论如何加强房地产企业资金预算与控制

张燕

摘 要：近年来，国家针对房地产市场出台了一系列调控政策，房地产业作为资金密集型行业，房地产企业面临着企业资金流动性不足和资金风险大增的困境。在上述背景下，加强资金预算与控制对房地产企业实现持续经营目标有着重要现实意义。本文在厘清房地产企业资金预算与控制内涵的基础上，进一步对现阶段我国房地产企业资金预算与控制工作中存在的问题与缺陷加以研究，并就完善房地产企业资金预算与控制提出了针对性意见，以期为我国房地产企业资金管理工作提供理论支撑。

关键词：房地产企业;资金预算;控制措施

充裕的资金是一家企业经营存续的重要保障，房地产企业的经营活动具有资金投资额度大、项目开发成本高、资金回笼周期长的行业特点。因此，如何更好的履行资金管理职能，加强企业资金的管理和控制是每个房地产企业经营者必须思考的问题。目前来看，在国家调控政策环境不断收紧的情况下房地产企业需要完善资金预算管理机制，通过加强资金预算与控制来确保企业资金的筹集、使用和回流环节顺畅运转，有效保证各项目运营资金并最大程度减少债务违约风险。

一、房地产企业资金预算与控制概述

（一）房地产企业资金预算与控制的概念

资金预算与控制是资金预算管理的详细表述，资金预算管理作为企业资金管理的核心，贯穿了企业的全部经营流程，对调节企业资金运作和处理企业资金关系起着重要作用。房地产企业的资金活动和一般企业稍有不同，房地产企业的经营活动需要垫付巨量的前期投入资金、项目开发成本高昂且资金回笼周期一般在3—5年左右，在这一过程中房地产企业同时面临着土地政策和金融政策变更等诸多外部风险。因此，房地产企业必须加强资金预算管理，从预算编制、预算执行、预算调整和预算考核四个环节对企业的融资活动、投资活动以及销售回款进行约束引导，帮助房地产企业实现收支平衡。

（二）加强房地产企业资金预算与控制的重要性分析

房地产企业加强资金预算与控制对提升企业的管理水平和经营效益有着重要意义，详细来说主要表现在实现风险规避和提升经营效益两方面。第一，房地产企业通过资金预算管理工作可以结合未来经营过程中可能出现的风险点（金融机构利率变动、土地政策发生变更、货币政策收紧等）对企业的筹资金额和投资金额做出合理预测和安排，对可能发生的财务风险提前进行规避，充分保证企业资金流的稳定性和安全性。第二，房地产项目的开发周期长、建设成本高，房地产企业通过加强资金预算与控制可以对项目成本实现动态管理，避免因为具体项目出现成本费用超支而造成企业资金的浪费，最终有利于房地产企业市场份额的扩大和市场竞争力的提升。

二、房地产企业资金预算与控制现存问题分析

（一）资金预算管理滞后于企业现代管理要求的步伐

就目前实际情况来看，我国房地产企业的预算管理观念较为僵化，尚未认识到资金预算管理对于企业运营乃至企业稳定、长足发展的重要性。部分房地产企业管理层仍然将资金预算管理片面地归结为财务会计范畴，忽视了资金预算管理工作的管理属性。在上述观念的影响下，我国房地产企业的资金预算管理存在两点缺陷。第一，企业现有的组织架构无法为资金预算管理提供组织支撑。资金预算管理偏向于管理会计范畴，房地产开发项目的长期性决定了资金预算管理必须对企业的经营活动进行事前、事中、事后的全流程动态管理。这种经营活动全覆盖的特点势必要求预算管理也应是全方位、多环节、多部门参与的管理过程才能达到既定的预算管理目标结果。当下我国房地产企业资金预算管理基本上由财务部门负责，没有成立专门的预算管理部门，企业的资金预算和控制难以被真正落实。第二，房地产企业财务人员无法胜任资金预算管理工作。资金预算管理工作主要注重管理职能的有效发挥，这就要求员工要在精通基本财务核算的基础上同时掌握成本控制、政策解读、风险控制等多项能力，当下大部分房地产企业财务人员的能力明显不能满足资金预算管理的工作需求。

（二）资金预算管理体系不健全

我国房地产企业起步较晚，在发展过程中普遍没有构建起成熟完善的预算管理体系，严重拉低了企业资金预算管理工作水平。一方面，房地产企业的预算管理目标没有实现和企业战略发展目标的有机融合，资金预算管理的各个环节呈现出机械、分散的特点，资金预算管理局限于企业的少数职能部门，导致房地产企业的预算目标往往无法圆满实现。另一方面，企业的资金预算管理体系通常是由预算编制、预算执行、预算调整和预算监督（年终财务决算）四个环节构成，当下我国房地产企业的资金预算管理体系中预算监督环节缺位，对预算编制环节和预算执行环节出现的实际预算偏差缺乏监督，导致房地产企业资金预算的准确性难以保证，也存在因预算执行偏差可能导致企业因资金短缺造成的无法正常经营的风险。

（三）资金预算的控制力度薄弱

资金预算管理工作要取得比较好的成效离不开科学合理的控制方法，当下我国房地产企业在资金预算管理工作当中缺乏有效的控制措施，具体体现在以下几方面。第一，房地产企业资金预算管理工作缺乏制度约束，因此部分房地产企业的预算编制工作流程没有规范化、制度化，预算管理部门对预算信息的收集和分析范围界定不清，企业资金预算编制的科学性与准确性无法得到充分保障;企业的业务部门和预算管理部门在预算执行和预算调整环节没有建立起申报—审批的反馈机制，对预算资金的使用隨意性较强，容易造成企业资金的浪费;企业在预算监督环节没有严格落实内部审计制度和个人负责制度，对企业经营预算执行过程的严肃性造成严重的负面影响。第二，部分房地产企业的预算管理人员通常出于便利性考虑会在财务年度结束时才进行预算监督工作，偏重于事后控制。房地产企业预算管理人员对资金预算管理事前控制和事中控制的不到位，可能导致预算执行环节不力，预算目标无法达成。

（四）资金预算管理信息化程度不高

我国房地产企业资金预算管理信息化程度不高，不少企业内部的财务信息系统建设水平落后，严重影响了资金预算管理的工作效率。一方面，企业缺乏成熟的预算管理信息平台，导致企业在预算编制环节对关键预算信息的收集和分析速度慢、效率低，预算管理部门在预算执行环节无法对预算资金进行实时监督控制。另一方面，企业预算信息系统日常运营维护程度不高，资金预算管理工作中存储在平台上的关键信息数据的安全性缺乏保障。

三、加强房地产企业资金预算与控制措施研究

（一）更新资金预算管理观念

我国房地产企业应该尽快转变原有的预算管理观念，从企业组织架构调整和人力资源管理两方面为企业资金预算管理营造良好的工作环境。第一，房地产企业管理层应当在现行治理架构下合理划分资金预算管理工作职权。由于房地产企业资金预算管理工作较为繁杂，管理层应当成立专门的预算管理委员会及下属预算管理部门，在企业经营管理过程中由预算管理部门牵头并会同财务部门及相关业务部门共同负责资金预算管理的具体工作。第二，房地产企业要加强资金预算管理人才梯队建设。资金预算管理工作对相关工作人员的综合素质提出了更高的要求，企业一方面要提高招聘准入门槛，引入专业素质高、综合能力强的预算管理人员。另一方面则要结合工作实际需要加强对员工的教育培训，健全企业员工激励制度，为企业资金预算管理工作提供人力支持。

（二）建立全面预算管理体系

房地产企业需要尽快完成预算管理改革，建立全面预算管理体系。在全面预算管理体系下，房地产企业需要将实现预算管理目标同企业战略发展目标有机融合。在两者高度协同的情况下，房地产企业将预算目标层层合理分配至各职能部门与全体员工，企业全体员工在科学预算观念的指导下积极主动地投入到企业资金预算管理工作当中，对房地产企业资金预算进行全方位、全流程管理。此外，房地产企业需要完善资金预算管理工作的关键环节，尤其需要强化预算监督环节在资金预算管理中的作用。具体来说，房地产企业需要从内部监督和外部监督两方面入手完善预算监督机制。内部監督方面，企业可以通过内部审计部门和风险控制部门对企业日常经营资金定期汇总审核，对企业员工的资金预算管理工作定期进行管理绩效考核，对房地产企业业务流程中潜在的风险进行分析与控制，通过上述措施实现对资金预算管理工作的全面监督。外部监督方面，房地产企业在保证关键财务数据安全的前提下需要定期将预算资金使用情况向相关行政管理部门、企业全体员工及社会公众进行公示，增强房地产企业预算资金收支状况的透明度，实现对企业资金预算管理工作的外部监督。

（三）加强资金预算管理控制力度

房地产企业在做好资金预算的同时还要加强对资金预算的控制，保证企业资金预算管理工作取得良好效果。一方面，房地产企业要完善预算编制、预算执行、预算调整、预算监督等资金预算管理核心环节的制度创建工作，严格落实企业财务制度。企业要明晰预算信息的收集范围，保证预算编制的科学性;规范资金的使用和资金审批流程，确保预算执行和预算调整的合理性;落实个人负责制度和绩效考核制度，体现预算监督的严肃性。房地产企业通过严密的制度体系实现对资金预算管理工作的约束和引导，将相关制度落实到资金管理、项目开发等企业的经营活动中去。另一方面，房地产企业要增强资金预算管理中各个环节的有效衔接，在企业的经营过程当中预算管理部门、业务部门和内部审计部门要针对企业资金做好前馈控制、事中控制和反馈控制，更好地发挥资金预算管理对企业决策的辅助作用。

（四）加强信息化建设，保证资金使用效率

房地产行业属于资本密集型行业，房地产企业集团一般同时经营着多个房地产开发项目，其中涉及的资金量巨大。另外房地产企业资金预算管理所涉及的经营流程复杂，其对资金预算的效率要求很高，所以房地产企业要提升信息化建设水平，重视信息技术对企业资金预算管理的积极作用。第一，房地产企业可以通过自建或引进合作的方式建立一套先进的预算管理信息平台，企业各职能部门可以通过该平台实现预算管理工作的高效处理。在预算编制环节，预算管理部门可以通过该平台全面准确地收集业务部门的上传的预算信息并快速进行分析;在具体的房地产开发项目中，一线业务人员可以及时向预算管理部门报告预算执行情况和预算调整申请，并能够及时得到反馈;内部审计部门和风险控制部门可以通过该平台对企业资金运行情况进行全方位实时监控，大大减少了企业资金风险发生的可能性。第二，针对预算管理信息系统的使用与维护，房地产企业要加强对员工的教育培训。企业在规范信息平台操作流程的同时也要聘请专业的技术人员定期对信息平台进行维护，保证房地产资金预算信息的安全性，提高资金预算管理工作的效率。

四、结语

综上所述，我国房地产企业需要深入分析现阶段资金预算管理工作中出现的问题，进而从体系建设、制度创建、监督落实等多方面采取有效措施加强房地产企业的资金预算与控制，以此提升房地产企业的市场竞争力，促进房地产行业健康持续发展。

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