新农村建设与农村房地产经济发展研究

何福春 云州区自然资源局

一、引言

随着中国经济不断的快速发展，新农村建设的方式方法发生了巨大的改变，中共十六届五中全会上明确提出了“建设社会主义新农村”的宏伟目标，强调以统筹城乡发展作为工作的核心重点，坚持工业反哺农业、城市支持农村以及“多予少取放活”的基本方针。而在党的十九大正式提出了乡村振兴战略，明确了首要任务为不断优化农村居民的居住生活环境，提高村民生活水平，建设高质量现代化农村住房。同时，我国农村的房地产业存在政策、资金等诸多问题，开发情况较为落后，具有较高的开发价值，发展潜力巨大，是房地产业不可忽视的重要组成部分。农村房地产经济的发展对在各个方面都具有重要的价值和现实意义，在带动农村经济全面发展、加快农村城镇化进程、升级农业生产方式、促进中国房地产经济良好发展、以及全面建设社会主义现代化国家和社会主义新农村的建设，扮演着不可或缺的角色。

二、促进农村房地产经济发展对于新农村建设的重要价值

(一)推动农村土地集约利用，实现土地资源的保护

长期以来，农村的房屋建造缺乏有效统一的规划管理，存在随意建造、管理难度大等问题，造成了大量集体耕地的资源浪费。在调查走访中，在农村的居住建造面积中，庭院占比高达60%，其土地节约空间巨大，部分村落也存在较大部分未开发空间，资源利用程度有待提高。将新农村建设作为契机，以土地集中节约利用为目标，通过农村保障性安居工程，改变以往农村庭院式独立住宅，倡导立体多层式住宅，建立较高土地利用率的现代农村住宅，控制农村人均占地面积，节约农村可利用土地资源。对人口、住宅、耕地、集中规划管理，以集约型居住区和生产区的方式提高农业规模生产，可以实现土地资源的有效保护。

(二)促进农村剩余劳动力的分配转移，加快农村城镇化进程

随着科学技术的进步，逐步提高的农业生产力让农村出现大量剩余劳动力，产生了大量的农民进城的现象，直接导致农村于城市发展失衡，城市人口超出容纳程度，交通、医疗、就业、教育等资源不足，“城市病”久治不愈。而房地产业作为劳动密集型产业，需要大量的劳动力，且对从业劳动者的教育水平、自身素质要求并不高，适合农村剩余劳动力工作特点；同时房地产业对于带动经济发展，促进建筑、运输、机械、装潢、餐饮、能源等相关行业的发展具有重要影响，直接或间接为社会提供大量就业机会。因此，发展农村房地产，在提供大量工作就业岗位的同时，使得农村剩余劳动力得以消化，进而可以有效地缓解就业问题，加快新农村建设。

(三)加快乡村振兴战略的推进，以多产业的发展带动新农村建设

随着十九大后乡村振兴战略的部署，国家进一步加大了对农村地区道路交通、饮水安全、电力供应、通信设施、生态保护等方面的财政预算，为农村房地产的发展提供了基础的设施条件，突破了农村房地产开发项目的硬件“瓶颈”。积极推动农村一、二、三产业融合发展，如农产品深加工等，有利于农村产业结构的优化，有效推动新农村建设及农村经济快速发展，实现农民收入逐步增长，创造基础稳固的消费条件，更好地保证经济再循环。另外，随着当前社会信息技术发展、工业现代化的完善，农村居民在消费观念在各种因素的影响下悄然改变，同时养成了新的消费习惯，其用于提高生活质量的消费支出逐年增加。新的价值观念和生活方式不断传播，农民产生了对更加富足幸福生活的美好向往，农民从认识层面上已经可以接受新的居住和生活方式，为新农村建设下房地产业的发展提供了可观的市场前景。

三、农村房地产经济面临的主要问题

(一)农村地区土地产权制度需要完善

农村房地产业的开拓与发展，土地产权问题首当其冲。根据相关法律规定，农村土地与城市土地的性质有较大差异，即城市的土地为国家所有，而农村的土地除由法律规定属于国家所有的以外，其余的属于农民集体所有，宪法对国有土地和集体土地的所有权有所区分，但对土地的归属问题没有明确的解释。同时，集体土地产权代表难以确定，房地产开发商在向农民征地和进行补偿时，以村集体为谈判对象，而具体到农民个人，往往缺少话语权，其利益很可能受到损害。

(二)开发规划及管理制度混乱、非法侵占耕地频现

全国农村建设存在诸多问题，如农村宅基地登记管理粗略，住宅庭院布局混乱，村庄总体建设规划缺乏等等。因管理制度的不完善，村庄土地未批先建、乱批乱建、城镇居民违规建造的现象时有发生。而且当下用于农村房地产业开发的土地，没有明确的用途规划与登记，存在有“三无”用地、非农建设用地、公益事业用地、宅基地等擅自改变土地用途、进行房地产开发等问题，这不仅违反了土地管理规定下的有关法律，而且给新建住房的产权带来诸多法律问题。

同时因农村土地产权所属关系存在的不明确，名义上属于村集体，但实际上并无专人负责管理，造成产权主体不确定的问题。长期以来土地被排斥在商品以外，既不作价，又不纳入农产品成本；土地无偿使用，采取行政手段划拨，管理混乱，建设用地基本无计划。出现乡镇企业建设用地违法占用农耕地，不少农民建了新房，旧房不肯拆，违建面积不断扩张，致使耕地不断被破坏，对粮食安全造成威胁。

(三)部分农村居民意识落后

新世纪以来，在通识教育的不断落实之下，国民素质得到大幅度的提升，农民素质也有了较好的进步。但总体而言，部分农村居民素质仍有欠缺，法律意识淡薄，道德水平低下，封建迷信思想依然有着较大影响，且缺乏公共意识、主人意识。因此，在农村房地产开发完成之后，如何避免相关的基础设施、公共设施失窃损坏以及物业管理制度下农村居民权利和义务的正确行使和履行，也是我们应该关注的问题。

四、有效推进农村房地产经济发展的策略

(一)促进农村土地制度改革

为了促进农村房地产经济的有效发展，提高土地利用效率，应当在法律层面不断完善对土地承包权、自主经营权、收益权等相关权利的规范与行使，健全农村土地制度。同时，增强对土地管理制度相关政策法规的贯彻实施，规范土地使用权出让、转让、抵押等流转过程，对农村居民进城后，宅基地、承包地使用权的流转进行深入探讨，解决其面临的实际问题。除此之外，引导农民自主依托有偿转包、租赁经营等途径，由集体经济统一组织转包，推进土地合理规模经营。设置土地流转中介服务机构，对农村土地流转供求信息进行有效采集、传输，提供政策咨询、代办土地流转手续等服务。

(二)分步骤、有计划地开发农村房地产市场

新农村建设过程中，农村房地产是尚未成熟、亟待开发的市场，作为农村城镇化、新农村建设的关键环节，与农民利益切身相关，更加需要政府发挥作用，对其进行有效调控规划。在遵循市场规律的原则下，有计划的发展农村房地产，建立正确的发展目标和方向，积极发挥组织、规划、调配的主导。同时从实际出发，保证农村房地产市场的自我调节，政府也应完善相关法律法规，与市场调整机制相配合，打击投机倒卖、炒房屯房等扰乱市场秩序、破坏经济稳定的行为。最后，政府要严格限制土地申请流程，让土地审批制度更加严谨完善，将耕地保护作为不可逾越的红线，杜绝各种名义进行圈地、违法占用耕地，制定并落实执法监察计划，对违法违规行为进行查处，杜绝将基本农田“以租代征”等形式非法转为建设用地的行为，发现一起查处一起，做到零容忍，为房地产开发与土地保护寻找平衡点。

(三)以多样化教育提高农村劳动力素质，让农村居民与新农村建设发展相适应

首先要加强农村基础教育，农村房地产开发后农村居民顺利行使其作为业主的权利和义务需要以较高的素质作为基础，而发展教育是有效提高素质的主要方式。因此，应加强对农村地区基础教育的重视程度，以调整转移支付额度来对农村地区义务教育的经费进行保证。鼓励社会企业、组织、个人等社会力量筹措资金、发展教育，统筹规划城乡教育资源，对农村师资力量适当倾斜，提高基础教育硬件水平。其次要通过多种方式、多种途径落实推广职业技术教育，拓宽农村居民就业渠道，将职业教育作为新农村建设发展项目，以职业教育和各类实用技术作为教授重点，扩大就业培训网络，让更多的农民拥有一技之长，增强课程的针对性和实用性，使农民掌握生存发展的职业技能。

五、结语

新农村建设的浪潮下，农村房地产经济的发展是大势所趋。农村房地产业的发展有效刺激着房地产行业的发展，为行业发展注入新的活力，间接带动多行业的繁荣，影响着全社会经济的健康发展。因此，对于相关理论研究人员应该深入探索、发现问题、总结经验，认识到农村房地产经济发展对新农村建设的重大意义，促进农村土地制度改革，提高农村劳动力素质，让农村居民与新农村建设发展相适应，分步骤、有计划地开发农村房地产市场，积极促进新农村建设，推动农村房地产经济的有序健康发展。