房地产企业融资策略优化研究

王 勇 安徽信达房地产开发有限公司

一、房地产企业融资策略概念及特点简述

房地产企业融资策略主要是指房地产企业为了促进自身的持续稳定发展以及实现融资成本最低的目标，在融资活动中所采用的融资方式、融资结构等策略的总称。一般来说，房地产企业的融资策略有激进型融资策略、适中型融资策略和保守型融资策略三大类。房地产企业的融资主要具备以下四个基本特点：一是融资的规模大，即房地产企业在项目建设过程中依靠自有资金很难完成，需要大规模的融资来补充；二是融资的期限较长，即房地产融资期限基本以项目开发周期为主导，而项目开发周期一般在3—5年；三是融资的风险较高，即房地产企业的资产负债率一般偏高，说明其自身潜在的风险因素较高；四是房地产企业的融资易受国家政策影响，即国家对房地产的宏观调控政策较为频繁，因此融资工作也易受政策影响。

二、对房地产企业的融资策略进行优化的必要性分析

对房地产企业的融资策略进行优化，其必要性主要体现在：一是降低财务风险需求，即科学合理的融资策略能够与房地产公司的发展规模以及所处的生命周期较为匹配，潜在的财务风险因素较低；二是满足资金使用成本最低的需求，即科学合理的融资策略是企业最优资本结构的直接反映，在最优资本结构下，企业的资金使用成本是最低的，因此有必要优化融资策略确保融资成本最低；三是能够提升房地产企业的资金使用效率，即科学合理的融资策略能够为房地产企业的资金有效配置创造良好环境，客观上对资金使用效率有提升作用。

三、当前房地产企业融资活动存在问题

在实务中，能够对房地产企业融资活动产生影响的因素较多，由此也使得其在开展融资活动时出现了较多问题，具体分析如下：

(一)从融资结构视角分析房地产企业融资活动存在的问题

融资结构主要关注两个方面的内容，即在融资规模既定的前提下，不同性质、不同来源渠道的资金在总融资规模中所占的比例。按照资金来源可将融资结构分为内源融资和外源融资。从融资结构来看，当前房地产企业的融资活动主要存在以下三方面的问题：

一是房地产企业面临的融资政策环境收紧，融资受限度较大。近年来随着“房住不炒”政策的提出，“剔除预收款后的资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不小于1”三道红线政策的出台从资金需求端进行了约束，2020年12月份又对银行的房地产贷款余额以及个人贷款余额进行了上限限制，从而从资金供给端对房地产融资进行了收紧。政策环境的大幅调整给房地产企业的融资带来了较大的局限性，部分房地产企业的融资渠道和融资规模受到了一定的局限。

二是过于依赖外源融资，内源融资局限性明显。内源融资主要是指企业依靠折旧和留存收益积累资金的方式，这种方式的融资成本和费用最低，但是特别容易受自身净资产规模和盈利能力的局限，在当前房地产行业外部环境不景气的背景下，这种局限性较为明显，但是企业运营管理的资金需求并未缩减，由此导致多数房地产企业的融资主要依赖于外源，并且外源融资又更偏向于债务融资，由此导致企业总体的偿债压力增加。

三是债务融资的结构不合理，增加了融资风险。在进行债务融资的过程，部分房地产企业的债务融资结构并不合理，由此增加了融资风险：一方面是存在融资期限错配的现象，即房地产企业的项目周期一般偏长，但是出于资金需求会将部分短期融资资金投入周期较长的项目中，这种短贷长投现象会增加企业的短期偿债压力，进而产生流动性风险；另一方面则是负债融资的长短期规划不足，长短期负债的结构比失衡，由此增加了房地产企业在运营管理过程中的财务风险。

(二)从融资风险视角分析房地产企业融资活动存在的问题

融资风险主要是指企业受融集资金效益模糊性的影响，造成企业营运出现问题甚至破产的可能性。从融资风险视角来看，当前房地产企业的融资活动存在的主要问题有：一是融资风险管理的组织设计有待提升，即多数房地产企业并未建立融资风险管理组织，或者组建了相应的组织，但是组织内成员的专业程度参差不齐，流动性较大，因此在对融资风险进行分析时得出的结论主观性较强；二是对融资风险识别的因素选取不足，无法准确反映企业的财务状况及所面临的融资风险；三房地产企业运用融资风险分析方法时在适用性方面较为欠缺，没有充分结合企业总体的经营情况进行评价，例如在利用财务报表分析法进行融资风险评价时，基本上主要关注了关键财务指标的变化，根据纵向比较数值的高低来进行风险评价，主观程度较高，难以全面客观地反映企业总体的融资风险；四是融资风险控制措施有待改善，虽然目前多数房地产企业具有一定的融资风险意识，也采取了一些必要的融资风险控制措施，但是从总体来看，这些措施较为概念化，缺乏详细的实施细则和操作流程，弱化了融资风险控制效果。

四、房地产企业优化融资策略的主要对策

如上文所述，无论是从融资结构视角还是融资风险视角来分析，当前房地产企业在融资活动中均存在一定的问题，在此结合融资、风险管理等相关理论对房地产企业的融资策略做如下优化建议：

(一)明确房地产企业融资策略进行优化的总体思路和基本原则

在明确房地产企业融资策略优化的总体思路时，重点围绕融资结构和融资风险控制两个核心，具体如下：以房地产企业总体的发展战略和规模为导向，进行融资策略的总体规划以及资金需求量的预测，在此基础上根据不同融资方式利用平均资本成本比较法进行融资组合方案的选择，同时辅以风险偏好以及健全完善的风险控制措施，确定出融资策略类型，然后结合融资活动存在的问题提出一些较为具体的对策。

房地产企业在进行融资策略优化时，需要遵循的基本原则有：一是融资的适时性原则，即房地产企业所选择的融资策略应当能够与企业当前的发展阶段和规模相匹配；二是降低融资成本原则，即经过优化的融资策略是可以在一定程度上降低企业的融资成本；三是规避风险原则，即经过优化的融资策略应当在一定程度上能够规避融资活动中的一些风险因素。

(二)选择房地产企业在融资过程中的策略类型

在对融资策略优化总体思路和基本原则明确之后，建议房地产企业从如下角度选择出适合自身的融资策略类型：第一步是结合全面预算管理的编制思路和方法，预测出企业的总体资金需求，然后结合预计损益表，减去可能的内源性融资规模，测算得出具体的外源性融资需求，在测算过程中还需考虑企业的技术创新以及发展战略等需求；第二步是结合金融市场情况，分别测算出普通股资本成本率、短期负债的资本成本率和长期借款的资本成本率，然后梳理出企业的总体融资结构，即股权融资、短期借款以及长期借款在融资规模中的占比情况，结合平均资本成本的计算公式KW=∑WIKI(KW是加权平均资金成本率，WI是第I种资金来源的资金成本，KI是第I种资金来源在总体外源融资中的占比)，通过测算不同的融资结构比，找出加权平均资金成本率最低的融资组合方案；第三步是对不同融资渠道的融资风险因素进行排序，然后根据自身的风险偏好以及风险承受能力，对加权平均资金成本率最低的融资组合方案进行调整和优化，在此基础上确定出最适合企业优势的融资策略类型。

(三)根据策略类型解决融资过程中一些具体问题的对策

值得注意的是，虽然通过上述步骤能够基本上确定房地产企业的总体融资规模以及控制大部分的融资风险，但是在实务中在面临不同的多元化的融资渠道以及融资风险因素时，企业仍需采取一些具体对策来对具体的融资活动进行优化和改善：一是要结合企业自身的实际和财务状况有效控制资本性支出规模，防止资产负债率快速上升所引起的融资方面的风险；二是通过加强成本控制以及拓展市场等方式来增强自身的盈利能力，提升内源融资规模，同时考虑在内源融资局限性无法有效突破的情况下借助互联网金融的大背景，通过众筹、P2P等方式进行外源融资，例如万科在苏州的房产众筹项目以及恒大推出的“恒耀稳享”都属于此类融资方式，以此来调整企业自身的总体负债规模，也可以借助融资租赁、发行债券融资等对长短期负债的结构比进行调整，降低融资风险；三是要在建立稳定的融资风险管理组织机构的前提下，分别结合偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力对企业的融资风险进行横向的对标管理，及时识别分析出企业在融资活动中的潜在风险因素，然后结合AHP层次分析法建立起企业的融资风险预警体系，并根据预警体系制定具体的风险应对策略，为融资风险控制提供具体指导。

五、结语

本文以房地产企业的融资活动为研究对象，分别从融资结构视角和融资风险视角对房地产企业在融资活动中存在的问题进行具体分析，然后分别针对这些问题，从思路、原则以及具体可采取的措施等途径提出了房地产企业优化其融资策略的主要对策，意在为房地产企业有效提升其融资管理水平，降低融资风险和成本，改善综合竞争力提供思路。■