房地产企业在三条红线影响下财务管理的应对

保利发展控股集团股份有限公司

引言

2019年伊始，房产业内已有专业人士开始呼吁重视现金流管理，更有标杆房企为了能够达到主管部门所要求的负债率指标，纷纷采取促销出货，抓回款，降负债等类似策略，有些房企集团要求负债不高的区域公司提前偿还银行贷款，开始适量控制负债。到2020年8月20日，住建部、央行约谈12家房企，并且抛出房企融资新规，即三条红线政策，再回顾一下这三条红线：红线1，剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2，净负债率大于100%；红线3，现金短债比小于1。然后分别依照各家房地产企业踩红线的不同情况，将各房企一一归入红橙黄绿四档，位列绿档的房企属于财务最健康的企业，按照融资新规，绿档房企次年可有新增15%的融资规模。“三条红线”监管政策将促进房地产行业更加健康稳定的发展[1]。

一、“三条红线”政策对房地产企业的影响

“三条红线”政策即将执行，限制了企业负债规模，会对企业现金流产生直接影响，资金链紧张的房企将更趋艰难。国内的信用评级将不再只是重点参考企业规模指标，企业不能再靠主观选择实现规模化，而要依靠企业的综合实力赢得规模化这项高级挑战。归结“三条红线”对房企的现在主要影响是：房企增速会出现新的拐点、增速差异和差距变小、增长模式发生改变、行业的格局会渐趋固化、能够更加真实地反映出企业实际经营状况、无形中拉大各企业之间的差距。对企业未来影响较大的是：未来土地市场会相对平稳、未来房企融资成本会更低、预计在三年后房企的盈利会停止下滑。基于此，企业要扩大规模只能通过提高自身运营效率和资金周转效率实现，房企的盈利能力上限将变成一个固定值，整个行业将会进入稳定时期。在资源竞争过程中，主要是靠企业实力说话。“三条红线”在政策上对房企负债规模做出明确规定，高负债+周转率低的虚夸型房企，将逐步退守回归至真实规模。低负债+周转率高的稳健型房企，将上升至符合其实力的地位。“三条红线”监管政策势必会对房地产行业影响深远[2]。

二、房地产企业在“三条红线’监管下经营模式的转变

在2020年短时期内，中央曾多次表明态度，反复强调“房住不炒”，再加之疫情影响市场出现大幅度下行，中小房企现金流面临严重吃紧情况。“三条红线”的落地实施，将出现更多家开发商扛不住压力被迫引入战略投资者，以缓解企业财务困境。这表明过于激进导致资金断裂的房企，只能被迫打包卖项目、卖股权，甚至出现被市场淘汰的命运，同时给房企的收购兼并，创造新的机遇。“三条红线”正式开始以后，土地红利和金融红利逐渐远去，房地产行业将进入向管理要红利的时期，在新的监管政策下，所有开发商再次站到同一起跑线，以前所有的业绩归零。设置并完善相应的管理体系，房地产企业未来要更加聚焦在运营、服务方面。房企财务管理从财务纪律提高到财经纪律，财务纪律是不能做假账、成本分摊等，财经纪律要把投资纪律等都含在里头，“三条红线”政策监管力度是穿透式的，明股实债、表内表外全方位的覆盖。曾经有一些财务技巧已经起不到任何作用，对于所有的房地产开发商和房企财务管理工作者都是极大的挑战。为此，要改变原有的工作模式，以符合政策要求为原则，积极主动去应对，适应监管的变化，凭借管理实力赢得新的转变[3]。

三、“三条红线”政策下房企财务管理的应对

（一）确定规范的三条红线指标

自三条红线公布，资本结构管理工作首先要格外关注指标的统一口径，确定完全统一的指标计算公式，使调整有具体的标准，避免出现指标计算结果不一致的情况。在资本结构管理方面，房企的任何一项经营、筹资和投资活动，资本结构会由此产生变化。公式涉及财务报表整体资产、负债、所有者权益，及具体的货币资金、有息负债等科目，任何一项会对会计报表科目产生影响的经营业务与管理事项，都会对三条红线的部分或者全部指标产生影响。明确三条红线计算公式，可以有针对的实施财务管理。较为规范的三条红线的计算公式如下：

扣预收资产负债率=（负债-预收账款）/（总资产-预收账款）

净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益

现金短债比=（货币资金-监管资金）/短期有息负债

（二）房企财务管理实际工作重视事项

监管部门关于《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，要求试点房企在每个月15日前提交。该监测表一共涉及八项财务指标，包括剔除预收款及未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、购地金额、销售金额、有息负债，最近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、还包括融资“三条红线”指标。这些都增加了房地产企业日常财务管理工作的难度，除了做好上述指标要求内容，日常管理还应该重视经营活动中收付款、缴纳税金、结转利润等业务，包括直接涉及融资类业务，如借款还款等，及其企业收并购类和调整合并范围业务，这些业务随时都在对三个指标产生不同程度的影响。财务管理要做好经营活动、筹资活动、投资活动等工作区分，对每一项经济业务事项对三条红线的影响作出详细的分析，最后汇总出针对企业不同触碰红线情况该采取的管理策略。

（三）在财务管理方面的应对

“三道红线”和“五个指标”都与企业财务管理息息相关。为此，对财务结构进行调整是极其必要的。宁可把债务周期拉长，也不可贪小便宜去借高利息短期债。要关注总资产负债表，加强对其进行严格的管理，每个月都要检查、检讨，制定系统完善的管控体系和管控方法，以此来强化资金和投资的监管。资产负债率指标扣除预收款，能更真实地反映负债率，但值得关注的是某些明股实债计入股权的融资并未得到真实反映，修正股权融资的扣预收资产负债率更能反映企业真实负债情况。在监管超强渗透的情况下，未来房地产将不会做股权实债。核心主要是做真实的同股同投资。做实实在在的股权投资，严格遵守财务底线。必须要提升兑汇率管理，尤其是房地产行业在境外的一些上市企业，加强汇率管理尤其重要，每一年出现的汇率变动，都对房企财务管理产生较大幅度的影响。

（四）在会计方法上的应对措施

在合理利用会计准则的过程中，注意合理应用会计方法，特别是新会计准则的内容和变化更加复杂，一定要掌控好度。会计核算方法要上下统一，保持一致，标准制定要更为清楚准确，全面保证会计报表质量，所有财务数据都应及时又准确。完善财务系统建设体系是落实到事务本身的，不能浮于表面。企业上下全员思想应该是统一的，管理导向、管理风格、管理语言是统一的，经营意识也是统一的，共同把业财一体化做得更加流畅，业务部门每个月都要上报报表，在三个工作日内做好上一个月报表，这需要有合适的财务系统，使报表能够保质保量完成，避免在财务业务管理出现问题。同时，应控制好各种复杂事项对财务报表产生的一系列影响，比如说商誉，收并购，衍生工具等这些复杂事项，都会对报表有一定影响，而竣工和销售反而相对要简单。强调做好结算工作，如果能提早结算，对于报表也会有重大的改进。要加强与审计师的沟通，减少或避免发生审计风险，实行专业化管理，并且重视精细化管理[4]。

（五）重视成本管理的细化

企业不同的业务和事项，做出不一样的选择，都可能对三个指标的正负项会产生不同的影响结果，甚至同一管理动作对不同企业或者同一企业不同阶段产生的影响很可能也有所不同。房地产企业开发建造的产品按照建造成本法进行计量与核算。尤其是土地成本是土地增值税清算的关键，是房地产项目开发最重要的成本项目，大约会占整个开发项目成本30%以上。由于土地成本是房企加计扣除费用和开发费用计提基数等重要的构成，如果采取土地成本分摊方法不同，差异也会再次被放大，因此在土地成本分摊方式的选择上也要特别注意。成本管理在具体操作时要坚持既合理又合规，需要与项目实际情况相互结合，认清自身现状，选用最恰当成本管理方法，以保证企业税收成本能够降至最低水平。

结语

三道红线加速了房地产企业的分化，房企未来要想走得更远，首先要提升房企的经营能力和管理能力，将这两个企业的核心能力做好做透，以经营管理促效益。在具体工作中，首当其冲就是做好财务管理，三道红线政策下的财务指标是动态变化发展的，面对新政策要求和发展新情况，房企应被某一时点静态的指标束缚了发展的节奏，房企应该改变传统经营逻辑，使产品保有竞争力、管理更科学，保持财务稳健，这是今后开发商要追求的目标。