解析房地产税八大疑问
2021-11-22管清友
2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。财政部、税务总局有关负责人表示,财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权,起草房地产税试点办法(草案),按程序做好试点各项准备工作。房地产税渐行渐近,引发了全民热议。对此,笔者对其中的八个热点问题进行解析和纠偏。
疑问一:房地产税提了很多年,这次会不会同样难以落地?征收房地产税最早在2003年被提出,2014年在政府工作报告中被提及,之后多次出现在两会上;但由于种种原因,迟迟未能落地。笔者认为,此次关于推进房地产税立法和改革的表述(2018年是“稳妥”,2019年是“稳步”,2020年是“稳妥”,而2021年是“积极稳妥”)更为紧迫,表明房地产税立法与改革明显提速。通过房地产税等财税体制改革,优化收入分配制度,是共同富裕的应有之举,而且已经是箭在弦上。
疑问二:仅有一字之隔,房地产税等同于房产税吗?事实上,房地产税并不是单一税种,而是与房地产相关税种的总称,是一个综合性概念;而房产税只是房地产税的一个税种。近期政府反复提及的是“房地产税”,属于广义房地产税范畴,不仅是财税改革,还有住房改革,需要对房地产全流程税收体制进行改革。其中,最受关注、变动最大、相关度高的是房产税。
疑问三:房地产税试点是否会马上落地?笔者认为,试点实施启动时间由国务院确定,鉴于本次试点的政策意义重大,需要周密布局、系统推进;财政部和税务总局起草房地产税试点办法(草案)也需要时间,不可能仓促落地,因此预计最快也是2022年。房地产税立法目前尚处于内部征求意见和修改完善过程中,距离正式立法应还有一段时间。
疑问四:房地产税是否会进行大范围试点?笔者认为,房地产税试点大概率会精选问题突出且具代表性的城市先行先试,应以一、二线城市居多,并会覆盖多个区域,以为房地产税改革积累经验。第一批试点城市可能有:上海、重庆,其已有试点经验;深圳,在2020年房价上涨显著;杭州和苏州,二者是江浙代表,房价一直处于高位,且杭州还具有共同富裕示范区的使命;济南,库存量大、去化周期较长,基本面不佳,可用作压力测试,评估房地产税的冲击;海南自贸港严格控制房地产,因此海口、三亚的可能性也比较大。
疑问五:首套房是否要征收房地产税?笔者认为,应该是首套普通住房免征,结合人均免征额,保障基本居住需求。许多国家都有免于征收或者减免征收房地产税的规定,我国上海和重庆也有对应的税收优惠政策。目前认可度较高且相对合理的办法是以户为单位,对首套普通住房免征房地产税,然后以人均为标准,对超出家庭免征面积部分征收房地产税。
疑问六:房地产税开始试点,房价会下降吗?笔者认为,短期来看,房地产税会增加保有成本,抑制投资性需求,将对房地产市场造成一定的情绪冲击,但并不会从本质上改变市场的供求关系。长期来看,房价表现主要取决于供需关系,受人口、货币、土地等因素的影响,而不是由税费决定。因此,房地产税对房价的抑制效果不会太显著。
疑问七:房地产税是否最终会转嫁到租金上,使得房租上涨?笔者认为,房地产税的转嫁情况本质还是要看供需,需分具体情况来看。一线和强二线城市是卖方主导,租客收入增长较快,租房需求旺盛,对房租的敏感度较低,可通过租金上涨承担部分房地产税带来的持有成本。当前,大城市已经注意到年轻人租房难的问题,正在加大公共租赁保障力度,以实现“住有所居”。其他城市收入增长较为缓慢,租房者对价格比较敏感,房租上涨动力不足。
疑问八:房地产税能取代土地出让金吗?房地产税属于地方税,收入直接归地方政府所有。在发达国家,保有环节的房地产税是地方税收的重要来源,贡献了绝大部分的政府税收。从我国上海和重庆的经验看,房产税对地方财政总体贡献有限,短期内很难取代替代土地出让收入,但长远来看将会加速地方税制改革。