房地产开发项目融资管理现状分析及改进建议

刘达

[摘 要] 近年来，随着我国城镇化进程不断加快，房地产行业迎来了很多机遇，得到了迅速发展。与此同时，房地产行业在经济逐渐下行的背景下，也面临着众多挑战。房地产公司要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，提高自身的经营管理水平是非常重要的。大多数的房地产企业在经营过程当中都需要进行融资，以确保自身有足够的资金正常运转，而房地产企业在进行融资的过程当中，在融资成本方面将会面临巨大挑战。文章对房地产开发项目融资管理现状进行分析，并有针对性地提出相关改进建议。

[关键词] 房地产企业;融资管理;资金管理

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2021.23.014

从房地产企业市场投资的情况可得知，我国房地产企业的投资总额一直呈上升趋势。房地产行业是我国经济发展的支柱，但其自身的管理和发展却存在很多不足，其所承受的市场竞争压力与资金的不足都对房地产企业的发展造成了阻碍  [1] 。因此，很多房地产企业都采取了融资手段来缓解资金压力，针对这一情况，以下将结合房地产融资管理现状，提出相应的改进建议。

1 房地产企业资金现状

房地产属于资金密集型行业，房地产企业必须对企业现金流加以重视，并保证现金流处于持续健康的状态。近年来，我国房地产行业发展迅速，房地产企业也随之不断发展。调查显示，近年来房地产企业对贷款和外资的依赖有所降低，自筹资金的运用有所增加。房地产企业要想稳步发展还需要积极开拓融资渠道，加强融资管理。2019年随着非标融资与房地产融资管理政策的收紧，市场开始担忧房地产板块流动性。相关监管部门严格控制资金流向房地产，金融机构地产业务审批和投放收紧，市场利率也随之上行，放款和审批难度增强，融资成本加大，融资环境紧张。

2 房地产开发项目融资成本内容

企业的经营运转都需要成本，企业在运营过程中必定会有支出，而房地产企业在融资过程当中的必然支出就是房地产开发项目的融资成本。房地产企业在筹集资金的过程中定会产生支出，例如房地产企业在发行股票时，需要印刷有价证券，人力和宣传等一系列支出都是其所必须要付出的成本。其在市场资金的来往过程当中，还会支付相应成本，这就对房地产开发项目的成本支出差异造成了一定程度的影响。

3 房地产开发项目融资成本的计算方法

計算房地产开发项目融资成本需要根据企业融资的资金额度来进行，融资额度越高，融资成本也会增多;融资的额度越低，融资成本就会减少。在进行融资后，资金回本需要一段时间，那么这段时间的长短也会对房地产开发项目融资成本的计算带来影响。房地产开发企业可以利用相对应的成本公式来计算开发项目融资成本，降低房地产企业在支出成本中所面临的风险。

4 房地产开发项目融资管理的现状

4.1 不完善的资金管理机制

企业的运营都需要资金的支持，而房地产行业更是如此，其运营与发展需要大量的资金支持。房地产开发项目具有建设周期长、资金运转速度慢的特点，若资金管控不到位，就极易出现资金链断裂的情况。与此同时，建设施工的过程中也存在着各种各样的风险，开发项目如果不能按时完成，大量资金被占用，偿债利息也随之增加，资金周转便会出现问题。导致这些问题出现的主要原因是房地产企业的资金管理机制不完善，并没有根据自身的实际情况来制定相应的资金筹措管控制度，资金的使用、审批、管理流程混乱，不具有规范性，使资金管理出现问题。很多房地产企业还存在资金流向管控不到位的问题，这也给房地产企业带来了巨大的经济损失。

4.2 资金结构不合理

房地产企业的融资结构一般分为两种：一种是内源融资;另一种是外源融资。内源融资主要指企业内部资金，内源融资的成本和风险是比较低的，但内源融资存在企业资金利用率不高的问题  [2] 。外源融资又分为间接融资和直接融资两种形式，两者的主要区别就在于是否需要金融中介的存在。如果房地产企业的资金机构长期处于不合理的状态，对间接融资过度依赖，那么房地产企业的财务风险也会逐渐加大，甚至出现财务危机。因此，房地产企业必须要创新丰富融资方式，对融资成本、风险、收益进行详细分析，制定出合理的、科学的资金结构，以此来确保企业的稳定健康发展。

4.3 融资成本不断提高

随着房地产企业的不断发展，其融资成本也在不断增加。大多数企业都存在着风险预防抵抗能力弱、自身经济实力不够强的问题，在实际的运营当中，会承担巨大的市场竞争压力和经济压力。面对这样的情况，房地产企业便会通过金融机构来进行融资，但大多数金融机构为了满足自身的风险控制和发展需要，对房地产开发项目提出了很多要求，这一举措加大了房地产企业的融资难度。

4.4 融资风险不断增大

随着市场经济的迅速发展，市场中存在的不可控因素也越来越多，增加了房地产企业开发项目的融资风险。房地产企业为了解决自身问题，可能会选择风险较大的融资方式，进一步增加了融资风险。同时，部分房地产企业的风险管控不到位，管理体系不健全，使融资风险不断增大。

4.5 融资渠道单一

银行贷款在房地产开发项目总资金中占比较大，这样单一的融资渠道也增加了房地产企业的融资风险。企业在运营过程中，如果周期收益较差，那么就会对企业的资金运转造成影响，不能够及时偿还银行贷款，会影响企业信用，对企业之后的贷款造成严重的影响。同时，如果企业不能及时偿还银行贷款，银行还会强制性地对企业进行破产清算。商品房的预售也是房地产企业的资金来源，但商品房预售情况和市场需求具有密切相关的联系，市场需求大，那么预售情况就好，市场需求小，那么预售情况就差，预售额随之减少。资金的不稳定，给房地产企业带来了极大的风险  [3] 。国家还出台了相关政策，禁止建筑施工企业垫资，这一系列的政策也大大增加了房地产企业的融资难度。