地产项目开发特性和精细化管理方向的运用策略

彭志刚

【摘要】随着社会经济的不断发展，房地产项目也逐渐进入了热门话题。相对过去而言，目前的房地产事业不论从经济效率、市场占地、企业规模上都有着质的飞跃。在这样的背景下，房地产项目的种类、方向也逐渐增多，对于项目管理的要求也越来越高，传统的管理模式已经无法适应现代发展的步伐，精细化管理已经成为企业进一步规范流程的关键模式，它可以帮助企业制定科学有效的管理方向，在保障项目质量的前提，保证成本的把控和进度的提高。本文论述房地产开发特性以及目前房地产项目开发管理现状，剖析了房地产精细化管理的必要性，并对其全面发展精细化管理策略进行研究。

【关键词】房地产项目;开发特性;精细化管理方向

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

新時代社会经济的全面发展有效提高了我国民众的生活水平，居民对房屋选择的要求也越来越高，传统的管理模式已经无法适应现代发展的步伐，精细化管理已经成为企业进一步规范流程的关键模式，相对于传统管理模式，精细化管理更能有助于规划项目开发建设全过程。从最基本的制定赏罚制度到具体的每个环节的管理方案，做到更为细致和严格的管理。并且能对项目建设存在的细节问题进行深入研究，并灵活性的制定解决方案。目前网络信息时代的进步也非常有助于进行精细化管理的开展，精细化管理可以依据网络信息化形式做出大数据的分析数值，对整个企业的资金管理都大有益处，全面提升工作质量。

1、房地产项目开发特性

房地产项目主要是指双方在周期、金钱和质量上都达成一致的情况下，对于相应的地域或者建筑为目标，开发已达到某种特定用途为目的，按照对应的手段和要求所进行的一项任务。作为房地产项目开发跟其他项目来区分，房地产项目具有几大特性;

1.1房地产项目周期要求高

首先，由于整个房地产项目的开发过程是十分漫长且工程非常庞大，需要大量的资金成本支持。一旦将资金投入房地产项目中，资金短期内很难变现，为了进一步提升资金的流动性和减少各种途径的借贷利息，必须要对房地产项目的周期进行限制。并且，随着现代社会的不断发展，房地产事业的需求变化也逐渐加快，对于房地产的质量和功能使用要求也越来越高[1]。房地产项目必须在指定时间内完成任务才能保证产品的新颖度不会减少，增加经济效益。其次，现在房地产事业的竞争力度越来越大，很多相似房地产项目的开发也随之增多。从没有到有，从不成熟到随处可见，只要某个类型的房地产项目需求很广，就会有很多房地产开发商进行投入。所以必须要做到在指定时间优先完成。在行业中，只有占领市场的先机才能实现产品的最大效益。

1.2房地产项目质量要求高

房地产项目是一项投资成本很高、固定很强的任务，一旦投资完成就无法逆转。如果从质量上存在问题，就会导致大量的资金成本浪费。现在人们对房屋的质量和功能使用关注度也越来越高，对质量的严格要求也会影响整个项目的经济效益和利用价值。目前国家的政策和制度也明确在质量检测和验收上有着特别严格的条款，房地产项目对于质量的重视度也越来越高[2]。

1.3房地产项目组织要求高

房地产项目建设是一个非常庞大的组织工程，需要在每个环节进行严密的链接，管理人员必须做到统一协调和规划任务。房地产项目还具有非常高的秩序性，在建工过程中，每个环节都必须按照规定的事或在规定范围内时间内进行有秩序的工作，并重视每个环节之间有效的链接。并且房地产项目的组织要求性很高。一个项目的顺利完成需要多个单位进行参与建设之中，所以必须要建立组织性高的管理体系进行沟通和调和。

2、房地产项目开发管理现状

2.1管理制度不严谨

由于房地产行业的全面发展，对其项目管理和制度条例上都有着相对的欠缺，导致管理制度不严谨，工作状态松散等现象产生，对于项目建工的顺利完成带来非常不利的影响。在企业传统管理模式的长期熏陶下，在行业开拓和项目管理的方面，一直都相对追求价格比拼、规模大小的理念，使企业管理人员对其行业竞争上特别重视，而忽视了企业本身进一步的改良，特别是在对项目管理和制度条例上，相对行业来讲逐渐趋同的现象也越来越明显[3]。很多企业在开发项目时对产生的经济效益过分看重，甚至出现贪污、劣质材料等问题，这些都严重影响了企业项目建工的成效。

2.2项目管理组织不到位

在进行房地产项目建设过程中，很多问题的由来就是管理组织不到位。在进行招投标的过程中，很多企业已经提前选择了相应的施工单位和设计单位，但是很多单位的资质很差对于质量管理非常不严谨，管理组织也很不到位，会严重影响项目开发的质量[4]。很多开发企业对于利润和经济效益过分看重，从而忽视了整个项目建工的全过程，使项目建工的组织一片混乱，单位之间也无法进行良好的沟通。项目建工需要的材料和存放问题得不到良好的管理，都是按照杂乱无秩序进行，导致很多问题的产生。

3、房地产精细化管理必要性

精细化管理是社会生产力全面发展的重要途径，在现代社会的关键意义也逐渐增加。房地产项目包含的工作内容范围较广，包含土地承包、成本管理、招标计划、施工管理等，作为整个地产项目建设的领导企业的管理人员，只有沟通好每个部门层次的管理和任务划分，才能从根本上落实每个阶段的发展[5]。因此，精细化管理不单单是对房地产项目建设的管理，还从根本上兼顾每个阶段从开发到管理的具体操作，可以进一步促进房地产项目管理的全面发展。随着房地产行业竞争力的逐渐增大，如何在占领市场先机，保障企业的全面效益成为了目前行业内最重要的问题。房地产行业表面是对技术和资金的竞争，实际包含着关于具体的企业建工内容、市场占地、招标竞价等各个方面的对抗，而全面提升这些方面的竞争力，就要从根本上完善管理体系。房地产项目要管理的环节很多，进行精细化管理是完善调节各个环节和部门的重要路径。精细化管理不仅有助于建工内容、市场占地、招标竞价等方面的深入探索，还能为企业制定完善制度条例，进一步增强房地产企业全面竞争力。

4、房地产项目开发精细化管理方向策略

4.1重视质量把控

首先要提高设计构造审核，房地产项目开发进行精细化管理的关键点就在于对其建筑设计、建筑构造、建筑审核有着详细的实施和监管标准，为精细化管理奠定基础。随着房地产行业的全面发展，相关联的设计企业、施工单位也逐渐增多，不同的单位、不同的行业所监管的程序和模式也各不相同[6]。这样的情况要明确招标标准和资质要求，大力海选优秀的设计组织进行研究审核，从中完善出最优质的设计方案。设计方案确定后，在根据同行业中有权威的专业人士进行监制。其次在项目建设过程中，企业必须了解确认不同时期的施工要求，对于质量标准、验收要求等方面的进展。进行详细评估并定期对评估结果进行综合分析，根据最终结果进行具体优化管理控制以提高效率。

4.2改善規章制度

在房地产行业全面发展的阶段上，逐渐已经形成了比较完整的规章制度。在进行改革精细化管理的过程中，可以在本身的制度上进行改善。房地产项目的存在着周期性较长、工作量较大、人员流动较广等多变的特点，这些特点都会严重影响项目工程进度和验收成效。企业可以根据开发项目特点设置灵活性较强的规章制度，从项目承包到最后交房销售等各个环节都应该有完整的制度条例，详细明确各个方面的工作内容和成效。在房地产项目进行全面开发的期间，地产市场也在不断变化，精细化管理可以对项目成本估算和建设施工计划进行完善，对企业项目开发制定长期目标大有益处，并根据企业周期情况进行相对调节和改良[7]。例如，企业在进行招标项目中想要用较低的价格承包到价值较高的土地，就要提前做好分析调研，对想要开发的土地周边设施环境进行全面研究，对附近教育机构、娱乐场所、网络线路、交通途径等做出详细的调研，并精细化评估出在该地区建工后能达到的经济效益，以此来准确判断项目工程造价，并及时沟通好有关的管理机构和政府人员，全面做好部门管理和市场管理，明确划分部门职能，让其在招标过程中掌握主动性。

4.3严格把控建工成本

对于房地产项目进行设计标准化是整个精细化管理成本的重点核心。在开展项目前期进行标准化的设计，拟定专业的设计方案，从根本上进行精细化管理成本，可以使房地产企业的精细化管理进一步提高，还可以使管理工作更能有效进行，严格遵守规则。同时，可以发挥网络信息化技术的模式，可以建立成本数值表、资金流动表以及资金投入偏差表等进行有效数值，进行详细比对，将数值尽量控制在预估范围内。也要明确了解竞争对手的有对数值，进行及时比较，进一步改善原有的成本管理体系，并将投资数值的情况纳入有关管理人员的考核标准中，对于低于指标值的员工进行奖励和鼓励，进一步提高对成本的把控和管理，避免不必要的费用支出，也可以依据网络方式将精细化管理和标准化的设计有效结合，把控建工成本，对于有效提高项目经济效益大有益处。

4.4建立科学的激励制度

整个建工过程是人员流动力很大的工程，员工的工作状态对于企业能否保质保量地完成项目工作和是否能进行长期发展都有着非常重要的意义。因此，要采取有效科学的方式调动员工工作态度和状态，让员工都能积极地投入工作中来，进一步促进精细化管理的开展。但是员工的积极工作态度会随着环境、心态、工作内容的变化而降低和提高，所以需要管理人员找到科学的机制有效调动员工的情绪和积极性，让员工在自己的岗位上尽大可能地发挥自己的能力。建立赏罚分明的激励制度是有效激发员工主观能动力的策略之一。管理人员在进行制定方案时，要尽可能地考虑到操作内容和赏罚对等，赏罚的具体金额也要明确，惩罚的实施举措要对全部员工对等公开等等细节。在项目开发中，对建工进度的要求也是绝对的严格。想要全面掌握项目进度，就要对单位和员工进行精细化管理，进一步督促进度相对较慢的单位与员工。制定赏罚分明的激励制度也能对其进行有效管理。对于没有完成进度并且拖延时间较长的进行惩罚，对于已经完成进度并且超前完成得进行激励奖赏。同时要完善加班机制，在工作量增大、工作时间加长的情况下，对资金酬劳也要加大，进一步提高建工进度。

4.5坚持以人为中心的管理模式

精细化管理的全面开展要坚持以人为中心的管理模式。人作为整个管理工作的主要中心，管理工作的目的就是要全面激发人的积极性和主动性，尽可能地满足员工的需求，让员工在工作中发挥最大的作用。项目管理人员要做到用制度条例去约束员工，用感性情感去感化员工，充分调动员工积极的工作态度，提高员工的工作质量，也是整个企业全面发展的核心方向。管理从根本意义来讲就是约束人的行为动作。虽然现如今精细化管理倡导的是以人为中心，但是并不表示管理就要宽松自由、随心所欲的方式。是在以人为中心的基础上，让每个员工都能严格遵守规章条例，按照制度规范下有效地进行工作任务，全面提高管理能力和质量。而且还能利用制度约束，让员工形成非常良好的工作模式和工作习惯，跟随企业发展的脚步，对有效开展精细化管理产生非常有利的影响。

结语：

综上所述，房地产精细化项目管理就是新模式的管理理念和管理方式对项目的建设整个过程进行有效的划分和监督工作。进一步保证房地产项目的顺利完成和质量标准，严格按照合同目标对项目进行相应管理和服务。但是目前我国的管理方式仍然存在很多不足。需要项目管理人员在制度条例上、流程执行管理中去进行相应的改革和完善，全面降低项目成本投入，提升企业的经济效益。更好地进行精细化管理工作的开展，在同行业中占领非常高的市场竞争力，实现房地产事业的进一步全面发展。

参考文献：

[1]汪晓东.房地产项目在设计过程中的精细化管理研究[J].房地产世界，2021，22（11）：107-109.

[2]叶艺聪.房地产企业工程项目精细化管理研究[J].江西建材，2021，16（04）：285-286.

[3]马江.房地产项目设计管理精细化关键因素研究[J].城市住宅，2021，28（04）：224-225.

[4]曹建忠，司加伟.房地产项目全过程成本的精细化管理与造价控制[J].住宅与房地产，2021，13（09）：44-45.

[5]何永智，周丹.精细化管理在房地产企业工程项目中的应用[J].住宅与房地产，2021，19（06）：33-34.

[6]姚敏.浅谈房地产项目成本精细化管理[J].中国市场，2020，44（34）：109-110.

[7]李士江.房地产企业工程项目精细化管理探讨[J].价值工程，2020，39（19）：26-27.