基于信任机制的演化博弈分析——以蛋壳等长租公寓商业模式为例

夏婧怡 张萌

（暨南大学国际商学院，广东 珠海 519000）

一、以“蛋壳公寓”为例的长租公寓概述

（一）长租平台暴雷事件介绍

长租公寓是近几年出现的一个新兴行业。由于国家政策的支持和金融资本的进入，众多企业集团涉足长租公寓，但同时国内市场对此类业务缺少相应的法律法规监管，这就导致了公寓租赁市场在一时繁荣后，出现大量“暴雷”事件。11 月中旬，长租公寓行业第二大品牌蛋壳公寓暴雷，租客和房东因平台方的不当商业行为而产生矛盾，矛盾激化，大量租客面临无房住、无赔偿的困境，房东方也未收到平台应付的租金而遭受巨大损失，平台方陷入租客和房东双方都来寻求赔偿的困境，而自身的法律责任和赔偿责任却不明晰。造成这样不幸的结果，2020 年初的新冠疫情可以说是导火索，但归根结底是由于在这场交易中，租客、平台、房东三方的经济决策及平台方自身具有极大资金风险的运营模式。

（二）长租公寓市场基本概念

1.住房租赁。住房租赁的内涵为：出租人将私人所有的住房出租给承租人居住并获得租金收益的一系列经济行为。这些经济行为达到一定规模也就形成了住房租赁市场。住房租赁市场与商品房交易市场一起，共同构成了我国的住房供应体系。二者相辅相成，为满足城市居民的多样化住房需求提供了差异化方案。

2.长租公寓目前，现有的法律条文上并没有长租公寓的明确规定。在学术界，不同学者对长租公寓的理解也不尽一致。本文借鉴学者魏曦对于长租公寓界定的内涵：运营商将自有房屋或租赁房屋打造成标准化产品并赋予一定的增值服务，以一定的较长时限一年起出租给承租人的公寓。这一定义有这样四个特点：第一，明确了两个主体——运营商和承租人；第二，明晰了对象的性质——自有住房或租赁住房；第三，阐释了运营手段——标准化与增值服务；第四，显示了时间期限——一年以上。这既有利于与短租公寓、房东租赁等传统住房租赁区分开来，也有利于理解长租公寓的核心商业特征。1

3.长租公寓市场运营的类REITs 模式。住房租赁的快速发展需要金融工具的支持。这些金融工具能够帮助相关企业拓宽融资渠 道、降低融资成本、提升发展结构。REITs 就属于这样的金融工具。REITs 起源于美国，指的是通过发行股份或收益凭证汇集资金，由托管机构进行托管，委托投资机构进行与房地产相关 的投资经营管理，并将投资收益按比例分给投资者的一种投资组织形式。2而类REITs 产品与中国的制度环境有关。由于我国并没有严格的REITs 相关法律法规，使得目前国内的REITs 与国外成熟市场的并不完全一致，因此称为类REITs 产品。

租赁领域的类REITs则是近几年才刚刚出现,2016年之后发展速度加快。2017年，公寓类资产证券化REITs 开始在资本市场中发行。3但是，也不可否认，我国对这类金融产品的使用还存在着诸多的不足。例如，法律法规滞后、渗透率低等等。

4.长租公寓市场运营的租金贷模式。“租金贷”是一种贷款形式。它存在的范围十分广泛。目前，金融市场上就存在着多种形式的租金贷。例如，部分商户开展经营活动需要租店面、写字楼等场所，但部分商户存在资金缺口，那么由特定主体（如担保公司、市场管理方等）提供担保，银行为商户提供租金贷款。贷款的发生方是金融机构、承租商户和担保方。

而本文所探讨的住房租赁市场的“租金贷”则与以上形式存在着较大差异。具体而言，租客会签订两个合同，一个是与租赁公司签订的租赁合同，另一个是与金融公司签订的贷款合同。通过这两个合同，租赁公司可以一次性从金融机构手里拿到该租客未来1-2 年甚至更长时间的全部租金。而租客则按月向金融机构还款（含利息），同时租赁公司向房东提供租金。在这种模式下，虽然租客可以享受按月付款、免中介费等优惠，但是却隐藏着巨大的风险。风险点在租赁公司。一旦租赁公司出现资金问题甚至倒闭，那么，整个运转链条都会崩塌。房东拿不到租金就会要求收回房子，租客背负贷款难以解除，还可能被“扫地出门”。总体而言，这是租赁公司为了扩张商业版图，借助金融工具扩大可支配资金的一种商业手段。面对风险应加大政府对市场的监管，但不宜“一刀切”式的全面禁止。

（三）商业模式分析

我国长租公寓商业模式大致可分为四类，第一类是“租金差＋装修投资溢价”模式，是在“二房东”的基础上统一了装修风格以及规范化的管理，是使用最广泛的模式；第二类是“生态社区＋増值服务”模式，在满足客户基础居住要求的前提下，将运营重点放在社群打造上；第三类是“先租后售”模式多用于房地产系长租公寓企业，此模式不再单纯地着眼于长租业务，其主要目的是将长租业务与商品房销售业务做协同；第四类是“资产收购＋持有经营”模式是金融系企业最先实现的，由于其可“变重为轻”，现金融系外的长租公寓企业也在尝试。

而本文聚焦的蛋壳公寓与以上四类又有差异，更像是主要结合第一第四类的新型模式，又顺应互联网经济，打出“互联网+房地产+金融”的口号，是一家以数据驱动为核心，依托线上运营，提供高品质服务租住生活的资产管理和居住服务平台，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等，满足都市年轻白领多元化的居住需求。其最初的理想盈利模式是在进行租房业务扩张到一定程度，在租房市场达到一定垄断地位及市场剩余租房房源所剩不多时，抬高租金，以此形成租金差进而实现盈利，但截至目前，这种理想的盈利模式仍未实现。在其成立的这五年中，蛋壳公寓通过高买低卖和高额奖金的方式获得大量房源和租客客户，扩张市场规模，又通过租金贷这一金融产品和“长收短付”的方式实现资金差，从而形成较大规模的资金池，平台方利用这笔资金进行进一步的市场扩张和资本市场投资，将租金收入打包进行资产证券化，加大金融杠杆，加大收益。前期，其商业模式的本质是以亏本换规模，以规模筹建资金池，以资金池进一步实现更大规模和结合金融工具获得一部分收益。

可以看出这种商业模式是十分脆弱的，“高进低出”、“长租短付”的模式隐藏着不可控的风险，以较高的租金从房东手中收取房源，再以较低的租金出租，并且收取租户租金的周期长于支付给房东的周期，这种模式的后果是一旦长租公寓因经营管理不善等原因导致资金链断裂，则只能将矛盾转嫁给房东和租客。加之长租公寓引入“租金贷”的模式，为租客提供房租贷款的一般为非银行的金融机构，一旦租赁市场不景气或者新增租户减少的情况下，长租公寓机构将会面临资金问题。另外，过度追求规模。部分机构为了提高市场占有率，存在盲目扩张等现象，而本身出租能力低、运营能力不足，尤其是资本市场发生重大变动时，可能出现出租率下降，导致现有现金流难以抵御市场风险。疫情成为长租公寓“爆雷”的催化剂，长租公寓存在着投入成本高、租金回报率低、回报周期长的特点。突发的疫情导致长租公寓出租率显著下降，空置率上升，最终导致长租公寓现金流紧张。

二、演化博弈理论概述

（一）经典博弈

博弈论又称对策论，在完全理性基本假设下探讨决策主体交互行为发生时各个参与人选择最优策略的均衡问题，博弈论强调主体间的相互依存性，即参与方与其他参与方互相影响，以自身利益最大化为目标，任何一个参与主体必须考虑其他参与主体的决策方案。博弈的均衡是所有参与人的最优策略组合，任何一方改变策略都会导致一个更劣势的收益结果，根据博弈目标可将博弈分为非合作博弈与合作博弈，合作博弈以整体利益最大化为目标，非合作博弈以个人利益最大化为目标，博弈均衡结果可能并不会实现个人利益最大化或整体利益最大化，只是各方综合信息、知识等要素时利益考量下的必然结果若各方均在考量对方收益时均会选择自身利益最大化策略，参与方并不会获得个人或整体利益最大化收益。

（二）演化博弈

1.演化博弈概念。受“优胜劣汰，适者生存”生物进化论的启发，演化博弈考虑了信息不完全情况下行为人非有限理性的试错、模仿、学习能力，各博弈主体以自身利益最大化为原则，不断调整自己的行为策略以提高自身收益，使动态博弈系统多次博弈后趋向于某稳定均衡状态。演化博弈均衡并非唯一，根据不同情景与条件，系统可能同时出现多个演化稳定策略4，此外，演化群体行为具有一定的传递性和规律性，在惯性传递的同时会产生一定的突变，演化系统会自动排除干扰保证结果稳健。

演化博弈与传统博弈的区别体现在3 个方面，首先，主体定义范围不同，传统博弈的博弈主体是特定的人或组织，而演化博弈的博弈主体强调群体概念；其次，对主体的假设不同，传统博弈假设经济人主体完全理性，限制性较强，强调较为完美的决策条件，而演化博弈认为经济人主体处于介于完全理性与非完全理性之间的有限理性；最后，研究方法不同，相对于传统博弈，演化博弈注重历史信息与环境，考虑到经验与学习能力的动态博弈模型更具现实意义和应用价值。

2.演化博弈的应用。演化博弈在我国社会、经济、管理等领域已经得到了诸多学者的青睐与运用，如网络舆情、群体突发事件、协同创新、科研合作等，在共享经济研究方面，商淑秀和张再生（2015）通过演化博弈模型构建探究了虚拟企业间知识共享的影响因素和策略演化路径，指出与信任度、知识互补性密切相关的直接或间接收益的提高有利于提高成员共享意愿5；王洪（2018）构建并模拟了消费者与商家间演化博弈模型及其演变趋势，得出当自购汽车单次使用价格远大于单次租赁价格时，消费者更倾向于选择共享，商家应注重成本控制，降低运营费用6；肖倩和林孔团（2018）聚焦于共享单车问题，从利益相关者视角构建了企业与用户，政府与企业间的演化博弈模型，认为有效的共享单车监管需引入社会舆论，建立行之有效的征信体系、加大奖惩力度有利于降低用户不规范用车行为7；苏妮娜等（2019）指出为保证竞争优势，中小型企业倾向于结成创新联盟寻求技术共享，并以技术共享下创新联盟稳定性为探讨对象构建了博弈模型，结果表明外化与吸收能力均影响联盟稳定性，初始意愿与均衡策略的接近程度对联盟稳定周期影响较大8。

三、C2C 平台的信任机制

网络平台可以促进资源的共享和重用，创造新的赚钱方式，并增强社会联系。这种C2C 商业模式的核心在于用户之间以及用户与平台之间的信任。没有信任，系统将无法发挥其全部潜力。实际上，C2C 平台中的企业或组织可能会由于信任问题而失败。所以需要研究在C2C 平台中如何建立信任机制，在博弈论的知识框架下评估信任的初步模型，来确定平台中的信任问题，并为促进建立平台信任提供建议。

（一）C2C 平台中信任的概念

信任是一个抽象概念，研究对信任的定义很多元化，因为信任可以根据地理区域或文化进行不同的解释，包括传统的定义，和针对大数据背景下的定义。在传统情况下，信任被认为是进入未知领域的动机，虽然可能会被背叛，但是人们认为有足够的证据证明他们值得承担这样的风险（Gambetta，20009；Luhmann，200010）。例如，Luhmann（197911）提出的信任的社会学观点，将信任理解为由不同方之间的交互作用创建的集体属性。这些传统定义正在考虑更多的心理学和社会学方面，并且不包括技术方面。定义信任时考虑了大数据背景的有：“电子信任意味着对在线服务提供商的普遍信仰，这会导致行为意图。（Wang 和Jeong，2018，p.16312）”

C2C 平台正在迅速增长，为用户带来某些好处；但是，一些关键方面仍未得到研究。尤其是，C2C 平台之间信任发展的重要性和机制尚未被探索。尽管人们一直在进行交易，但C2C 主要发生在与陌生人的互动中（Frenken 和Schor，201713）。与陌生人的这些互动可能具有很高的风险，可能导致财务和其他损失。因此，信任是C2C 平台中的基本要素。

从本质上讲，C2C 中基于信任的问题源于对平台的不信任。社会中的信任问题，例如对互联网经济的信任感（Hou，201814），使新型的业务和供应链得以兴起。近代人对价值和态度的概念也有所不同：所有权对他们而言不如拥有更重要。鉴于这些因素，对影响C2C 平台中建立信任机制的了解是至关重要。这种了解将有助于开发更安全的平台，帮助公众了解风险，避免产生错误的安全感，协助顾客制定更好的财务计划，并在C2C 平台中改进战略决策。

（二）C2C 平台中建立信任的影响因素

以往的研究确定了影响用户信任的因素，这些因素会首先受到C2C 公司或平台开发人员的影响。对平台的信任可以导致人们对平台的信任。例如，关于Airbnb，研究表明系统质量（Wang 等人，201915），安全性和隐私性会强烈影响信任的形成。而创新性等特征也会影响人们认为Airbnb 值得信赖的程度。

另外，平台中用户之间的信任也会产生影响，这包括了平台开发人员无法影响的方面；例如，用户特征如何影响信任。这些研究可以分为三个子类别：1.个人对平台的使用如何影响人们的信任程度；2.个人特征如何影响信任；3.在C2C 平台中信任其他用户有多重要经济。

个人行为会影响C2C 平台中他人的信任程度。例如，人们可以在平台上改善他们的社会地位，进而可以增强他人的信任度（Ye 等人，201916）。声誉在C2C 模式中并不像在传统电子商务中那样重要，并且可以通过提高群众的相应时间来增加信任度。Tussyadiah 和Park（201817）指出用户的自我展示方式会影响信任的建立。有时，个人特征，例如外表或文化会影响信任。例如，文化或基于外表的认知可能会影响用户决定信任该人的决定（Chasin 等，201818）。最后，平台中用户之间至关重要的相互信任。例如，Hawlitschek 等（201819）研究得出，对其他用户的信任是该用户使用平台的前提。关于重复使用平台，信任是个人决策中的重要因素（Arteaga-Sánchez等，201820）。平台中其他人的信任也会影响人们的信任。如果潜在用户有其他人信任平台的印象，那么他们自己的信任程度就会增强（Teubner 等，201921）。

（三）C2C 模式中建立信任机制的方案

C2C 的商业模式起源的部分原因也是对较传统的传统机构的不信任，因此，信任在这种新的经济环境中必不可少。但没有单一的解决方案可以建立信任，例如，Brescia（201622）提出如果对平台过度监管，C2C 模式将遭受打击。不过市场上的自由竞争会带来好的解决方案。尽管如此，这些解决方案只是建立了对该平台的信任，而不是用户之间的信任。C2C 平台是一种中介：它可以降低风险并建立信任。被研究最多的建立信任的解决方案之一是建立信誉系统。Abrahao 等（201723）建议平台可以减少社会偏见的影响，通过有公众人物的影响提高平台信誉，因为声誉系统有助于在陌生人之间建立信任。Ter Huurne 等（201824）研究得出，声誉不仅可以建立信任，而且可以对销售和价格产生积极影响，三颗星和四颗星的评价之间的差异也足以增加销量。所以，我们可以得出结论，使用信誉系统对用户在平台之间建立信任是合理的方案。

四、基于信任机制的平台，租户，房东博弈模型

C2C 平台的主体可分为监管方，即平台、供给方和需求方。在蛋壳公寓中，供给方即房东，需求方即租客。C2C 平台房屋的信任机制作用需要平台、供给方和需求方三方信任的达成。由于供求双方的信息不对称，信任的难度进一步增加，供求双方为促成信任，无论是基于道德的信任还是基于策略的信任，都需要对信息进行搜集、计算和判断，形成理性预期，这是交易达成的基础。

C2C 平台不仅是为供求双方提供信息共享和沟通的渠道，也是供求双方间接达成信任的桥梁——它决定了买卖双方能否实现交易，因而C2C 平台在整个交易中起着至关重要的媒介作用。平台的博弈策略集由采用合理稳健策略运营和采用高风险策略运营两种博弈选择构成，租客和房东的博弈策略集由怀疑平台和信任平台两种博弈选择构成.

（一）平台稳健运营时的博弈模型

在平台稳健运营时，蛋壳平台在为供求双方提供共享信息及沟通媒介的同时，还承担了稳定交易风险责任，建立了有效的运营投资机制并为利益相关方，即租客和房东提供及时的售后保障服务。这时产生的信任机制与一般的C2C 平台信任机制相符。

两个交易主体都怀疑平台就会产生一种理性支出，导致怀疑平台时的收益少于两者都信任平台的收益。当一方不信任时，信任方的信任成本会增加，从而使信任的最终收益低于怀疑所获得的收益。博弈假设：租客信任平台给房东带来的额外收益；房东信任平台给租客带来的额外收益；平台合理经营时，双方都怀疑平台会因无法正常合作带来一定的实质损失；

综上所述，我们可以得到在此运营策略下信任机制中的博弈收益矩阵，如表格1 所示。

（二）平台高风险运营时的博弈模型

基于C2C 平台使用高风险高收益的运营策略的假设条件下，分析供求双方的博弈情况。

根据交易成本理论，供求双方因信息不对称导致信任成本增加，在此种平台不合理运营情况下，若供求双方的怀疑平台，那么他们的收益会比信任平台时的收益高，这是交易主体预期未来风险所做出的一种理性选择，从而获得潜在收益。

博弈假设：房东怀疑平台会带来潜在的理性收益；租客怀疑平台会带来潜在的理性收益；租客信任平台给房东带来的额外收益；房东信任平台给租客带来的额外收益；房东信任平台会带来潜在损失（潜在的风险带来的损失）

综上所述，我们可以得到在此运营策略下信任机制中的博弈收益矩阵，如表格1 所示。

表格 1

所用到的模型符号如下：

PS 房东的理性收益

PD 租客的理性收益

R S 租客信任平台给房东带来的额外收益

R D 房东信任平台给租客带来的额外收益

LS 房东信任风险平台的潜在损失

LD 租客信任风险平台的潜在损失

F 平台合理经营时，怀疑带来的损失

G 平台高风险经营时，带来的风险损失

H 平台合理经营时，互相信任合作带来的收益

（三）房东租客双方演化博弈分析

根据上文建立的博弈模型，构建算例进行模拟仿真分析，首先进行相关参数和初始值设置。带入数值，平台稳健运营时如表格 4 所示。

表格 4

假设怀疑平台的概率为x，房东和租客的期望U1(怀疑平台)=0.5x+2（1-x），U2(信任平台)=x+1.5（1-x）

使用matlab 求得多阶段双方博弈演变路径，如图 1 所示。

图1

可以看出，房东与租客博弈策略的选择概率会随着对方的策略选择改变，最后在0.5 的概率上，演化成稳定均衡。

平台高风险运营时的策略集，如表格 5 所示。

表格 5

假设怀疑平台的概率为y，房东的期望U1(怀疑平台)=-1y+0（1-y），U2(信任平台)=-2y-1（1-y）。进而，使用matlab 求得多阶段双方博弈演变路径，如图2 所示。

图2

可以看出，怀疑的概率为1，房东和租客都会选择怀疑，此时演化成稳定均衡。所以，平台高风险运营时，房东与租客最后博弈的策略选择都会更趋于（怀疑平台，怀疑平台）。

五、对策和建议

对于租客和房东两个群体来说，平台在稳健经营和高风险经营时，对平台的信任程度是不同的，当平台稳健经营时两方会更信任平台而使三方都达到一个良好的收益；相反，当平台高风险运营时，两方都会对平台持消极态度，从而造成三方的不良损失。蛋壳事件的发展，其实是租客和房东双方对平台态度从相信其是稳健运营到明白平台方是高风险运营的变化过程。

在此事件中，对于租客和房东双方来说，由于信息不对称，他们未及时发现平台高风险的商业模式而在至少0.5 的概率上信任平台方，且前期投入包括租金贷等很高的成本，使平台方达到他们筹建资金池的目的，随着平台方的不当收费方式以及政府和媒体对长租公寓高风险商业模式的关注和披露，他们才发现平台方转嫁给他们的高风险，而开始极度不信任平台，但此时已为时过晚。故，建议租客和房东两方在面对长租公寓这一产品时，通过谨慎的态度，细致的了解，尽量减弱信息不对称带来的决策影响，从而选择是否相信并购买平台方提供的服务。

对于平台方来说，他们一开始利用信息不对称和消费者的不完全理性，引导消费者进入第一种情况即相信他们是稳健经营的信任机制下，从而吸引更多的租客和房东，但其要承担随时被揭露的风险，当租客和房东发现他是高风险经营时，租客和房东会采取十分消极的态度，要求终止服务和赔偿，此时，平台方承担的声誉损失和收益损失是极高的。因此，在住房这样的特殊行业市场中，平台方在选择自身企业的商业模式时，更应秉持低风险的稳健的运营方式。

对于政府等监管方来说，在本文的信任机制下，为保证社会大众的公共利益，其充当的角色是提高消费者理性和尽量降低消费者与企业方的信息不对称程度，这就要求其加强监管，从消费者角度出发，尽量保证处于相对弱势地位的消费者的利益，使消费者与企业双方处于一个稳定可靠的信任机制下，从而保证租房市场良好发展。