发达地区的政策，应该做到取其精华去其糟粕，这样才可以更好地满足群众的需求。想更好地解决计提折旧的问题，可以在工作中对问题进行总结，依据自己的经验和实际情况进行结合就可以保证整体上的水平提升。